Штабс-капитал
Крупные компании внесли вклад в московскую офисную недвижимость
Объемы ввода офисной недвижимости в Москве и Подмосковье в 2025 году могут существенно вырасти, в первую очередь благодаря завершению строительства сразу нескольких крупных штаб-квартир российских компаний. Однако это вряд ли решит проблему с дефицитом свободного предложения, в результате объем заключенных сделок на офисном рынке за год может сократиться на 30%. Начинать же новые проекты девелоперы пока не торопятся.
Объем ввода офисных площадей в Москве и области в 2025 году может составить 730 тыс. кв. м, увеличившись на 28% год к году, подсчитали в консалтинговой компании CMWP. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют рост на 70% год к году, до 964 тыс. кв. м. В CORE.XP вовсе не исключают, что значение удвоится, достигнув 1,2 млн кв. м.
Существенное увеличение продиктовано завершением нескольких крупных проектов.
Руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова говорит, что более трети ввода в текущем году сформируют штаб-квартиры двух крупных компаний: «Яндекса» (162 тыс. кв. м) и «Роскосмоса» (256 тыс. кв. м).
Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева обращает внимание на то, что сейчас в запланированных к сдаче объектах свободен лишь 31% площадей. Остальной объем уже продан или сдан в аренду.
На этом фоне рост ввода офисных площадей не приведет к увеличению объема сделок. В Ricci прогнозируют, что в общей сложности в Москве и области будет сдано и продано 1,6 млн кв. м, на 30% меньше, чем годом ранее. Для арендаторов главной проблемой является низкая вакансия на рынке, которая сильно ограничивает выбор, рассуждает Ирина Хорошилова. Одновременно 60% новых объектов сейчас, по данным CMWP, изначально предлагаются девелоперами для продажи. Другим фактором сокращения активности госпожа Хорошилова считает высокую стоимость заемных средств.
Исполнительный директор консалтинговой компании Remain Александр Богданов предполагает, что уровень вакантных площадей в Москве по итогам 2025 года составит 4%, сократившись на 0,8 процентного пункта год к году.
Эксперт обращает внимание на то, что острее всего сейчас чувствуется нехватка крупных офисных блоков, более 5 тыс. кв. м. Этот тренд, по его мнению, сохранится на горизонте нескольких лет.
Партнер «Ricci | Офисы» Дмитрий Жидков тоже не исключает, что конкуренция за свободные площади на рынке усилится. Дефицит предложения будет способствовать росту ставок. В CORE.XP отмечают, что в среднем аренда офисов за прошлый год подорожала на 14%, до 23,2 тыс. руб. за кв. м в год.
Рост цен и дефицит предложения не приводят к увеличению девелоперской активности на офисном рынке. Рост ввода в нынешнем году затем может смениться снижением. Так, в 2026 году, по прогнозам CMWP, в Москве и области будет сдано 360 тыс. кв. м офисных площадей — в два раза меньше, чем в текущем году. В 2027 году значение немного вырастет, до 570 тыс. кв. м.
На рынок продолжает влиять высокая стоимость заемного финансирования, объясняет Ирина Хорошилова. Без возможности привлекать его девелоперы, по ее словам, неохотно начинают новые проекты. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова не исключает, что в перспективе сократится и число инвестиционных проектов госкомпаний, выступающих одними из ключевых игроков на офисном рынке. В прошлом году на долю госсектора пришлись рекордные 40% от совокупного объема сделок на рынке Москвы (см. “Ъ” от 7 ноября 2024 года).