Когда нельзя, но очень надо

Как чувствует себя рынок кредитования покупки жилья в наступившем году в условиях высоких процентных ставок и сокращения льготных программ, разбирались «Деньги».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Итоги первого месяца 2025 года показали, что темпы роста ипотечного кредитования стали значительно снижаться. Это результат сразу несколько негативных факторов, с которыми рынок столкнулся в 2024 году. Первый — резкий рост ключевой ставки до рекордных значений, что привело к скачку ставок по кредитам до 25–30% годовых. Второй — серьезное ужесточение условий льготных программ, которые несколько лет подряд были серьезным драйвером роста ипотечного портфеля. И наконец, ряд ограничительных мер со стороны Банка России, который неоднократно выражал беспокойство тем, что растет доля рискованных кредитов в портфелях банков — даже среди залоговых ссуд. Иными словами, банки стали выдавать ипотеку тем заемщикам, чьи шансы уйти в дефолт довольно высоки. Чтобы снизить долю риска, разработан «ипотечный стандарт», который начал действовать с 1 января 2025 года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За три недели января, по оценке аналитического центра «Дом.РФ», было выдано 12 тыс. ипотечных кредитов, что на 71% ниже аналогичного периода 2024 года. Объем выданных кредитов составил 54 млрд руб. (-68%). «Снижение объясняется в том числе высокой базой сравнения,— уточняют в "ДОМ.РФ".— В первом полугодии 2024 года еще действовала льготная ипотека, а выдача была сопоставима с показателями рекордного 2023 года. По этой причине вплоть до июня на цифрах мы будем наблюдать затяжной спад, этот разрыв в годовом выражении начнет сокращаться начиная с июля 2025 года».

Сейчас рынок поддерживают в основном адресные льготные программы. По данным аналитического центра «Дом.РФ», с 1 по 30 января выдано 14 тыс. «льготных» кредитов на 80 млрд руб., из которых примерно 90% — по «Семейной ипотеке». «На последней неделе января мы зафиксировали ускорение выдач по "Семейной ипотеке" (5,5 тыс. кредитов, +38% за неделю), а с учетом увеличения числа одобренных заявок за 24–30 января (+33% за неделю) выдача продолжит расти и дальше, что приведет к некоторому замедлению резкого спада, который наблюдался в первые недели месяца»,— уточнили в госкомпании.

Еще один стоп-фактор для роста ипотечного кредитования, как ни странно, высокие ставки по вкладам.

«Результаты первого квартала 2025 года могут оказаться на 30–40% хуже, чем показатели 2024 года, в том числе из-за высоких процентных ставок по вкладам и накопительным счетам, на которых можно разместить средства, предназначенные для первоначального взноса»,— полагает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Рекордный рост вкладов в 2024 году был во многом обеспечен активностью клиентов, которые отложили на неопределенный срок покупку недвижимости посредством ипотеки. «Сейчас на депозитах сосредоточен рекордный объем средств населения, но по мере снижения ключевой ставки мы увидим их перераспределение в недвижимость»,— прогнозирует президент девелоперской группы GloraX Дмитрий Кашинский.

Если дорого, но очень надо

Таким образом, доля тех заемщиков, кто не может воспользоваться льготными программами по ипотеке и взять кредит по ставке 6% годовых, сейчас минимальна, отмечают участники рынка. Остаются лишь те, кому необходимо срочно решить квартирный вопрос, и они оформляют ипотеку даже под 25–30% годовых. В большинстве своем такие клиенты стараются погасить кредиты досрочно (в частности, за счет продажи другой недвижимости). «Кредиты по рыночным ставкам не только досрочно гасятся, но и оформляются на минимальный срок на небольшие суммы»,— подтверждает зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов. Большинство же получателей льготной ипотеки (то есть практически все новые заемщики) не используют опцию досрочного погашения, предпочитая размещать свободные средства на депозитах с высокой доходностью. По данным ЦБ, в 2024 году объем досрочных погашений снизился до минимума с 2020 года и составил 1,5 трлн руб. (8% портфеля ипотеки на начало 2024 года) после 2,1 трлн руб. в 2023 году (15% портфеля).

Однако это не значит, что большая доля сделок с недвижимостью сегодня приходится на участников льготных программ. С середины 2024 года растет объем покупок за наличные. «Формально половина сделок в конце 2024 года прошла "без ипотеки",— говорит руководитель "ЦИАН.Аналитики" Алексей Попов.— В реальности в этой цифре заключено много продаж с использованием рассрочек. Сколько из них куплено со 100-процентной оплатой, а сколько в рассрочку — сказать нельзя, а оценки самих участников рынка противоречивы. Но в любом случае доля покупателей с живыми деньгами, видимо, растет». По его словам, это видно и по росту доли сделок в дорогих сегментах (от общего объема рынка), где ипотека не является столь значимым драйвером спроса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Способы поддержки продаж

«На фоне отмены массовой льготной ипотеки и недоступных из-за высокой ключевой ставки рыночных ипотечных программ девелоперы стали активнее развивать альтернативные инструменты продаж — рассрочки, трейд-ин»,— подтверждает Дмитрий Кашинский. Доля ипотечных сделок закономерно снизилась в структуре продаж. «Если в 2023 году в нашей компании доля ипотеки в структуре продаж составляла 75%, то в 2024-м — уже 66%. Доля сделок со 100-процентной единовременной оплатой за счет собственных средств покупателей в январе достигла 25% и будет расти по мере того, как ставки по банковским вкладам начнут снижаться»,— уточняет господин Кашинский.

Рассрочка в текущей ситуации, на первый взгляд, самый эффективный инструмент поддержки продаж недвижимости. И многие клиенты рассматривают ее как альтернативу ипотечному кредиту, ведь по большому счету не имеет большого значения, банк или застройщик дает вам возможность оплачивать недвижимость на протяжении времени. Однако не все так однозначно, предупреждают участники рынка. «Рассрочка имеет как плюсы для покупателей — экономия на процентах, так и минусы — в данном случае финансовая нагрузка на покупателей выше, а застройщики, не имеющие опыта в оценке платежеспособности клиентов, принимают на себя новые риски,— оценивает Антон Павлов.— Кроме того из-за того, что застройщики не работают на долговом рынке, а значит, как правило, имеют небольшое финансовое плечо, они не могут предоставить рассрочку на длительный период. Поэтому сумма ежемесячного платежа достаточно большая и непосильна для большинства граждан».

Ипотечный стандарт

Возможностей использовать какие-то иные инструменты привлечения покупателей, которым недоступна ипотека, у застройщиков сегодня практически нет. Виной тому — ипотечный стандарт, который ограничил использование разного рода партнерских программ между банками и девелоперами. Самой популярной среди них была ипотека от застройщика с комиссией за снижение процентной ставки. По данным совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, на долю таких программ в структуре продаж застройщиков приходилось порядка 16% всех сделок в третьем квартале 2024 года. По факту расходы по субсидированию ставки зашивались в стоимость объекта, что разгоняло рост цен на рынке новостроек и приводило к чрезмерной долговой нагрузке на покупателя. Сегодня такие акции под запретом.

Стандарт предусматривает внедрение ряда требований, которые позволят снизить долю высокорискованных выдач. «В соответствии со стандартом сумма ипотечного кредита не должна превышать 80% от стоимости залога»,— объясняет вице-президент банка «Дом.РФ» Роман Евдокимов. По его словам, также документ запрещает получение платы за снижение ставки по договору ипотеки от застройщика, если это влечет увеличение цены объекта недвижимости. В МТС-банке считают, что введение ипотечного стандарта с 2025 года направлено на стабилизацию ипотечного рынка, защиту прав заемщиков и уменьшение количества высокорискованных схем на рынке.

Участники рынка сходятся во мнении, что стандарт сократит использование схем кредитования, связанных с повышенными финансовыми рисками и с рисковой категорией клиентов.

«Мы полагаем, что реализация требований стандарта приведет к сокращению выдач примерно на 30%,— прогнозирует Антон Павлов из Абсолют-банка.— При этом положительный эффект от его реализации будет частично нивелирован появлением новых схем сделок с недвижимостью».

Впрочем, добавляют в «Дом.РФ», другие популярные на рынке схемы — траншевую ипотеку и различные рассрочки — текущая версия стандарта напрямую не затрагивает, девелоперы продолжат их применять и дальше. «Многое будет зависеть от дальнейшей позиции регулятора по таким программам,— считают в "Дом.РФ".— Но уже сейчас мы видим, что с введением стандарта банки начали более тщательнее оценивать платежеспособность клиентов, что может несколько сократить количество одобряемых заявок».

В поисках равновесия

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Благодаря очень высоким темпам роста рынка в первом полугодии 2024 года пока драматичного снижения продаж на рынке недвижимости нет. «Общие продажи новостроек снизились относительно умеренно, примерно на 20%, до уровня 26–27 млн кв. м»,— говорит генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов, уточняя, что этот показатель выше, например, уровня 2022 года (тогда продажи составили 22,5 млн кв. м). При этом за счет роста цены квадратного метра продажи в денежном выражении в прошлом году сократились примерно на 6%, до 4,9 трлн руб.

На фоне отмены в середине прошлого года программы льготной ипотеки, а также ужесточения денежно-кредитной политики и повышения ключевой ставки к концу прошлого года сформировалась довольно устойчивая пропорция продуктовой линейки ипотечных продуктов, которая навряд ли претерпит серьезные изменения в этом году, считает Федор Выломов. Примерно 35–40% выдачи приходится на новостройки, еще 20–25% — на ИЖС (в обоих случаях действуют адресные меры поддержки спроса), и приблизительно треть — на готовое жилье.

А вот что вызывает более серьезное беспокойство у участников — это запуск новых проектов. Если в 2024 году показатель составил около 48 млн кв. м (как и в рекордном 2023 году), то в этом году (при условии сохранения высокой ключевой ставки) он может снизиться на 30–35%. «В части обеспечения доступности жилья уже сегодня необходимо смотреть за горизонт 2025 года»,— уверен руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По его словам, в январе 2025 года запущено строительство 2 млн кв. м многоквартирного жилья — минимальный уровень для января за последние четыре года. На фоне охлаждения спроса запуски новых проектов начали замедляться. При сохранении текущих ставок и слабого спроса можно будет увидеть снижение запусков новых проектов в этом году до 30–35 млн кв. м, прогнозирует эксперт. Это, в свою очередь, приведет к снижению вводов начиная с 2027 года и возможному росту цен на «первичку».

Прогнозы на 2025 год

По оценке АКРА, в 2025 году будет продолжаться замедление ипотечных выдач и по итогам года рост ипотечного кредитного портфеля может составить около 8–10%. «По нашей последней оценке, в 2025 году общерыночные выдачи ипотеки могут составить около 3,3 трлн руб.»,— уточняют в ВТБ. Это будет почти на треть ниже результата прошлого года. Около 70% ипотечных продаж придется на программы господдержки. Драйвером всего ипотечного рынка будет выступать «семейная» ипотека: на нее может прийтись до 61% от всех выдач, уточняют в ВТБ.

По консервативным прогнозам, ключевая ставка на протяжении всего года сохранится у отметки около 20%. Очевидно, что в этих условиях рынок продолжит снижение. «По нашим оценкам, к концу года будет выдано 1,1–1,2 млн кредитов на сумму около 4 трлн руб., что на 20% меньше, чем в прошлом году. Отложенный спрос начнет возвращаться на рынок по мере снижения ключевой ставки начиная с 2026 года»,— считают в «Дом.РФ».

Одним из трендов рынка недвижимости останутся сделки за наличные. Их доля, по оценке экосистемы недвижимости «Метр квадратный», превысит 80%. «Такой формат покупки будет актуален, прежде всего, для вторичного жилья и сегментов с относительно невысоким средним чеком: нежилые здания и помещения, машино-места, земельные участки»,— объясняют в ВТБ.

Рынок недвижимости находится в поиске равновесия, но даже сейчас затоваренности на рынке нет, считает Дмитрий Кашинский. По его мнению, в 2025 году рынок «приблизится к балансу спроса и предложения, а показатели продаж в среднем по стране вернутся к значениям 2019–2020 годов». Не будет ажиотажного спроса, равно как и резких ценовых скачков. «Мы будем работать в режиме, близком к допандемийному, до запуска льготной ипотеки»,— резюмирует он.

Юлия Локшина