Ипотеке снизили риски
ЦБ смягчил требования к банкам по жилищным кредитам
Банк России снижает с 1 марта 2025 года надбавки к коэффициентам риска по ряду ипотечных кредитов. Это позволит банкам высвободить часть капитала. Такое смягчение регулирования ЦБ допустил на фоне снижения рисков ипотечного кредитования. Впрочем, на активность заемщиков влияет не только ужесточение банковского регулирования, но и ограниченность льготной ипотеки и высокие рыночные ставки. И до цикла снижения ключевой ставки эксперты ожидают, что высвобожденный капитал пойдет на кредитование корпоративных клиентов.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
В конце прошлой недели Банк России объявил о снижении с 1 марта 2025 года надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. В частности, в отношении ипотечных кредитов с первоначальным взносом 20–30%. Так, по кредитам, обеспеченным правами требования по договорам долевого участия, для заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) от 0% до 50% коэффициент не устанавливается (сейчас составляет 0,5 п. п.). Для заемщиков с ПДН 50–60% коэффициент сокращается с 1 п. п. до 0,25 п. п., с ПДН 60–70% — сокращается с 1,5 п. п. до 0,5 п. п. В случаях, когда банк не рассчитывает ПДН заемщика, коэффициент снижен с 1 п. п. до 0,25 п. п. По кредитам с соотношением основного долга к стоимости залога в размере 70–80%, обеспеченных жилой недвижимостью, для заемщиков с ПДН 50–70%, а также без расчета ПДН коэффициенты не устанавливаются. Во всех остальных случаях коэффициенты риска сохранились на действующем уровне.
Как считают в ЦБ, ранее принятые меры по ужесточению макропруденциальной политики «способствовали снижению рисков ипотечного кредитования в 2024 году». В частности, как указывает регулятор, на кредиты заемщикам с ПДН более 80% в четвертом квартале 2024 года приходилось всего 13% всех выдач. Годом ранее этот показатель составлял 42%. Кроме того, доля рискованных кредитов с первоначальным взносом до 20% сократилась с 50% во второй половине 2023 года до 13% в четвертом квартале 2024 года.
Это дало повод Банку России снизить коэффициенты риска по заемщикам с ПДН менее 70% при уплате ими первоначального взноса более 20%.
При этом в ЦБ ожидают, что банки продолжат накапливать буфер капитала по ипотеке для покрытия потенциальных потерь. По состоянию на 1 января 2025 года он составлял 1,6% от задолженности по ипотечным кредитам за вычетом резервов на возможные потери по ссудам, то есть его можно оценить в 300 млрд руб. При этом в Банке России считают, что необходимый размер буфера должен составлять 2%.
Как считает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов, «точечное снижение надбавок экономически обосновано замедлением кредитования и улучшением структуры тех выдач, которые все же происходят в текущих условиях». Так, согласно данным Frank RG, выдачи ипотечных кредитов в январе 2025 года составили всего 126,8 млрд руб., что даже с учетом сезонного провала в начале года является минимальным значением с начала 2017 года (см. “Ъ” от 8 февраля). Помимо ужесточение регуляторных требований к банкам это связано с сокращением программ льготной ипотеки (в середине 2024 года завершилась одна из самых массовых программ ипотеки на новостройки) и высокими ставками по рыночной ипотеке, достигающими 31% годовых.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, на пресс-конференции 20 декабря 2024 года:
«Я понимаю, хочется поддержать спрос на ипотеку, но это нельзя делать обманным путем».
Вместе с тем, по мнению экспертов, на доступности ипотечных кредитов решение ЦБ скажется слабо. «При дифференциации сокращается кредитование с низким первоначальным взносом, что, в свою очередь, сокращает спрос. При этом кредиты с первоначальным взносом 10–20% всегда были популярны»,— поясняет эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко. Как считает директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников, «данного рода изменение важно тем, что будет снижать нагрузку на банковский капитал, не снижая при этом давления на потребительское и ипотечное кредитование через макропруденциальные лимиты». Вместе с тем, по словам эксперта, «это будет оставлять больше капитала для кредитования юридических лиц и для увеличения достаточности капитала банков в условиях растущих антициклических надбавок». «Учитывая, что рынок уже охладился высокими ставками, эта мера будет нейтральной»,— считает и господин Беликов.
Эксперты указывают, что снижение нагрузки на капитал потенциально может поддержать и потребительское кредитование. Однако, как отмечает директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова, «основными предпосылками повышения спроса в 2025 году являются снижение ключевой ставки либо расширение льготных программ».