Торговля дождалась своих складов
Объем введенных в строй объектов вырастет на треть по итогам 2025 года
Сегмент складской недвижимости показывает существенный рост объемов нового строительства. В 2025 году по всей России к вводу заявлено 5,4 млн кв. м складской недвижимости, что почти на треть больше год к году. По большей части это следствие вывода на рынок проектов, заложенных еще в 2023 году. Но за два года серьезно изменилась рыночная конъюнктура, которая уже не позволяет сейчас компаниям наращивать объемы строительства такими темпами.
Фото: Артем Краснов, Коммерсантъ
Фото: Артем Краснов, Коммерсантъ
О том, что к концу 2025 года объем ввода складской недвижимости по всей России может вырасти на 29% год к году, до 5,4 млн кв. м, “Ъ” сообщили в консалтинговой компании Nikoliers. Такой тренд фиксируют и в консалтинговой компании CORE.XP: по ее данным, объем нового строительства за аналогичный период увеличится на 80% год к году.
Рекордный объем нового строительства в 2025 году является следствием вывода на рынок проектов built-to-suit (строительство объекта под требования конкретных заказчиков), которые были заложены еще в 2023 году, отмечает старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Тогда финансовые условия для строительства складских объектов не были так отягощены жесткой денежно-кредитной политикой, поясняет инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова.
Положительно сказалась на объемах ввода высокая деловая активность маркетплейсов на складском рынке, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. По его подсчетам, около 25% от всего объема нового предложения в 2025 году — проекты, строящиеся под нужды Wildberries и Ozon. Однако активное развитие компаний из сферы e-commerce происходило до момента повышения ключевой ставки ЦБ, вслед за которой снизилась деловая активность этих компаний на складском рынке, говорит партнер NF Group Константин Фомиченко.
Еще одним фактором роста объемов ввода складской недвижимости в 2025 году стало увеличение доли спекулятивного строительства. По итогам 2025 года доля таких объектов в России увеличится на 11 процентных пунктов год к году, до 48%, прогнозируют в Nikoliers. В абсолютном выражении к концу этого года может быть построено 2,6 млн кв. м спекулятивных складских объектов — это почти в два раза больше год к году.
Минимальная доля вакантных площадей, растущие арендные ставки и большой объем спроса на спекулятивную складскую недвижимость привлекли на этот рынок новых участников, в том числе девелоперов жилья, отмечает Константин Фомиченко. По итогам 2024 года базовая средневзвешенная ставка аренды складов в Москве и Московской области увеличилась на 49%, до 12,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в Nikoliers. Вакансия в таких объектах сейчас находится на уровне 1%, подсчитала Ольга Кашкарова.
Однако рост ставок невыгоден для арендаторов такой недвижимости: спрос на складскую недвижимость в 2025 году снизится на 40–50% год к году, подсчитал Антон Алябьев. По его словам, это создаст риски для реализации спекулятивных складов. В будущем на этом фоне замедлится строительство таких проектов, основной фокус девелоперов будет направлен на склады формата built-to-suit, что позволит минимизировать риски и повысить рентабельность, добавляет Ольга Кашкарова.
Тем не менее, по ее словам, учитывая высокую стоимость заемных средств, некоторые девелоперы не решаются начинать новые проекты. Ситуация усугубляется дефицитом рабочей силы и ростом стоимости строительства, добавляет руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Текущая конъюнктура может отразиться в том числе на заявленных к вводу в 2025 году складских проектах. По мнению господина Бумагина, объемы нового строительства в 2025 году могут вовсе снизиться на 29% год к году. А на горизонте ближайших лет объемы ввода складов вряд ли покажут существенный рост, заключает Антон Алябьев.