Малоэтажное строительство в Санкт-Петербурге и Ленобласти сегодня процветает. При этом рынок купли-продажи земли до сих пор находится в зачаточном состоянии.
"Понятия 'рыночная стоимость земли' пока что не существует", — считает Евгений Галеев, руководитель проекта "Фаэтон Девелопмент Групп". Предложение на рынке земельных участков, по его словам, не поддается сравнительному анализу: стоимость земли на соседних участках может различаться в несколько раз. В пример представители "Фаэтон Девелопмент Групп" приводят два участка инженерно необеспеченной земли на юге Ленобласти: один участок продается сейчас по цене $80 за квадратный метр, а соседний, в паре сотен метров от него, за $110. Или, например, невыделенные паи в Тосненском районе размером 3 га одним владельцем были проданы по цене 50 тыс. рублей за пай, тогда как другой продавец реализовал такие же паи по 150 тыс. рублей.
Поскольку рынок не сформирован, владельцы часто просят за землю неадекватную цену. Иногда находятся желающие приобрести такой "золотой" участок, однако чаще всего предложение простаивает. При этом продавцы упорны в своих ожиданиях, потому что знают, что цены на землю растут, и не хотят прогадать. Таким образом, участок в Выборгском районе Ленобласти достаточно далеко от города может стоить дороже, чем земля сельхозназначения в Буграх, которую в дальнейшем без особых проблем можно перевести в категорию "земли поселений". Только в первом случае владельцем участка является, скорее всего, перекупщик, набивающий цену, а во втором — одинокая пенсионерка.
Олег Карзов, исполнительный директор управления "Загород" АН "Петербургская недвижимость", рассказывает, что на рынке в настоящий момент очень много посредников и перекупщиков, как частных лиц, так и организаций. По данным компании Greenside, цены на земельные участки в прошлом году выросли на 50-100%. Многие спекулянты смогли, купив землю, например, по $500 за сотку, продать ее по $1000-1500. При этом перепродажа земли приносит более "быстрые" деньги, чем девелопмент и строительство коттеджных поселков, что привлекает в том числе и не совсем честных игроков.
На самом деле на стоимость земли влияет много факторов. Это и расстояние от города, и наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т. д.), инфраструктуры и воды рядом. Зависит стоимость участка от близости железнодорожной станции, парков, рощ, сосновых лесов, а также от наличия удобных подъездных путей. Влияет на цену и социальная среда поселка. Один из главных факторов формирования цены участка — это его статус. Дороже всего стоят земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Чуть дешевле — участки, имеющие статус ДНП, дачного некоммерческого партнерства, еще меньше стоят участки, предназначенные для фермерского хозяйства. Дешевле всего — невыделенные паи, полагающиеся работникам колхозов, — их невысокая цена связана с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с оформлением такой земли.
Но самая большая сложность, с которой сейчас сталкиваются девелоперы в Ленобласти, — это отсутствие земли, подходящей по категории для комплексного жилищного строительства. Перевод из категории "земли сельхозназначения" в категорию "земли поселений", предоставляющую возможность жилищного строительства и прописки гражданина-собственника в данном месте, связан с огромным количеством проблем. "Переводом земель не занимаются компании-посредники, так как это очень сложно, долго и дорого, — говорит директор адвокатского кабинета Игорь Силкин. — Как правило, каждая компания-девелопер переводит землю 'под себя'. Процесс может занять год-два, а его стоимость будет зависеть от близости к границам населенного пункта, юридической чистоты участка, от того, насколько место перспективно и живописно. Поскольку большинство выплат в данном случае неофициальны, то многое зависит от того, в каком районе Ленобласти расположен участок. Минимальная цена перевода земли — $5 за квадратный метр".
По данным компании "Иола", еще в прошлом году доля предложения участков в статусе ИЖС в Ленобласти составляла 60-70%. Сейчас такая земля в дефиците, особенно в таких популярных районах, как Выборгский. При этом количество дачных участков (ДНП) выросло практически на треть. Игорь Силкин отмечает, что статус ДНП участку часто присваивают, когда не удается перевести земли в статус ИЖС. По закону на дачном участке можно возводить временное строение, но каждый предприниматель понимает это по-своему. И сейчас в садоводствах строятся в основном не времянки, а полноценные дома, которые потом вместе с участками реализуются гражданам. Однако подобный статус не позволяет прописывать собственника-гражданина, потому участки в ДНП не имеют так называемого милицейского адреса. Следовательно, ипотечный кредит под покупку такого объекта получить невозможно. По данным участников рынка, перевод из "фермерских" земель в ДНП обходится в среднем в $300-700 за сотку.
Наталья Хмельницкая, директор департамента загородных участков Агентства развития и исследований в недвижимости, отмечает, что наиболее актуальны сейчас земельные участки в радиусе 50-70 км от Петербурга. Суперпопулярными остаются Карельский перешеек, Всеволожский район, в то же время возрастает интерес к южному берегу Финского залива. Покупателей по-прежнему интересуют участки вблизи водоемов. Если раньше участки и недвижимость в Петродворцовом, Ломоносовском районах волновали в основном тех, кто жил на юго-западе Петербурга, то теперь интерес географически расширяется в связи с размещением в Стрельне резиденции президента. Специалисты компании "Иола" также отмечают, что в 2006 году начала дорожать земля в южном направлении, которое оттянуло на себя часть спроса. В списке новых мест, "открытых" недавно, называют Вартемяги, Агалатово, Воейково, Колтуши — на севере и северо-востоке, Вырицу, Кобону, прибрежные невские территории в Кировском районе — на юге и востоке. Рынок земли, по прогнозам специалистов, ожидает очередной бум. Между тем "хорошей" и "удобной" земли в Ленобласти становится все меньше.
СЕРГЕЙ ФЕДОРОВ