Автодром сбит на взлете

Холдинг «Сатурн-Р» не может приступить к освоению своего последнего крупного земельного актива — бывшего автодрома «Чапаевский». Дочерняя компания холдинга не смогла оспорить в суде отказ минимущества в продлении срока разрешения на строительство по ул. Токарной. По этому адресу холдинг собирался построить малоэтажное жилье. Ранее министерству удалось через суд отменить положительное заключение экспертизы на проектную документацию. Основной претензией властей было отсутствие дорог в жилом квартале.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Структура холдинга «Сатурн-Р» — ООО «СМУ №3 Сатурн-Р» — не смогла оспорить в суде отказ краевого минимущества в продлении срока действия разрешения на строительство по площадке на ул. Токарной, 15к, которая расположена на месте бывшего автодрома «Чапаевский». Решение об отказе в удовлетворении требований общества вынес Арбитражный суд Пермского края.

Напомним, холдинг «Сатурн-Р» был крупным региональным застройщиком, но из-за проблем с возведением IV очереди ЖК «Арсенал» почти прекратил строительный бизнес. Позднее компания решила застроить малоэтажными домами территорию бывшего автодрома в микрорайоне Чапаевском. На 8 га «Сатурн-Р» планировал возвести 35 тыс. кв. м жилья. Компания получила разрешения на возведение домов по ул. Токарной еще в 2022 и 2023 годах, однако до сих пор не смогла приступить к строительству.

С заявлением к минимуществу «СМУ №3 Сатурн-Р» обратилось еще в 2023 году. ООО требовало продлить срок действия разрешения на строительство на 15,8 месяца «в связи со сложившейся финансово-экономической ситуацией в РФ» и обеспечительными мерами по другому иску, инициированному минимуществом. В ведомстве с требованиями застройщика не согласились и заявили, что заявитель не направил в инспекцию госстройнадзора извещение о начале строительства на указанном участке, как должен был сделать по законодательству. Ответчик указал также, что СМУ преобразовало три соседних земельных участка, которые задействованы в процессе строительства. В результате они были сняты с кадастрового учета, но в проектную документацию эти изменения внесены не были. Еще одним основанием для отказа в удовлетворении требований стало то обстоятельство, что строительные работы так и не были начаты.

Параллельно минимущество участвовало в другом споре, касающемся планов строительства на территории бывшего автодрома. Госорган обратился в арбитраж с иском к ООО «Строительная экспертиза», в котором оспаривал подготовленные компанией положительные заключения экспертизы на проектную документацию для возведения домов. Министерство доказывало, что фактически «Сатурн-Р» решил провести комплексную застройку целого квартала, а не 14 отдельных участков. При этом они расположены так, что на участках отсутствуют территории общего пользования и улично-дорожная сеть. В то же время квартальная застройка предполагает выделение части земли под размещение проходов и проездов, а также под благоустройство.

Сначала суд отказал министерству в удовлетворении заявления, апелляция поддержала это решение, но кассация отправила его на новое рассмотрение. В результате повторного рассмотрения спора первая инстанция требования госоргана удовлетворила. Новое решение в октябре прошлого года устояло в кассации.

Связаться с владельцем «Сатурн-Р» Александром Репиным по телефону «Ъ-Прикамье» не удалось. В минимуществе сообщили, что для получения разрешения на строительство на территории Чапаевского застройщик предоставить документы «в рамках действующего законодательства, в том числе ст. 51 ГрК РФ». Также заявителю необходимо представить документацию по планировке территории, предусматривающую транспортную инфраструктуру для последующего строительства и передачи улично-дорожной сети в собственность муниципалитета.

В декабре 2024 года стало известно о планах группы продать площадку бывшего автодрома в Чапаевском микрорайоне, актив выставили на продажу за 450 млн руб. Владелец «Сатурн-Р» Александр Репин заявлял, что решение связано с экономическими причинами и отсутствием соглашения с местными властями по проекту. Однако в будущем, при отсутствии покупателя, девелопер может вернуться к реализации проекта. Сейчас объявление о продаже площадки на сайте «Авито» снято с публикации.

Судебный эксперт экспертной группы Veta Александр Терентьев считает, что судебные решения фактически блокируют для застройщика возможность реализации строительного проекта в микрорайоне Чапаевском на текущих условиях. «Перспективы разрешения текущего спора в пользу застройщика, на наш взгляд, практически отсутствуют, так как суды выявили системные нарушения в подготовке документации и получении разрешений»,— отмечает господин Терентьев. Юрист полагает, что существующий формат точечной застройки отдельных участков без комплексного развития территории и обеспечения инфраструктуры является нежизнеспособным. «Успешная реализация проекта возможна только при кардинальном пересмотре концепции освоения территории с соблюдением норм и требований к комплексной застройке»,— уверен судебный эксперт группы Veta.

Руководитель корпоративной практики юридической компании «Митра» Алина Ахметова подчеркивает, что положительное заключение экспертизы проектной документации для строительства жилых домов выступает неотъемлемым элементом правомерности градостроительной деятельности. Получить разрешение на строительство и легитимизировать возведение объекта можно только при наличии этого документа. «Для минимизации негативных последствий застройщику необходимо оперативно и комплексно устранять выявленные нарушения, чтобы восстанавливать законность своей деятельности,— поясняет эксперт.— Это разработка новой проектной документации, проведение экспертиз, получение новых разрешений и, возможно, устранение последствий незаконного строительства». Алина Ахметова добавляет, что все это потребует значительных временных, финансовых и организационных затрат. Таким образом успех зависит от тщательной подготовки документации и конструктивного диалога с надзорными органами.

Евгения Ахмедова