Ждать нельзя покупать
Почему сейчас выгодны инвестиции в приобретение дорогого жилья
Аналитики прогнозируют, что 2025 годстанет одним из самых сложных для рынка недвижимости. В 2024-м рынок претерпел существенные изменения. Основным вызовом стала отмена льготной ипотеки и ужесточение условий выдачи семейной ипотеки — теперь в нее не вписываются семьи с детьми старше семи лет за исключением ограниченного списка небольших региональных городов. Повышение ставок рыночной ипотеки до 30% годовых, связанное с перманентным повышением ключевой ставки, значительно снизило количество сделок с недвижимостью.
Фото: «Новый код»
Фото: «Новый код»
Фото: «Новый код»
Фото: «Новый код»
Фото: «Новый код»
Если в 2023 году было выдано 2 млн жилзаймов почти на 8 трлн руб., то, по данным ДOМ.РФ,с января по ноябрь 2024 года зафиксировано всего1,2 млн ипотечных договоров на общую сумму в 4,6 трлн руб.
По мнению аналитиков, в 2025 году тенденция падения спроса продолжится. Несмотря на это, цены на жилье не снижаются. Эксперты объясняют это особенностями самой системы проектного финансирования с использованием счетов эскроу, раскрываемых в конце срока реализации проекта и, конечно, инфляционными процессами.
В стороне от мейнстрима
Руководитель воронежской компании «Отдел продаж», специализирующейся на реализации жилья от застройщиков, Константин Логунов отмечает, что пока сложно говорить о тенденциях 2025 года: «По нашей компании в сравнении с прошлым годом наблюдается прирост продаж, но это связано с тем, что в портфеле компании стало больше объектов. Это вряд ли коррелируется с общей статистикой». По его словам, тенденции, сложившиеся на рынке жилой недвижимости в целом, не характерны для жилья премиальных сегментов, где рынок в меньшей степени зависит от льготных программ. «Понимая ценности, которые несет в себе сегмент "комфорт+", покупатели готовы к более высокому ценнику по сравнению с жильем "эконом-класса". Уверен, что этот сегмент не просядет в продажах. Качественного и дорогого жилья немного на рынке и оно всегда будет востребовано».
На фоне высокой инфляции недвижимость этого сегмента остается привлекательным активом для инвесторов, считает руководитель отдела продаж компании «Сити-Центр»/«Владис», член Гильдии риэлторов Черноземья Светлана Малышкова. «Сегмент "комфорт+" набирает обороты как инвестиционный проект, поскольку это выгодные вложения и в плане дальнейшей капитализации, и для сдачи в аренду. Это инвестиции на длительный срок, что немаловажно». По ее словам, «комфорт+» «представлен в Воронеже достаточно небольшой линейкой предложений, что, наравне с другими характерными особенностями этого сегмента, гарантирует высокую ликвидность вложений в покупку».
Фото: «Новый код»
Фото: «Новый код»
Смена приоритетов
По мнению аналитиков приоритеты при выборе дорогого жилья изменились. Если раньше безоговорочным условием была локация в центре города, то теперь для многих людей выросло значение окружающей их среды — насколько комфортна для прогулок территория вокруг дома, они стали выше ценить экологию района, вид из окна, архитектурные решения всей застройки. Выросли и требования к планировке квартир, комфорту внутренних общественных пространств, уровню сервиса управляющей компании.
Светлана Малышкова считает, что «комфорт +» давно перешагнул центр города: «Есть отдельная целевая аудитория людей, для которых центр города в приоритете, потому что работа их связана с административными учреждениями». Но для остальных важнее другие составляющие выбора. «Есть такое понятие, как целевой запрос. Если клиенту важно, что в доме есть свой бесплатный фитнес-зал, коворкинг-зона, где можно проводить деловые встречи или посиделки с соседями, включен сервис, как в отеле, работает служба консъержа, круглосуточная охрана и множество других удобных для проживания опций, вряд ли для него будет иметь определяющее значение, что до центра города 10- 15 минут езды. Тем более, что покупают такое жилье люди состоятельные, имеющие собственный автомобиль. Покупка такой недвижимости под сдачу — выгодное вложение средств, потому что сдача его в аренду приносит очень хороший и стабильный доход», — утверждает она.
Сегмент аренды продолжает демонстрировать устойчивый рост доходности, отмечают и другие аналитики. Итоги 2024 года показали, что качественные объекты приносят стабильный доход собственникам, а спрос на арендное жилье сохраняется на высоком уровне.
Фото: ООО «Отдел Продаж»
Фото: ООО «Отдел Продаж»
Фото: ООО «Отдел Продаж»
Ключевой фактор для покупателей дорогого жилья — его качество и наличие развитой инфраструктуры.
«На мой взгляд, для премиального жилья приоритет локации в центре города и связанной с ней инфраструктуры сохраняется, — говорит Константин Логунов. — Но если инфраструктура строится вместе с новым районом, где реализуется проект с жильем "комфорт +", тогда приоритетность локации в центре города уходит на второй план. Например, как в ЖК "Атлантис" рядом с парком "Дельфин". Люди покупали там жилье в том числе, благодаря парку, который стал настоящей точкой притяжения для горожан.
В сегменте "комфорт +" люди ценят набор предлагаемых опций, которые соответствуют его названию. К примеру, подземный паркинг с лифтом, архитектурные решения, поскольку стали взыскательнее к эстетике зданий и девелоперы это учитывают, безопасность придомовой территории и многое другое».
Эксперт отмечает, что растущая взыскательность покупателей заставляет застройщиков отходить от стереотипов в отношении сегментарных границ: в жилье «эконом-класса» добавляют элементы комфорта, а в «комфорт+» —бизнес-опции.
По мнению аналитиков, показателен в этом смысле проект ЖК «Z-town» на набережной Чуева. Этот дом относится к сегменту «комфорт» с элементами «бизнеса». Душевые для собак, фитнес-зал, коворкинг-центр, круглосуточная охрана, консьерж-сервис, скоростной лифт, подземный паркинг с зарядной станцией для электрокаров и множество других опций, включая предоставляемый по запросу жителей отельный сервис, говорят о высокой, выходящей за пределы стандартов комфорта, категории этого дома.
Девелоперы позиционируют ЖК «Z-town» как первый умный дом в Воронеже с уровнем цифровизации класса «С»: все процессы управления и контроля за инженерными системами в нём автоматизированы, взаимодействие жителей с управляющей организацией осуществляются оперативно через мобильное приложение.
Сама локация «Z-town» на берегу водохранилища дает ощущение покоя и гармонии с природой. Девелоперы намерены сделать берег водохранилища в этом районе одним из самых красивых мест для прогулок: поставить арт-объекты, проложить дорожки.
Примечательно, что цена квадратного метра «однушки» в уже сданном первом корпусе «Z-town» —190 тыс. руб., а во втором, сдача которого намечена на 3-й квартал 2025 года — 180 тыс. руб. в то время, как в «Атлантисе» стоимость квадратного метра в такой же однокомнатной квартире оценивается в районе 200 тыс. руб. Как объясняют девелоперы, снижающий цену фактор — соседство с приютом для собак «Дора». Решение проблемы уже найдено: девелоперы вместе с руководством приюта перемещают его на новую площадку, в 40 км от Воронежа и приняли участие в создании необходимых условий для её обитателей. По прогнозам приступить к рекультивации территории, на которой находился приют, можно будет не раньше лета, когда закончатся основные строительные работы на новой площадке.
Как только приют переедет, цены на жильё в ЖК «Z-town» скорее всего резко поднимутся.
Пока подобных проектов с таким обширным набором бизнес-опций другие девелоперы на рынок не вывели.
«Золотое время для инвесторов»
Согласно данным ЦИАН, цены на квадратный метр в крупных городах за последний год выросли в 2,5 раза. По мнению руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, прирост в стоимости новостроек в целом по России в 2025 году может составить 6–8%.
«Поскольку прогнозируется рост цен на жилье в целом и на премиальный сегмент тоже, сейчас самое золотое время для инвестирования в покупку квартир «комфорт» и «комфорт +», — считает Константин Логунов. — Тем более, что девелоперы не торопятся в ситуации неопределенности на этом рынке браться за новые проекты. Это означает, что предложений в этом сегменте в ближайшие два-три года станет меньше. В конце минувшего года уже не было объявлено ни одного старта продаж такого жилья. А желающих купить жилье «комфорт +» меньше точно не становится, потому что все больше людей хотят жить в более комфортных условиях.
Фото: «Новый код»
Фото: «Новый код»
Для инвесторов сейчас золотое время для покупки еще и потому, что все застройщики идут на серьезные уступки по стоимости для тех, у кого есть деньги, предлагают интересные для покупателей механизмы оплаты».
Завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов предполагает, что «застройщики, по возможности, будут придерживать предложение, чтобы влиять на цены, создавая иллюзию дефицита».
Ряд аналитиков считают, что интересных предложений в 2025 году, вероятно, будет немного: застройщики не спешат выходить с новыми проектами, предпочитая распродавать уже строящиеся комплексы. Дефицит дорогого жилья будет особенно сильно ощущаться в 2027–2028 годах. Между тем, огромный объем денег россиян, в том числе и воронежцев, лежит на депозитах под высокие проценты.
По многочисленным прогнозам, снижение ставки ЦБ ожидается уже во второй половине 2025 года. Соответственно начнут корректироваться и ставки по депозитам, тогда значительная часть средств с депозитов может перетечь на рынок жилья. А превышение спроса над предложением, как известно, ведет к повышению цены.
ООО СЗ Новый Код, ИНН 3666219168
Реклама