Между метром и водой
Как проблемы с водоснабжением в Новороссийске влияют на рынок жилья
В Новороссийске стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в декабре 2024 года составила 182,5 тыс. руб., что на 14% больше по сравнению с декабрем предыдущего года. Как отмечают эксперты, по сравнению с крупными черноморскими городами Кубани в Новороссийске сохраняются низкие цены на жилье из-за проблем с водоснабжением.
Фото: Алексей Зотов, Коммерсантъ
В декабре 2024 года стоимость квадратного метра в новостройках Новороссийска достигла 182,5 тыс. руб., увеличившись на 14% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Как отмечает коммерческий директор группы компаний «АСК», эксперт по недвижимости Анна Исаева по сравнению с другими крупными городами черноморского побережья Краснодарского края цены в Новороссийске ниже по объективным причинам, основная из которых — проблемы с водоснабжением.
«Многие годы жители Новороссийска страдают от нехватки воды и перебоев в системе водоснабжения. Вода подается в дома по часам. Город на 80% обеспечивается водой от резервуаров Троицкого группового водовода, который подает недостаточное количество воды для заполнения баков и обеспечения требуемого давления. Кроме того, износ сетей водоснабжения составляет более 60%, что является причиной частых и многочисленных аварий, ведущих к утечкам»,— комментирует госпожа Исаева.
По ее наблюдениям, особенно остро проблемы с водой ощущаются в южном районе Новороссийска, который является самым густонаселенным и быстро застраиваемым. Сюда же летом приезжает и больше всего отдыхающих. И именно здесь, в основном, возводятся высотные новостройки.
Власти Новороссийска на программу модернизации внутригородских сетей водоснабжения в 2025 году направят 813 млн руб. Об этом на пресс-конференции 16 января сообщал мэр Андрей Кравченко. По его словам, помимо региональных программ, в бюджете города предусмотрены собственные средства и инвестиционные программы для модернизации водоснабжения. В рамках проекта планируется провести капремонт и реконструкцию 26 км водоснабжающих сетей. К концу года городские власти рассчитывают сократить технологические и коммерческие потери на 12,5%, или 16 тыс. куб. м в сутки.
Мораторий же на возведение новых многоквартирных домов (об этом, в частности, шла речь на «прямой линии» губернатора 4 декабря 2024 года — «Ъ-Новороссийск») способен создать в Новороссийске дефицит предложений на рынке жилья, что неизбежно скажется на ценах, прогнозирует Анна Исаева.
В минувшем году больше всего новороссийской недвижимостью интересовались жители Краснодарского края. Также интерес к новостройкам в Новороссийске проявляли приезжие из Московского региона, Мурманской, Белгородской, Кемеровской, Свердловской областей, Татарстана, Коми и Башкортостана. На рынке новостроек Новороссийска в декабре 2024 года 82% сделок совершили жители Кубани. Еще 18% сделок в равных долях делятся между покупателями из Москвы, Татарстана и Коми, а также Ивановской, Новгородской и Челябинской областей. Половина проданных лотов — однокомнатные квартиры, 33% — двухкомнатные, 11% — студии и 6% — трехкомнатное жилье.
По оценкам специалиста в области гражданского и земельного права, основателя и управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Романа Домащенко, за последние пять лет жилая недвижимость в Новороссийске подорожала в два раза. Жители других регионов России стали рассматривать этот город для постоянного проживания наряду с Анапой и Геленджиком. При этом в отличие от других черноморских городов региона Новороссийск больше подходит для жизни и работы, так как является крупным портовым и производственным центром и не подвержен фактору сезонности, считает эксперт.
Как считает Анна Исаева, жилье в Новороссийске пользуется спросом среди тех, кто планирует перебраться сюда на постоянной основе и устроиться на работу. По ее данным, в январе 2025 года на вторичном рынке Новороссийска цены колебались в диапазоне от 125 тыс. руб. за «квадрат» в многокомнатных квартирах до 164 тыс. руб. в «однушках». Средняя цена кв. м составляла 155 тыс. руб. В новостройках диапазон цен еще шире — от 108 тыс. руб. до 175 тыс. руб. за кв. м на январь 2025 года. Средняя цена — 165 тыс. руб. за «квадрат».
В Анапе цены на вторичном рынке цены за тот же период варьировали от 133 до 175 тыс. руб. за кв. м и в среднем составляли 171 тыс. руб. В новостройках цены ожидаемо выше. По состоянию на январь этого года – от 138 до 245 тыс. руб. за кв. м, а средняя цена — 203 тыс. руб. за «квадрат». Цены на квартиры за год в Анапе выросли на 13%., отмечает госпожа Исаева.
По данным собеседницы «Ъ-Новороссийск», в Геленджике средняя цена на вторичном рынке составляет 235 тыс. руб. за кв. м при диапазоне от 166 до 258 тыс. руб. за «квадрат». На первичном рынке цены имеют очень большой разброс — от 113 до 425 тыс. руб. за кв. м, а средняя цена кв. м составляет 178 тыс. руб. Прирост в цене за год здесь составил всего 8%.
По оценкам Романа Домащенко, в Геленджике стоимость «квадрата» на вторичном рынке в среднем составляет 160-200 тыс. руб. Однако это далеко не первая линия. Объекты, расположенные более или менее близко к морю, стоят 300-400 тыс. руб. за кв. м.
С большим отрывом лидирует Сочи, констатирует Анна Исаева. Здесь средняя цена на «вторичке» перевалила за 300 тыс. руб., колеблется от 269 до 344 тыс. руб. за кв.м. На рынке новостроек цены варьируют в диапазоне от 366 до 475 тыс. руб. за кв. м. В среднем цена за «квадрат» составляет 440 тыс. руб. Прирост в цене — 14% за год.
В Новороссийске, несмотря на положительную годовую динамику, цены на квартиры в последние 2-3 месяца стали падать — на 1-2% в месяц, отмечает Анна Исаева. По мнению эксперта, для инвестиций жилая недвижимость Новороссийска подходит меньше, чем недвижимость Анапы, Геленджика и Сочи.