Офисы строятся под спрос
Но деловой недвижимости все равно не хватает
В Москве построят рекордное число офисов. Почти 7 млн кв. м появится в новом деловом центре, его называют «Большим Сити», сообщили “Ъ FM” в компании IBC Real Estate. Это общий объем как строящихся, так и заявленных проектов до 2035 года. И треть из них уже выкуплена. Зачем Москве столько коммерческой недвижимости? И сколько стоит снять офис в деловых кварталах? Выясняла Аэлита Курмукова.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Снять сейчас качественный офис в Москве в моменте практически нереально. А все потому, что локальный бизнес активно развивается. По итогам 2024-го число открытых в России фирм превысило количество закрытых — рекорд за последние девять лет, посчитали аналитики FinExpertiza. В прошлом году зарегистрировано 216 тыс. новых коммерческих организаций, большая часть которых находится в Москве, Подмосковье и Ленинградской области. И всем нужны офисы.
Доля вакантных помещений в классе «А», по разным данным, сейчас составляет 3-5%. Это критическая отметка. А если пройтись по основным деловым кварталам, ситуация еще хуже. В «Москва-Сити» арендаторам доступно меньше 1% от всего объема, делятся собеседники “Ъ FM”. Хотя до 2016 года, до переезда туда министерств и госкорпораций, как вспоминают брокеры, половина офисов там пустовала.
Сейчас бизнес готов платить выше рынка, но качественных площадок почти не осталось, говорит гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша: «Средняя ставка в "Москва-Сити", запрашиваемая в классе "А", составляет где-то в районе 53 тыс. руб. за кв. м. Активно развивается и все, что вокруг. Пользователи хотят быть поближе к деловому кластеру. Левая западная часть Москвы между Ленинградским шоссе и Ленинским проспектом самая востребованная среди офисного сегмента. Ставки там, как в центре, — 40 тыс. руб. или больше. В "Москва-Сити" планируется построить еще где-то 700 тыс. кв. м за пять лет».
Но это не значит, что через пять лет все эти площадки выйдут на рынок, а снять их будет проще. Большинство офисов законтрактованы еще до начала строительства. Один из таких примеров — сделка РВБ. В конце декабря в СМИ появилась информация, что Wildberries покупает 75-этажное здание у моста «Багратион» под штаб-квартиру. Ввод в эксплуатацию небоскреба запланирован на 2030-й. А он уже полностью занят.
Подобная ситуация и с коммерческой недвижимостью «Большого Сити». В новом деловом районе до 2035-го может появиться 31 офисное здание. Из того, что уже начали строить, а это 14 проектов, свободно всего 1,5% площадок, замечает руководитель направления офисной аналитики IBC Real Estate Марина Грицкова: «"Большой Сити" — это огромная территория, где еще есть потенциал застройки промышленных зон. Это больше 3 тыс. га, которые включают в себя субрынок "Москва-Сити". И дальше логическое расширение, вплоть до Ленинградского и Кутузовского проспектов, захватывая территорию Мневниковской поймы. Например, кластер кластер "Звенигородская" рядом с будущим метро, чуть дальше от "Шелепихи", там сейчас активно строятся жилые проекты. Вместе с этим там больше всего с точки зрения количества новых офисных проектов».
Но даже при таких масштабах строительства офисов все равно меньше, чем нужно городу. А на этом фоне растут и ставки аренды, говорит партнер NF Group Мария Зимина: «Дефицит нарабатывался несколько лет. Район "Большого Сити" широкий, там не будет такой визуальной картинки, когда рядом красивые башенки, и есть возможность друг от друга перебегать пешком во время обеда. Но тем не менее западное расположение интересное, и, если логистика будет хорошая, в целом все должно зажить.
Обвалить рынок сложно. А с учетом инфляции, ключевой ставки, арендодателям будет очень тяжело совершать движение вниз».
В 2025 году ставки аренды на офисные помещения в Москве могут вырасти еще на 20%. Этого не исключают аналитики CORE.XP . А на фоне нехватки площадок вырастет и число сделок по продлению договоров аренды, и рост спроса на офисы без отделки.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".