ЗПИФы приросли деньгами и пайщиками
Но выдержать конкуренцию с депозитами смогли не все
Рыночные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости продолжают активно привлекать новых клиентов. По итогам 2024 года объем активов под их управлением вырос более чем в полтора раза, до 477 млрд руб. Рост происходит за счет как переоценки активов, так и притока средств, в том числе со стороны новых клиентов. При этом предпочтения россиян сохраняются прежними — вложения растут прежде всего в складскую недвижимость, которая успешно конкурирует по доходности с депозитами. В 2025 году рост рынка продолжится за счет стабилизации денежно-кредитной политики Банка России и роста арендных платежей.
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
В 2024 году россияне рекордными темпами увеличивали вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), специализирующиеся на инвестициях в коммерческую и жилую недвижимость. По оценке управляющей компании «Парус Управление активами», за год активы только рыночных фондов данного типа выросли почти на 154 млрд руб. и превысили 477 млрд руб. Из них 120 млрд руб.— это новый привлеченный капитал. Результат оказался на 67% выше показателя 2023 года и стал лучшим в абсолютном выражении за всю историю наблюдений (с 2015 года). Растут не только вложения, но и число пайщиков таких фондов — их общее количество за год увеличилось более чем на четверть, до 226,6 тыс.
Наиболее высокие темпы роста сохраняют фонды, инвестирующие средства в складскую недвижимость. Такие вложения пополнились за год на 105,5 млрд руб., до 282,1 млрд руб., а доля сегмента выросла с 54,6% до 59,1%. Выросла доля и фондов жилой недвижимости — с 1,8% до 2,1%. Остальные сектора ослабили свое влияние на рынке: вклад торговых центров и стрит-ритейла упал с 15,7% до 12,5%, бизнес-центров — с 12,3% до 8,95%.
Вместе с тем на рынке сложилась редкая ситуация: основной прирост активов обеспечили фонды, доступные только квалифицированным инвесторам. За год активы под их управлением выросли на 98,9 млрд руб., до 278,5 млрд руб., их доля в общем объеме рынка увеличилась на 2,9 процентного пункта (п. п.), до 58,4%. За то же время активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли лишь на 54,7 млрд руб., до 198,6 млрд руб., их доля сократилась до 41,6%. В 2023 году ситуация была обратной, тогда не ограниченные в обращении ЗПИФы нарастили активы более чем на 50 млрд руб., до 143,9 млрд руб., а фонды для квалифицированных инвесторов прибавили только 25 млрд руб. и доросли до 179,6 млрд руб.
Ставкой не вышли
Замедление темпов роста фондов, нацеленных на неограниченный круг инвесторов, в значительной степени могло быть связано с усилившейся конкуренцией с депозитами и накопительными счетами, ставки по которым увеличились в 2024 году вслед за ключевой ставкой Банка России. По итогам минувшего года средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших российских банков выросла почти на 7 п. п. и составила 21,687% годовых, обновив тем самым максимум, установленный в марте 2022 года (20,51%). Некоторые банки в борьбе за клиента предлагали невиданные ранее 23–24% годовых. В итоге россияне рекордными темпами увеличивали вложения в депозиты. По оценке «Денег», основанной на данных Банка России, за 12 месяцев средства физических лиц на счетах в кредитных организациях выросли на 12,6 трлн руб., до 57,5 трлн руб. Только в декабре такие сбережения приросли на 3,6 трлн руб.
Конкурировать с такой доходностью ЗПИФам, доступным неквалифицированным инвесторам, было сложно. По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики «Парус Управление активами» Елены Михайловой, внутренняя ставка доходности фондов складской недвижимости составила по итогам минувшего года 12–27% из которых 9–16% дали арендные платежи, в офисной недвижимости — 7–20% (аренда 6–8%), торговой недвижимости — 7–17% (аренда 7–13%). В отличие от розничных фондов ЗПИФы для квалифицированных инвесторов не раскрывают результаты управления, но, как отмечают собеседники на рынке, они могут приносить доход свыше 25%. Это достигается за счет более широкой инвестиционной декларации, а также возможности входить в проекты на более ранних стадиях строительства.
В таких условиях привлечение широкой розницы требует от управляющих активных коммуникаций с клиентами. Директор проектов УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Васильченко полагает, что недвижимость необходима в каждом портфеле, причем в его долгосрочной части, для целей диверсификации и стабилизации портфеля. «Встроенная опция переоценки стоимости объекта недвижимости при высокой инфляции сохраняет стимулы инвестировать в данный класс активов, несмотря на то что ставки по вкладам в моменте могут быть выше дивидендной доходности фондов недвижимости»,— считает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков.
Ограниченно ликвидные
При покупке паев фондов недвижимости нужно учитывать долгосрочный характер подобных инвестиций, обычно они создаются на 5–7 лет, а иногда и на 15 лет. Купить же паи закрытых ПИФов недвижимости, как и любых ЗПИФов, можно либо при их первичном размещении, когда создается фонд или осуществляется дополнительный выпуск паев, либо на вторичном рынке при наличии встречного спроса. Пайщик может предъявить паи к погашению самой УК в случае ликвидации фонда, либо если он не согласился с решением общего собрания пайщиков по вопросам корректировки правил фонда. Правда, не во всех случаях он может так поступить, а только когда пайщики решили передать фонд другой УК, продлили срок действий договора ДУ или приняли решение о проведении дополнительной эмиссии паев.
Для повышения ликвидности своих ЗПИФов некоторые УК выводят их паи на Московскую биржу, а также привлекают маркетмейкера, который обязуется поддерживать цены в определенном диапазоне, а также спрос и предложение паев. По оценке Елены Михайловой, суммарный объем торгов паями рыночных фондов недвижимости в 2024 году составил 21,7 млрд руб., что в полтора раза выше показателя 2023 года. Самые торгуемые фонды находятся под управлением УК «Парус Управление активами» (9,3 млрд руб.), УК ПНК (6,7 млрд руб.), УК «Современные фонды недвижимости» (4,3 млрд руб.) и УК «Сбережения плюс» (1 млрд руб.). По фондам других управляющих компаний обороты не превышают 200 млн руб.
Прогноз
В связи с тем что с конца минувшего года началось пусть и не сильное, но уверенное снижение ставок по вкладам, интерес к фондам недвижимости продолжит расти и в 2025 году, полагают эксперты. Участники рынка не исключают роста именно за счет притока средств в не ограниченные в обращении ЗПИФы. Тем более что с начала года управляющие начали пересматривать арендные ставки по коммерческой недвижимости, где в договорах предусмотрена индексация. В случае складской и офисной недвижимости основным бенчмарком при этом выступает инфляция за предыдущий период.
Андрей Ощепков обращает внимание, что на фоне высокой ключевой ставки и процентных расходов по кредитам владельцы недвижимости, в том числе управляющие компании, стали обращаться к арендаторам с требованиями и на внеплановые повышения ставок. Правда, успех таких мероприятий зависит от переговоров и предложений сторон. «Вероятно, по новым договорам арендодатели будут предлагать арендаторам более гибкие условия по индексации ставок — например, устанавливать ориентир не на ИПЦ, а привязываться к ключевой ставке Банка России»,— не исключают господин Ощепков.
В этих условиях наибольший интерес будут представлять инвестиции в коммерческую недвижимость, тогда как жилая останется под давлением высоких ставок по ипотеке. Екатерина Васильченко видит большой потенциал развития у складской недвижимости из-за низкой вакансии в этом секторе. По данным NF Group, доля свободных складских площадей в целом по стране уже не первый квартал держится ниже 1%. При этом в Москве показатель на конец третьего квартала 2024 года составлял менее 0,1%, на конец года консалтеры ожидали падения до 0%. «С развитием электронной коммерции стремительно растет потребность в логистических центрах, складах, дарксторах, поэтому инвестиции именно в такие объекты могут обеспечить стабильный доход от аренды»,— считает генеральный директор «КСП Капитал УА» Вячеслав Исмайлов.
Вместе с тем не исключается появление фондов и на другие сегменты недвижимости. «Помимо классических секторов недвижимости (складов, офисов и торговых центров) рынок ЗПИФ будет пополняться активами light industrial и ЦОД (уже появились подобные в 2024 году), а также, вероятно, на горизонте пяти лет мы увидим ЗПИФы на гостиничную, санаторную, медицинскую недвижимость, стрит-ритейл и апартаменты»,— полагает Елена Михайлова. Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников ждет в 2025 году более активного развития офисной недвижимости и появления на рынке девелоперских фондов, ориентированных на квалифицированных инвесторов. Он рассказал «Деньгам» о планах в этом году запустить несколько фондов недвижимости, но на какие направления они будут ориентированы, не стал уточнять.