Размер имеет значение
Почему в Москве дорожают большие помещения для магазинов
В Москве подорожали большие помещения для стрит-ритейла. Речь идет об объектах площадью 300 кв. м и более. В прошлом году их стоимость выросла на четверть и превысила 360 тыс. руб. за «квадрат». Такие данные приводят аналитики компании SimpleEstate. Помещения до 300 кв. м подорожали всего на 5% — до 460 тыс. руб. Рынок наполнен дорогими неликвидными объектами, они расположены на центральных улицах и в строящихся жилых комплексах бизнес-класса, поэтому средняя цена растет, убеждены аналитики.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
И такая картина привычна для Москвы, говорит партнер компании «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов: «Большинство магазинов формата FMCG, то есть продуктов повседневного спроса, товаров для дома, имеют именно формат 150-300 кв. м, поэтому эти лоты наиболее востребованы. Из лотов меньшего формата наиболее востребована категория 50-100 кв. м. Промежуточные предложения, это 100-300 кв. м, можно сказать, в этом рейтинге занимают третье место, поэтому подорожали меньше всего. С хорошими местами всегда проблема. Хорошее место — это высокая плотность населения в первичной зоне охвата, то есть много населения в радиусе пяти-десяти минут пешком либо на машине вокруг этого места. Такие лоты всегда в дефиците.
Формально локаций с таким метражом много, а тех, которые реально обладают такой плотностью населения в первичной зоне охвата, не так много, поэтому это не тенденция последнего времени, а в принципе закон рынка. Теоретически можно один большой объект разбить на нескольких арендаторов, но здесь тоже формат 250-350 кв. м — наиболее удобный, потому что он делится на три-четыре арендатора, а, например, 400 кв. м поделить будет гораздо сложнее. Это, по сути, маленький торговый центр».
При этом в Москве последние пару лет популярен готовый арендный бизнес, так называют коммерческие помещения с действующим арендатором. Цены на объекты большой площади также увеличиваются. Какие из них сейчас выгодны для инвесторов, рассказал член совета директоров платформы Simple Estate Артем Цогоев: «Стоимость больших помещений выросла, прежде всего, это касается помещений супермаркетов — плюс 14% за год. Это произошло, потому что помещения с супермаркетами — это такой антиинфляционный актив. Дело в том, что большинство супермаркетов имеют помимо фиксированной арендной ставки еще и привязку к товарообороту. А так как в стране высокая инфляция и цены растут, то это фактически один из немногих инвестиционных инструментов, который выигрывает на инфляции.
Инвесторы это знают, поэтому такие активы пользуются большим спросом, поэтому рост цен именно на готовый арендный бизнес (ГАБ) с супермаркетами. Другие большие помещения растут из-за того, что арендные ставки растут примерно на 5%, и это тоже приводит пропорционально к росту стоимости этой недвижимости. Но большие ГАБы без супермаркетов, просто большой площади, выросли всего лишь на 12%».
Как пишет Forbes, сроки окупаемости готового арендного бизнеса разной площади за год изменились незначительно: для объектов менее 300 кв. м они сократились на 2%, до примерно 12 лет, для объектов более 300 кв. м выросли на 2%, до 11 лет.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".