Пока в высоких сферах ведется борьба вокруг небоскреба "Газпром-Сити", менее амбициозные жилые "Монбланы" и "Олимпы" штурмуют небо Санкт-Петербурга. С подробностями — СЕРГЕЙ ФЕДОРОВ.
Плодотворная борьба
Желание петербуржцев стать небожителями и глядеть свысока на панорамы родного города, а также стремление девелоперов максимально эффективно использовать оставшиеся земельные участки побеждают самые жесткие высотные ограничения. Показательна в этом отношении борьба, развернувшаяся вокруг жилого комплекса "Монблан". В процессе строительства в прошлом году здание преодолело высоту 42 м, отмеренную временным высотным регламентом для Выборгской набережной. Градостроительный совет попытался остановить его дальнейший рост, рекомендовав заказчику — ЗАО "Строймонтаж" — ограничить высоту здания 45 м. Но проект оказался согласован еще до принятия временного высотного регламента, а большинство квартир в доме — распродано. В итоге архитектурная дискуссия закончилась благополучно для застройщика, который довел здание до запланированных 73 м, побив 70-метровый рекорд ранее скандализировавшего общественность жилого комплекса "Аврора", расположенного на той же Выборгской набережной. Директор по связям с общественностью корпорации "Строймонтаж" Дмитрий Боголюбов утверждает, что в ходе реализации проекта компании удалось учесть замечания КГА и Градостроительного совета, не уменьшая этажности здания: силуэт 24-этажного "Монблана" стал более плавным, в нем появилось больше стекла, отражающего небо и оптически скрадывающего вертикаль здания. Цена на обычные квартиры в доме составляет $5-8 тыс. за квадратный метр, возрастая с высотой, — пентхаусы стоят уже от $12 тыс. Учитывая, что на площади 5,5 тыс. кв. м компании удалось разместить примерно 23 тыс. кв. м недвижимости, застройщик сможет извлечь из участка максимум прибыли.
Распродажа панорам
Наш город не был чужд высотного домостроения и в советские времена. Достаточно вспомнить считавшиеся в свое время престижными 22-этажные дома, расположенные на въезде в город из аэропорта на площади Победы, или дома "на курьих ножках" вдоль набережной реки Смоленки, где из-за серьезных ветровых нагрузок и зыбкости почв было применено такое оригинальное конструктивное решение. Впрочем, для появления настоящих небоскребов не было ни экономических предпосылок (земля не имела цены), ни технологий.
Одной из первых попыток застройщиков дотянуться до неба стал "Дом со слонами" — реализованный компанией "М-Индустрия" в 2000-2002 годах проект строительства 25-этажного дома на проспекте Ветеранов, 52/1. Монолитно-кирпичный семисекционный разновысотный (6-25 этажей) жилой комплекс стал на тот момент самой высокой постройкой в городе. Специалисты государственного института "Фундаментпроект" разработали безопасную для данного участка технологию вбивания свай, а строительство и состояние близлежащих домов на каждом этапе контролировались государственными службами. С высоты 25-го этажа открывается вид на Исаакиевский собор и Финский залив.
Соответствующий предельным ранее 75 м уровень 25-го этажа городские строители освоили быстро. И все потому, что квартиры на верхних этажах высотных зданий не только пользуются спросом, но и продаются дороже, чем такое же жилье на нижних этажах. Причина их притягательности — в видовых характеристиках. Если покупателей квартир "Авроры" и "Монблана" застройщики завлекали лежащим "как на ладони" историческим центром, то в спальных районах можно найти предложения с видом на залив, озера, лесные массивы.
Например, хороший вид открывается с 25-го этажа построенного компанией "ЛенспецСМУ" комплекса "Живой родник". К его 70 м прибавилась еще 40-метровая высота Поклонной горы, на которой он расположен. Проект реализован между Удельным парком и парком Сосновка, в самом центре пятна застройки удалось сохранить озерцо с подземными ключевыми родниками. Высота комплекса — от 12 до 25 этажей, на самом верху расположены пентхаусы. Панораму залива эксплуатирует и другой проект компании — в районе улицы Савушкина. Комплекс "Золотая гавань", расположенный на участке 7,5 га вдоль побережья залива, включает в себя высотные 25-этажные башни и 15-18-этажные секции. Дома возводятся по кирпично-монолитной технологии с навесными вентилируемыми фасадами. Любопытно, что теплоснабжение высоток будет осуществляться за счет газовых котельных на верхних этажах 25-этажных секций. До 25-го этажа поднимается и другой жилой комплекс "ЛенспецСМУ" — "Новое созвездие", расположенный в районе Гражданки, на пересечении проспекта Просвещения и улицы Руставели. Из окон верхних этажей открываются виды на зеленую зону Муринского ручья и КАД, проходящую неподалеку.
Чем выше, тем дороже
"Высокие этажи на 10-15 процентов дороже стандартных квартир на средних этажах", — отмечает Михаил Бимон, руководитель департамента консалтинга ЦРП "Петербургская недвижимость". Однако, по его мнению, дело не только в видах — квартиры на верхних этажах имеют более просторные планировки, поскольку здесь селится более требовательный клиент. Большинство представленных на рынке высотных проектов относится к бизнес-классу, варьирующемуся в ценовом диапазоне от $3 тыс. до $7 тыс. за квадратный метр. "Для домов этого класса вообще характерно расположение в экологически благополучных районах с приятным природным ландшафтом, зелеными зонами", — утверждает Юрий Грудин, вице-президент СК "Пионер". С 25-го этажа жилого комплекса "Шуваловские высоты", возводимого строительной компанией "Пионер" в районе Шувалово-Озерков, будет открываться вид на Суздальские озера и Шуваловский парк.
Пристрастие покупателей квартир на последних этажах "смотреть по сторонам" учел и девелопер Setl City при проектировании своего объекта "Олимп" на углу Варшавской улицы и Ленинского проспекта. По словам Василия Селиванова, генерального директора Setl City, больших площадей остекления, создающих хорошую инсоляцию и обзор, удалось достигнуть благодаря тому, что несущие колонны помещены внутрь здания. Стоимость проекта составила $23,1 млн. Комплекс состоит из двух корпусов (6 этажей и 22 этажа). На самой вершине "Олимпа" расположен фитнес-центр.
75 метров — больше не предел
Отметка 75 м, освоенная строителями, далеко не предел. Если ранее девелоперов сдерживало отсутствие соответствующих строительных норм, то с принятием в апреле прошлого года петербургских территориальных строительных норм (ТСН) "Жилые и общественные высотные здания" (ТСН-31-332-2006) этот пробел оказался восполнен. Согласно ТСН-31-332-2006, высотный жилой дом — это здание высотой более 75 м и менее 150 м. Общественное здание, чтобы именоваться высоткой, должно иметь высоту от 50 м до 150 м. До принятия ТСН, в принципе, возможно было строить и выше 75 м, но для этого по каждому проекту необходимо было разработать и утвердить специальные технические условия.
Новые нормы формулируют ряд жестких требований к проектированию и строительству высотных зданий. Например, предусматривают научно-техническое сопровождение процесса проектирования и строительства, геотехническое наблюдение, мониторинг несущих конструкций во время эксплуатации объекта. В частности, устойчивость конструкции высотой свыше 100 м необходимо моделировать не только математически, но и с помощью масштабной модели в аэродинамической трубе. По словам Василия Селиванова, конструктивной особенностью высотных зданий выше 75 м является несущий стальной каркас, обеспечивающий надлежащую жесткость конструкции, а при строительстве зданий ниже 75 м — железобетонный каркас.
Нормы формулируют также ряд требований безопасности — например, высотные здания в обязательном порядке должны иметь ограждения от "таранящего транспорта" и систему охраны, видеонаблюдения и контроля доступа. Традиционные требования: вертолетные площадки на крыше (на каждую секцию отдельно), дополнительные эвакуационные лестницы, закрытые переходы в соседние секции, новые индивидуальные средства защиты (спасения).
По словам Анны Деркач, генерального директора компании "Praktis. Управление и эксплуатация", стоимость эксплуатации высотных жилых зданий на 15-20% выше, чем обычных жилых домов, из-за больших площадей остекления (оплата высотных работ при клининге), а также из-за более высокой стоимости эксплуатации лифтового оборудования, инженерных систем, систем пожаротушения. Так, в соответствии с ТСН на каждый дом разрабатывается план эвакуации, согласованный с пожарной охраной. Дополнительно должен быть организован доступ чистого воздуха на каждый этаж — через специальную шахту с клапанами для подпора воздуха. Также необходимо контролировать работу автоматической пожарной сигнализации (АПС) и срабатывание датчиков, в каждой квартире ко всему прочему должна быть система голосового оповещения и т. п.
К новым горизонтам
Освоившись на высоте, девелоперы спешат перешагнуть 75-метровый рубеж и отработать на практике новые строительные нормы там, где это позволяет высотный регламент. Так, строительная компания "Торговый двор" собирается разместить на Васильевском острове 46-этажный небоскреб высотой 150 м. Ориентировочно строительство начнется через год, когда будут завершены проектные работы, а закончить возведение планируется через 4,5 года. По оценкам экспертов, сегодня около 12% домов строится выше 18 этажей. Чуть более 4% — 25-этажные здания. Есть несколько проектов 30-40-этажных высотных зданий. Например "ЛенспецСМУ" планирует построить 36-этажные дома в северной части Петербурга. 40-этажные высотки строит компания ЛЭК на Варшавской улице.
"Поскольку речь идет об определенной узкой целевой группе, которая руководствуется соображениями моды, то и 40-й этаж не является психологическим барьером", — уверен генеральный директор компании АРИН Алексей Бегунов. "Пентхаус, как специфический товар, требует не только панорамного, эксклюзивного вида, но и уединенности, поэтому чем выше, тем лучше, главное — чтобы был обеспечен отдельный доступ (лифт) и безопасность на случай чрезвычайных происшествий, например вертолетная площадка", — согласен с коллегой Леонид Рысев, генеральный директор компании "Rysev Realty. Элитные квартиры".