Конец игры

Накануне Нового года федеральные и московские законодатели стахановскими темпами приняли кардинальные поправки в законодательстве, регулирующем игорный бизнес. Все, кто не успеет к 1 июля 2007 года привести свой бизнес в соответствие с новыми нормами, должны закрыться. А с 2009 года предполагается полностью избавить Москву и все остальные города России от игорных заведений. Если это произойдет, на рынок недвижимости Москвы выйдут немалые объемы весьма привлекательных помещений.

Столоначальники

До 2002 года в Москве было 37 казино. Затем лицензирование данного вида деятельности отобрали у местных властей и передали Госкомспорту. В результате число игорных заведений в Москве в 2005 году достигло 2770 (из них порядка 60 казино, остальные — залы игровых автоматов). В ноябре 2005 года Москва, не будучи способна влиять на лавинообразную раздачу лицензий, нашла противоядие, создав на уровне городского закона механизм регулирования размещения игорных заведений и определив требования к их характеристикам в рамках закона №58. "Если провести небольшой экскурс в историю, то видно, что Москва всегда выступала за цивилизованное развитие этой сферы бизнеса. Закон №58 позволил нам восстановить контроль над ней,— говорит заместитель председателя Московской городской думы Андрей Метельский.— За год работы этого закона мы вернулись к тому числу объектов игорного бизнеса, которое было до отмены его лицензирования". При этом московские власти собирались не только закрывать, но и строить: возникла идея вывести все игровые заведения города в единую игровую зону. Там собирались разместить все 50 казино, квоту на которые предполагалось в то время предоставить Москве. Проект находился на ранней стадии обсуждения, но уже было известно главное: площадка — Нагатинская пойма, вероятный инвестор — "СТ-Девелопмент".

Известно было благосклонное отношение к проекту главного архитектора города Александра Кузьмина, который, в частности, хотел привлечь к проектированию архитектора Нормана Фостера. Проект уже получил рабочее название Crystal Island ("Хрустальный остров").

Еще об одном масштабном проекте поспешила объявить в апреле 2006 года компания Crocus Group. На внешней стороне МКАД планировалось возвести самое большое казино в России, сопоставимое по игровой площади с половиной московских казино.

Казино не проигрывает

Всему этому положила конец инициатива президента России, который внес в Госдуму законопроект о регулировании игорного бизнеса. В столичную казну в виде налоговых отчислений от игровых заведений в год поступает $170 млн.

Мосгордума до Нового года успела скорректировать свой закон №58 — в нем нет требования убрать все игорные заведения из Москвы к 2009 году. Однако такое положение есть в федеральном законе №244-ФЗ.

"Правительство Москвы всегда хотело самостоятельно регулировать игорный бизнес, поэтому удивляться их инициативам не стоит,— говорит Игорь Балло, президент московской Ассоциации деятелей игорного бизнеса.— Позиция нашей ассоциации — управляемый и контролируемый игорный бизнес всегда имеет право на жизнь. Другой вопрос, что наладить нормальный рыночный контроль над бизнесом власти пока не очень стремились. Посмотрим, что изменит принятие закона".

На сегодня законодательные рамки в Москве таковы: требования к игорным заведениям определяются городским законом (поскольку они более жесткие, чем в федеральном законе). По сравнению с федеральной нормой минимальная площадь казино в Москве увеличена почти в четыре раза, а число столов — в три раза (в законе №58 — от 3000 кв. м и от 30 столов, в законе №244-ФЗ — 800 кв. м и 10 столов соответственно), площадь зала игровых автоматов в Москве — от 200 кв. м, число автоматов — от 60 (в федеральном законе соответственно — 100 кв. м и 50 автоматов). С 1 июля 2007 года все заведения должны соответствовать этим нормам или закрыться.

Пытаясь проанализировать, как повлияет на рынок коммерческой недвижимости закрытие к 1 июля 2009 года всех московских игорных заведений, не стоит забывать, что значительная часть мелких заведений закрылась в течение 2006 года. Председатель комиссии по игорному бизнесу, заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе сообщил, что было закрыто 1954 игорных заведения и демонтировано 55 тыс. игровых автоматов. На 15 декабря 2006 года в городе осталось 787 игровых заведений, а на 1 января 2007 года — 773. Сокращение оказало влияние на игорный рынок, но практически не отразилось на рынке недвижимости. Причина — в небольшом по московским меркам объеме этих площадей и автономности этого сегмента рынка.

А после 1 июля 2007 года в городе останется примерно 30 казино и 200-220 игровых залов. Таким образом, число казино сократится примерно вдвое по сравнению с 2005 годом, а игровых залов — примерно в 13 раз.

По словам Андрея Бушина, директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость", сегодня рынок помещений для казино в Москве представляет собой площади от 1 тыс. до 30 тыс. кв. м. "В Москве около 20 крупных казино, средняя площадь которых от 3 тыс. кв. м,— говорит он.— О количестве игорных клубов сказать трудно, но площадь каждого может составлять от 100 до 1,5 тыс. кв. м. Самые известные казино, такие, как "Арбат", "Кристалл", "Шангри Ла", Golden Palace, "Корона", обладают наиболее крупными площадями. Так, "Арбат" располагается на площади примерно в 30 тыс. кв. м. "Кристалл" — не менее 15 тыс., "Шангри Ла" и Golden Palace — от 5 тыс. до 8 тыс. кв. м".

Последняя фишка

"По нашим данным, на сегодняшний день требованиям закона в городе соответствуют 32 казино,— говорит Андрей Метельский.— Часть казино могут остаться в бизнесе, если увеличат количество игровых столов. Но речь идет не о полном закрытии заведений, в которых расположены казино, а о перепрофилировании их игровой составляющей. Ведь, как правило, казино — это не только столы для рулетки и игры в карты, это и ресторанное обслуживание, и концертные площадки, и многое другое, что связано с индустрией развлечений".

По словам Андрея Бушина, интерьер и обслуживание в казино всегда на высоте, на этом ни одно игорное заведение не экономит, так как клиенту, который пришел играть на большие деньги, нужен антураж, чувство превосходства и значимости. "Например, стены в казино "Бархат" были декорированы сусальным золотом, но это не помешало им просуществовать пять лет, а потом благополучно перейти в другой бизнес,— говорит господин Бушин.— Перепрофилировать эти площади под развлекательные нужды не требуется, поскольку часто они имеют профиль "помещение свободного назначения", и это не мешает открывать в них заведения развлекательной сферы".

Максим Гасиев, руководитель департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International, отмечает, что казино традиционно находятся в очень хороших местах, но их количество слишком мало, чтобы освобождаемые помещения как-то повлияли на рынок. Более сильное влияние окажет закрытие небольших игровых залов, суммарная площадь которых гораздо больше. Они обычно расположены не в таких престижных, но зато очень бойких местах, что делает их привлекательными для стрит-ритейла. Впрочем, и в этом сегменте в Colliers International не ожидают обрушения рынка и даже какого-то снижения арендных ставок. Во всяком случае, на начало 2007 года такая тенденция не просматривается.

Арендные ставки сделаны

Как правило, собственник казино и реальный собственник помещения — одно и то же лицо, хотя юридически это могут быть разные компании. Это значит, что закрытие казино снизит доходы и владельца помещения. Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent Estate, утверждает: "Арендные ставки в казино на 20-50% выше обычных. Это объясняется высокой рентабельностью игорных заведений". Однако Михаил Гец, вице-президент консалтинговой компании Blackwood, возражает: "Помещения для игорных клубов являются частью рынка торговой недвижимости. Ставки аренды на них аналогичны ставкам на соседние помещения, занимаемые другими торговыми операторами, магазинами, ресторанами и т. д.".

В компании "Миэль-недвижимость" также полагают, что арендные ставки на подобные помещения зависят не от направленности бизнеса, а от местоположения и планировки помещения. "Если, к примеру, "Шангри Ла" съедет с Пушкинской площади, то арендная ставка останется прежней,— предположил Андрей Бушин.— Только под силу ли арендаторам неигрового бизнеса покрыть эту аренду без потери прибыли? Средняя арендная ставка в подобных местах в зависимости от площади может составлять от $1-1,5 тыс. за 1 кв. м в год за крупные объекты до $2,5 тыс. за более мелкие".

В компании Blackwood считают, что в случае закрытия всех игорных заведений на рынок может выйти 200-250 тыс. кв. м свободных площадей, однако это не произойдет в один момент. Чтобы подсчитать объем этого рынка в денежном выражении, можно умножить данный объем площадей на усредненную ставку аренды в центральных торговых коридорах (примерно $2 тыс. за 1 кв. м в год — от $1,2 тыс. на Ленинском проспекте до $2,5 тыс. на Тверской). Получается около $500 млн в год. Подавляющее большинство помещений игорных заведений находится в частной собственности, городу принадлежит только 3%. Собственники освобождаемых помещений, конечно, найдут, что в них разместить — объекты торговли, услуг, салоны связи. Владельцы казино, по мнению депутата Метельского, могут направить свои усилия на развитие развлекательной составляющей своего бизнеса. "Что касается небольших залов игровых автоматов,— говорит он, — то, будьте уверены, эти помещения тоже простаивать не будут. В Москве до сих пор ощущается нехватка продуктовых магазинов шаговой доступности, аптек и объектов сферы бытовых услуг".

Игроки расходятся

Будущее игрового бизнеса и помещений игорных заведений в Москве зависит не только от властей, но и от крупных операторов этого бизнеса, в первую очередь таких компаний, как Ritzio Entertainment Group, "Джекпот" и Storm International. Пока обсуждение новых возможностей для инвестирования крупного игрового капитала базируется в основном на слухах. Судя по одному из них, Ritzio уже изменила концепцию развития компании и постепенно уходит с рынка, сконцентрировав силы на реализации проекта строительства сети пабов Temple Bar, а Storm International строит сеть кофеен.

В самой компании Ritzio Entertainment Group опровергли информацию о скором уходе с игрового рынка, хотя и подтвердили наличие нескольких стратегий развития в зависимости от изменений законодательного и рыночного контекста. При этом представитель компании в целом позитивно оценил московский закон, назвав его требования разумными. "Мы работаем в нормальном режиме,— добавил он.— Будем адаптировать бизнес к меняющимся условиям. В 2006 году закрылось несколько наших объектов, но мы понимаем, что закон необходим всем серьезным операторам этого рынка, и готовы выполнять его требования. Разумеется, какие-то потери будут, но если это плата за порядок, то это нормально".

По мнению Антонины Лаировой, специалиста Prime City Properties, в случае перепрофилирования казино для хорошо расположенных объектов оптимальным представляется вариант развлекательного либо торгово-развлекательного центра, куда можно было бы привлечь операторов кинопоказа, боулинга, бильярда, детские развлекательные центры, фитнес-центры, рестораны и точки быстрого питания. "Разумеется, для реализации подобного проекта необходима профессионально разработанная концепция, которая учтет конкурентную среду и особенности конкретного здания,— добавляет она.— Для других типов недвижимости — офисов, гостиниц либо апартаментов — помещения казино в существующем виде просто не подойдут по причине несоответствующей планировки и отсутствия окон".

Принимая во внимание удачное местоположение, многие казино будут востребованы в случае их продажи. Переход к формату торгового помещения может быть одним из наиболее доходных вариантов, однако не все объекты будут отвечать требованиям, предъявляемым к торговым помещениям. Данные объекты также могут быть востребованы операторами рынка общественного питания. Поэтому часть объектов сохранит развлекательную направленность, другие будут перепрофилированы.

В заключение надо признать, что желание порассуждать о "перепрофилировании" игорных заведений больше возникло у консультантов по недвижимости, чем у ведущих операторов самого московского игрового рынка. Ни один из них пока открыто не выразил желания инвестировать в "зоны" или переделывать во что-нибудь свои казино. Многие считают, что денежные игроки скорее полетят из Москвы в Монте-Карло или тот же Лас-Вегас, чем "на хутор близ Ростова", не говоря о мысе Черепаха. Выражение "Знал бы прикуп — жил бы в Сочи" давно неактуально. С начала 90-х годов состоятельные граждане уже не ездят отдыхать на российские курорты. А на предложение слетать на пару дней "в зону" они вполне могут ответить: "Нет уж, лучше вы к нам".

Вообще, при мысли о четырех игровых зонах, невольно возникают ассоциации с кукурузным проектом Хрущева или со сказками Салтыкова-Щедрина. Тем более что вместо Лас-Вегасов на первых порах, скорее всего, появятся некие подобие казино, которыми управляют американские индейцы в своих модернизированных резервациях. Конечно, федеральный закон еще могут и переписать — таких примеров за последние годы хоть отбавляй. Поэтому сейчас придумывать детальные бизнес-планы по изменению профиля московских казино означало бы делить шкуру неубитого и вполне дееспособного медведя.

Петр Чернов