Малые квартиры, большие перемены

Запрет на проектирование в Москве объектов с квартирами площадью менее 28 кв. м вступил в силу с начала лета 2024 года. По разным оценкам, в прошлом году на долю таких квартир приходилось около 15–18% лотов в новостройках. Аналогичный запрет с 1 января 2025 года вступил в силу и в Московской области. Растет ли в условиях ограничений популярность разделения больших квартир на несколько студий, разбирался «Ъ-Review».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Вне закона

В мае 2024 года появились первые новости о запрете на строительство квартир-студий менее 28 кв. м. По данным аналитического центра М2, тогда в экспозиции по стране находилось более 150 тыс. объектов с такой площадью, из них 22 тыс. (14%) — в Москве. В целом в России каждая четвертая из этих квартир приходится на новостройки, а в Москве — почти каждая вторая.

До объявления ограничений средняя стоимость 1 кв. м в квартирах-студиях в Москве составляла 367 тыс. руб. на вторичном рынке и чуть более 400 тыс. руб. на первичном рынке. В июне цены на такие лоты в новостройках выросли на 4% за месяц, до 420 тыс. руб. Такой всплеск связан не только с новостью о вводе ограничений по площади, но и с ажиотажным спросом в преддверии отмены льготной ипотеки под 8% и пересмотром условий семейной ипотеки, отмечает руководитель департамента аналитики и данных экосистемы недвижимости М2 Дмитрий Смирнов.

В январе средняя цена компактных лотов (9,56 млн руб.) по сравнению с маем 2024 года увеличилась на 5,3% (против роста на 5,8% по рынку в целом). «Средние показатели изменились слабо. Были лишь отдельные случаи, где продавцы резко повышали цены на товар, “которого больше не будет”»,— подчеркнул руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

По данным «Домклик», во второй половине 2024 года в Москве сохранялся рост малогабаритного предложения на рынке новостроек, достигавший 50% и более, несмотря на ограничения на строительство малометражного жилья. В свою очередь, цены на микроквартиры в новостройках росли на 7–30%, хотя в Юго-Восточном округе, в частности в Нижегородском районе, студии подешевели на 15% и более.

На вторичном рынке также наблюдался рост предложения малометражного жилья в пределах МКАД, но менее заметно, на 10–20%. Стоимость 1 кв. м микроквартир на вторичном рынке в среднем увеличилась на 5–10%. Наиболее востребованы такие лоты в Алтуфьевском районе, Сокольниках и Бабушкинском районе, в то время как в некоторых локациях Новой Москвы, таких как Внуковское и Филимонковское, цены упали на 11–20%.

Коммуналки возвращаются

В период высокого спроса на компактное жилье была распространена практика нарезки больших квартир на студии, однако с введением ограничений на минимальную площадь квартир ее популярность не увеличилась, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Нарезка больших квартир на студии несет в себе ряд рисков. Один из главных — несоответствие полученных лотов законодательным нормам и строительным правилам, предупреждает генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. Это может создать трудности с регистрацией перепланировки, продажей или сдачей в аренду. Другой риск — низкий спрос на студии в конкретном районе.

И это только малая часть всех сложностей такой схемы, добавляет Дмитрий Смирнов. «Но, как обычно бывает, сложные и порой рискованные инвестиции часто приносят высокую доходность»,— напоминает он.

В целом законная перепланировка позволяет наделить помещения статусом самостоятельных объектов недвижимости. Однако, согласно действующим нормам жилищного законодательства, при разделении квартиры на несколько лотов необходимо учесть следующие аспекты:

• нельзя совмещать кухонные зоны с газовой плитой с жилыми помещениями, а электрическую плиту рекомендуется ограждать перегородкой для обеспечения безопасности и уменьшения запахов;
• санузлы должны располагаться над нежилыми помещениями соседей;
• выход из санузла следует организовать к коридору, избегая соединения с кухней или жилыми зонами, в соответствии с санитарными нормами;
• в каждый объект потребуется обустроить отдельный вход.

Новая жизнь старых площадей

Сейчас рынок аренды достаточно разнообразен: спрос есть как на большие площади, так и на компактные квартиры с высококачественной отделкой, говорит госпожа Гусева. Однако доходность от сдачи в аренду студий, полученных путем нарезки, необязательно будет выше, чем при покупке готовых аналогичных объектов: результат зависит от конкретного проекта, его локации, качества ремонта и уровня инфраструктуры.

Пока тяжело оценить реакцию рынка на запрет микроквартир, рассказывает старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов. Значительная доля объектов, находящихся в продаже, была запланирована и введена на рынок задолго до изменений в законодательстве. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров добавляет, что заметные изменения в динамике доли микроквартир можно будет увидеть, когда на рынок будут выходить объекты, запроектированные во второй половине 2024 года. Не исключено, что стоимость лотов и структура предложений в этом сегменте заметно изменятся только через несколько лет.

Потребительские предпочтения также трансформируются, отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Спрос на компактное жилье сохраняется, однако покупатели становятся более требовательными к качеству, функциональности и инфраструктуре. Так, растет востребованность студий с высококачественной отделкой и полным набором бытовой техники.

Эти тренды влияют на подход к нарезке больших квартир. Теперь недостаточно просто разделить пространство на несколько маленьких помещений. «Люди могут пойти на своеобразный потребительский компромисс с площадью жилья, но не с функциональностью и удобством жилой среды, включающей просторные лобби, благоустроенные дворы-парки, социально близкое окружение»,— заключает эксперт.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Наталья Пиунова