Комплексное развитие без спроса

В сибирских регионах заявлено 27 проектов комплексного развития территорий (КРТ) с градостроительным потенциалом около 7,5 млн кв. м жилья. Новые жилые комплексы с сопутствующей инфраструктурой предполагается построить на земельных участках общей площадью 2,1 тыс. гектаров почти во всех регионах Сибирского федерального округа, кроме Хакасии, Тывы и Республики Алтай. Механизм КРТ расширяет возможности застройщиков, считают эксперты жилищного рынка. В то же время девелоперы обращают внимание на проблемы и риски для таких проектов. Например, необходимость за свой счет строить социальную инфраструктуру, растянутый период реализации проектов и согласования градостроительной документации на фоне современных ужесточающихся требований ЦБ и отмены массовой льготной ипотеки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

КРТ расширяет географию

Закон о едином механизме комплексного развития территорий (КРТ) в России был принят в 2020 году, а первые проекты стартовали в следующем году. В Сибирском федеральном округе, по данным ДОМ.РФ, под такие проекты выделено около 2,1 тыс. гектаров. На этих участках планируется реализовать минимум 27 проектов, возвести более 7,5 млн кв. м жилья в формате комплексного освоения в Алтайском и Красноярском краях, Иркутской, Кемеровской, Новосибирской, Омской и Томской областях. Девелоперы проявляют интерес к участию в проектах с сопутствующей инфраструктурой. Так, по итогам аукционов ДОМ.РФ в прошлом году было заключено четыре договора на реализацию проектов КРТ в Алтайском и Красноярском краях, а также в Иркутской области с общим потенциалом около 350 тыс. кв. м. Наибольшее число проектов реализуют региональные девелоперы. При этом основным принципом большинства проектов является строительство не только жилых домов и кварталов, но и всей необходимой социальной и инженерной инфраструктуры.

В Новосибирской области проекты КРТ реализуют с 2022 года. Согласно нормативным актам, застройщик в рамках КРТ обязан согласовать с муниципалитетом условия по одновременному строительству социальной инфраструктуры. «Если муниципалитет хочет построить социальный объект самостоятельно, то убирает это условие из договора — цена на землю высокая. Если в конкурс вкладывается обязательство по строительству социального объекта за счет застройщика, то цена будет сбалансирована с учетом компенсации этих расходов»,— отмечает первый замминистра строительства региона Дмитрий Тимонов.

На данный момент в Новосибирской области в КРТ включена 31 территория общей площадью 760 гектаров, в том числе 160 тыс. кв. м аварийного фонда. Это позволит построить порядка 6 млн кв. м жилья и инфраструктуру. Сейчас заключено 10 договоров о комплексном развитии территорий, расселены 16 домов частного сектора, 47 аварийных домов. Например, новосибирская компания ООО «СЗ «Грандпарк» застраивает территорию комплексного развития общей площадью 41 тыс. кв. м в Советском районе. Стоимость участка на торгах составила 0,7 млрд руб.

В Красноярском крае реализуется восемь проектов КРТ общей площадью свыше 60 гектаров. Первый социальный объект здесь сдадут после 2027 года. Эти проекты также подразумевают строительство школ, детсадов, спортивных центров и общественных пространств. В целом общая площадь участков под будущее комплексное развитие в регионе составляет около 2,2 тыс. гектаров и включает большую часть города, в том числе исторический центр. В связи с предстоящим расселением жилого фонда депутаты регионального заксобрания предлагают дополнить краевой закон о комплексном развитии территорий пунктом, по которому застройщик обязан будет построить или приобрести жилье для собственников или нанимателей расселяемых квартир, в том числе решить вопрос о предоставлении отдельной квартиры собственникам и нанимателям в коммунальной квартире.

«Комплексное развитие территорий — это история федеральная, установлена она федеральным законом и предусматривает не только строительство жилья взамен старого и изношенного, но и создание соответствующей инфраструктуры — школ, детских садов, больниц, дорог.

Для того, чтобы новое жилье построить, нужно старое снести. В этом самая главная проблема. И это всегда вызывает напряжение, потому что есть люди, которые привыкли жить в этом районе, есть люди, которые привыкли к своей квартире и просто не хотят от нее отказываться. Соблюдение баланса интересов общества и граждан, которые хотят жить в новом жилье, а также граждан, которые вынужденно из-за этого переселяются — это наша задача. На это, собственно говоря, и направлен законопроект»,— говорит депутат заксобрания Красноярского края, председатель комитета по строительству, ЖКХ и вопросам ГО и ЧС Алексей Кулеш.

Власти Кемеровской области в прошлом году официально объявили, что «в направлении жилищного строительства приоритет отдают комплексному развитию территорий». В Кемерове и Новокузнецке площадки КРТ могут вместить около 9 млн кв. м нового жилья. На сегодня в регионе уже определены 23 площадки под такие проекты в Новокузнецке, Шерегеше, Юрге, поселке Яя и в Кемерове. В частности, в Кемерове будет создана самая большая в России зона КРТ площадью 540 гектаров («зона реновации Заискитимской части» города), где планируется возвести 3,4 млн кв. м жилья, рассчитанных на 120 тыс. человек. Будут построены 10 школ, 36 детских садов, четыре медучреждения и др. В данный момент идет подготовка инфраструктуры для будущих кварталов. На первом этапе подрядчики по муниципальным заказам уже протянули тепловые магистрали, водоводы, электрические сети, смонтировали систему водоотведения и ливневую канализацию с локальными очистными, установили распределительные пункты электроснабжения. На создание необходимых инженерных коммуникаций из федерального бюджета был выделен инфраструктурный кредит в размере 6,2 млрд руб. В начале сентябре прошлого года началось строительство первого дома в первом микрорайоне по проекту КРТ в «зоне реновации». Площадь застройки составит 61 тыс. кв. метров на 1,5 тыс. жителей. Пять многоквартирных домов от 18 до 25 этажей свяжет стилобат, в закрытом дворе предусмотрены подземная парковка на 450 машиномест и детский сад площадью 3 тыс. кв. метров.

Комплексное развитие территории в Новокузнецке сейчас предусматривает застройку почти 1,4 тыс. гектаров. В конце прошлого года губернатор Кузбасса Илья Середюк представил презентацию, согласно которой объем внебюджетных инвестиций в проекты КРТ Новокузнецка составит 455,3 млрд руб. В частности, средства пойдут на работы в микрорайонах «Абагур» площадью 1036 га и «Водный» — 363 га. «Площадки были определены, по такому же механизму мы выявили, какое количество ресурсов там необходимо, какие объекты социальной инфраструктуры нужно создать, чтобы это жилье было комфортным», — сообщил губернатор. При этом, по его данным, необходимо строительство инфраструктуры стоимостью 9 млрд рублей. На территории горнолыжного курорта Шерегеш на юге Кузбасса реализуются три проекта КРТ общей площадью застройки 490 гектаров, включающей апарт-отели, жилые застройки, магазины и кафе.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Совершенство до предела

Предполагается, что в дальнейшем КРТ в общем объеме вводимого жилья будет занимать наибольшую долю. По оценкам ДОМ.РФ, она может составить 30–40%. Пока на КРТ в общем портфеле жилищного строительства в стране приходится 4%. В регионах Сибири доля таких проектов меньше, а, например, в Московской области она составляет 20%.

Одной из проблем, которые могут замедлять темпы развития КРТ в регионах, депутат Госдумы, зампредседателя строительного комитета Александр Аксененко называет сроки заключения соглашений. По его словам, важно, чтобы при КРТ инвестор как можно раньше начинал строительство, поэтому необходимо упростить некоторые процедуры согласования. Предлагается внести поправки в статьи градостроительного кодекса РФ, чтобы договор о КРТ наравне с выдачей разрешения на строительство являлись основанием для внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования.

По словам руководителя земельного банка «Брусника» в Новосибирске Бориса Зырянова, сейчас девелопер закладывает на проект два года от момента победы на торгах до ввода первого дома в эксплуатацию. Это длинный срок, который обусловлен долгим периодом согласования. «Развивать большую территорию — это совсем другой уровень ответственности. Необходимо решить массу задач, связанных с проектированием транспортной, инженерной инфраструктуры и так далее», — отмечает господин Зырянов.

Директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов также отмечает, что нередко сроки рассмотрения изменений, вносимых в градостроительную документацию, сильно растянуты. «Если по инициативе муниципалитета — это делается в течение трех месяцев, то по инициативе правообладателя никаких сроков не установлено. В итоге согласование затягивается, говорят, что повезет, если в течение года, но не факт. Получается, что застройщик, заходя на депрессивную территорию, не может себе гарантировать даже начало старта строительства по КРТ»,— комментирует он.

При этом все риски в КРТ несут застройщики, которые взялись за реализацию сложных и масштабных проектов, отмечает новосибирский девелопер — основатель TS Group Александр Бойко. У большинства регионов недостаточно средств на проекты КРТ, в частности, на обеспечение территорий необходимой инфраструктурой из-за низкого уровня их бюджетной обеспеченности. По словам президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, около 98% договоров по КРТ не предусматривают обязательства органов власти по строительству социальной инфраструктуры. В результате девелоперы возводят их за счет собственных средств.

Также для застройщиков существуют риски, связанные с возможностью исключения многоквартирного дома из схемы КРТ на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений. Кроме того, контракты в рамках КРТ застройщики подписывают в одних условиях, когда экономическая ситуация и спрос на жилье понятны, но не предсказуемы, после чего все может измениться и возникнет высокий риск неисполнения обязательств, отмечает Антон Глушков.

Для развития КРТ необходимо совершенствовать механизм, считают опрошенные эксперты. Так, предстоит расширить возможности его применения и упростить ряд процедур. Но чтобы добиться целевых показателей, регионам необходимо проработать собственные инструменты стимулирования инвесторов, добавляют аналитики. Например, передавать земельные участки под строительство соцобъектов в рамках КРТ региону или муниципалитету с перспективой дальнейшего возведения за счет бюджета. Это будет существенным подспорьем для реализации проектов, говорит вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.

Помимо этого, возможно предоставить компенсации застройщику за понесенные расходы по строительству социальных объектов с дальнейшей передачей региону или муниципалитету. Жилищное строительство в проектах КРТ также можно простимулировать применением механизмов ГЧП при строительстве социальных объектов.

Также важно, чтобы у граждан были доступные инструменты приобретения новых квартир. Еще недавно большая часть новостроек была реализована по льготным программам — семейной ипотеки, ИТ-ипотеки и т.д. Сегодня рынок ждет разработки дополнительных нишевых программ для других категорий граждан.

Лолита Белова