Не будем расстраиваться

Рынок первичной недвижимости юга России столкнулся с серьезным сокращением покупательской активности после пересмотра условий льготных ипотечных программ. Спрос на новостройки снизился в среднем на четверть. При этом аналитики не фиксируют заметного снижения цен. Вместе с тем девелоперы Кубани и Крыма предупреждают о сокращении вывода на рынок новых жилищных проектов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Строительные предприятия юга РФ отметили снижение спроса на покупку жилья в ноябре—декабре 2024 года по сравнению с предыдущими месяцами, говорится в докладе «Региональная экономика» Банка России. «Это связано с временным исчерпанием лимитов по "Семейной ипотеке" в ноябре и высокими ставками по рыночным программам. В условиях снижения спроса и обострения конкуренции между застройщиками годовой рост цен на новое жилье продолжил замедляться. Однако девелоперы не ожидают снижения стоимости жилья из-за роста цен на строительные материалы»,— говорится в докладе.

По данным региональных управлений Росреестра, в 2024 году на рынке новостроек Краснодарского края зарегистрировано 56,44 тыс. договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), что на 25,6% уступает показателю аналогичного периода 2023 года (75,88 тыс.). В Республике Адыгея этот показатель вырос с 3,6 тыс. ДДУ до 3,9 тыс. В Севастополе в 2024 году зарегистрировано 1,7 тыс. договоров долевого участия, в 2023 году — 1,1 тыс. Общее количество договоров долевого участия по Республике Крым, зарегистрированных в 2023 году, составляет 8,9 тыс., в 2024 году — 14,8 тыс., сообщили в региональном Госкомрегистре.

Руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок рассказывает, что на первичном рынке недвижимости Краснодара в 2024 году заключили на 39% меньше сделок, чем в 2023 году. На это, по ее словам, повлияла совокупность различных факторов: отмена программы льготной ипотеки с господдержкой, недостаток лимитов по семейной ипотеке, рост ключевой ставки и цен на недвижимость.

В городах черноморского побережья — Сочи и Анапе — доля сделок в 2024 году снизилась на 19 и 26% соответственно. Однако благодаря высокой инвестиционной привлекательности данных локаций спрос ослабел не так ощутимо, как в Краснодаре.

Коммерческий директор Dogma Людмила Зайченко отмечает, что перераспределились инструменты покупки в структуре продаж. В частности, стали востребованы рассрочка и покупка за наличные. «Если говорить о продажах Dogma в Краснодаре, основным драйвером в 2024 году стала семейная ипотека — 61,5% покупок прошли с использованием этого инструмента. Почти 21% по итогам года пришелся на ипотеку с господдержкой, по 4% квартир приобрели за наличные и в рассрочку, а также с привлечением ИТ и военной ипотеки. Стандартной рыночной ипотекой воспользовались менее 2% покупателей»,— говорит госпожа Зайченко.

Основатель ГК «Арт Групп» Артур Мартиросян обращает внимание, что в Республике Адыгее общее количество договоров участия в долевом строительстве увеличилось: «В Адыгее отмечена самая высокая востребованность "Семейной ипотеки" среди регионов России, это связано с тем, что регион входит в список мест, где программа осталась доступной семьям с двумя несовершеннолетними детьми старше шести лет. На долю семейной ипотеки в республике приходится 47% всех сделок».

Цены растут умеренно

Квадратный метр жилья в крупных городах Краснодарского края в среднем стал дороже на 5% по сравнению с 2023 годом, в Адыгее — на 33%, в Крыму цена не изменилась, в Севастополе — на 21%, сообщили «G» в пресс-службе ЦИАН.

По данным исследовательской платформы, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Краснодара в 2024 году составила 233 тыс. руб., за год увеличившись на 15%. В других городах региона динамика менее выраженная. В Сочи стоимость «квадрата» в новостройках составила 439 тыс. руб. (+6% год к году), в Новороссийске — 218 тыс. руб. (+6%). В Симферополе стоимость квадратного метра в среднем составила 165 тыс. руб. (+24%), в Ялте — 230 тыс. руб. (-4%), в Майкопе — 122 тыс. руб. (+15%).

По прогнозу аналитиков ЦИАН, рост стоимости «квадрата» на рынке первичной недвижимости составит 6–8% по итогам 2025 года. «Застройщики ограничены в возможности резко снизить цены для стимулирования спроса (из-за обязательств перед банками в рамках проектного финансирования и из-за растущей строительной себестоимости). Но и сохранение привычных темпов индексации цен в условиях сжимающегося спроса не позволит сохранить даже темпы продаж конца 2024 года. То есть застройщики будут продолжать индексировать цены, но одновременно с запуском скидок и проведением акций»,— отметил руководитель « ЦИАН-Аналитики» Алексей Попов.

Девелоперы называют другие цифры. По данным Людмилы Зайченко, стоимость квадратного метра в 2024 году в Краснодаре менялась вслед за ситуацией на рынке. Если в июле, сразу после окончания льготной ипотеки, она несколько снизилась, то к концу года наметился тренд на рост, и в декабре стоимость составила 156 тыс. руб. (здесь учитываются классы стандарт, комфорт и бизнес).

В 2025 году корректировка цен если и будет, то незначительная — в пределах 1–2%, благодаря маркетинговым акциям и скидкам, которыми девелоперы стимулируют спрос, отмечает госпожа Зайченко. Однако с учетом растущих цен на стройматериалы, дефицита рабочих специальностей и действующей ключевой ставки, радикального снижения стоимости квадратного метра ждать не стоит.

Директор по продажам компании «Инсити девелопмент» Ксения Гагарина говорит, что на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Краснодарского края составляет около 140 тыс. руб. В течение 2024 года мы наблюдали умеренный рост цен, который был частично нивелирован снижением активности покупателей в конце лета — начале осени. «Прирост стоимости недвижимости составил около 8% в первой половине года, после чего произошел спад на 3–4% в третьем квартале. В 2025 году можно ожидать незначительной корректировки цен на уровне 1–2%, связанной с уменьшением предложения новых объектов»,— отмечает госпожа Гагарина.

Рынок сужается

По данным аналитического центра ДОМ.РФ, на начало 2025 года в Краснодарском крае возводится 7,7 млн кв. м (-4% к началу 2024 года), Адыгее — 417 тыс. кв. м (+23% к началу 2024 года), Крыму — 1,4 млн кв. м жилья (+43% к началу 2024 года). Кубанские девелоперы прогнозируют дальнейшее сокращение объема новых проектов жилищного строительства.

«Вывод новых проектов уже сократился, поскольку застройщики аккумулировали достаточно большой объем непроданных квадратных метров в строящихся домах — порядка 70%. Новые проекты массового сегмента, скорее всего, вообще не будут выходить на рынок в 2025 году. С учетом низкой доступности ипотеки для покупателей, а также высоких процентных ставок на кредиты для строительства, многие застройщики заняли выжидательную позицию и прибегают к антикризисным стратегиям»,— рассказывает коммерческий директор ГК Метрикс Development Юлия Сидорова.

«Мы прогнозируем, что в 2025 году объем новых проектов сократится примерно на треть по сравнению с 2024 годом. При этом полной приостановки выхода новых проектов на рынок не ожидается — ввиду длительного и сложного процесса запуска»,— говорит Валерия Цыганок.

Людмила Зайченко считает, что на фоне сдержанного спроса девелоперы будут более взвешенно подходить к запуску проектов, вывод новых объемов квадратных метров в реализацию снизится.

Ксения Гагарина говорит, что ключевыми факторами существенного уменьшения числа новых проектов в сегменте жилищного строительства станут замедление потребительского спроса, обусловленное ростом процентных ставок, инфляцией, а также нехватка квалифицированных кадров. «Предполагаю, что снижение объемов ввода может составить порядка 20–25%»,— прогнозирует эксперт.

В компании «Девелопмент-Юг» отмечают, что если раньше условия покупки были более выгодные и лоты распродавали быстрее, то сейчас срок реализации удлинился. Вследствие этого с запуском новых проектов девелоперы спешить не будут, а значит, и объем строительства сократится. «В целом, сравнивая с прошлыми периодами, размер рынка сопоставим с ситуацией в 2019 году. Поэтому если говорить про объемы, то они будут схожи как раз с этим периодом»,— отмечают в компании.

Директор по продажам и маркетингу крымской строительной компании ГК «Аркада» Анжелика Адамова отмечает, что, по данным Росстата, в 2023 году объем ввода жилья в Крыму снизился на 12%, а в 2024 году застройщики ввели еще на 10% меньше по сравнению с прошлым годом.

«Во-первых, себестоимость строительства продолжает расти. Цены на стройматериалы за последние два года увеличились на 15–20%, рабочая сила тоже подорожала, логистика по-прежнему сложная. Во-вторых, банки неохотно кредитуют застройщиков под разумные ставки — рынок проектного финансирования держится на уровне 15–18%, а это высокий процент, особенно для тех, кто строит крупные объекты. Девелоперы стали осторожнее. Если раньше компания могла запускать сразу несколько объектов, рассчитывая на активные продажи и дешевые кредиты, то сейчас приоритет — достроить, продать и только потом начинать новое. По моим оценкам, объем ввода жилья в 2025 году сократится на 15–20%»,— резюмирует она.

Покупки теряют спонтанность

Основной спрос сосредоточился в сегментах семейной и военной ипотеки, увеличилось число сделок по покупке двух- и трехкомнатных квартир, рассказывает Юлия Сидорова. «Покупатели теперь приобретают квартиры в новостройках не для сохранения средств, а именно для жизни и улучшения своих жилищных условий»,— заключает она.

«Могу отметить возросшую осмотрительность среди потенциальных клиентов. Спонтанные покупки, особенно с целью инвестиций, становятся все более редкими. Наблюдается увеличение доли сделок с минимальными дополнительными инвестициями через ипотеку в пределах 2–3 млн руб. Кроме того, растет популярность компактных квартир — студий и однокомнатных жилых помещений площадью от 26 до 45 кв. м, которые занимают основную долю в структуре продаж. Это связано с тем, что покупатели стремятся минимизировать затраты на приобретение жилья, учитывая повышенную чувствительность к уровню ежемесячных платежей по ипотеке»,— говорит Ксения Гагарина.

Она добавляет, что ключевыми игроками на рынке остаются потребители, приобретающие жилье для личного использования, а не инвесторы. Это преимущественно местные жители, решившие улучшить свои жилищные условия. Доля инвестиционных покупок, по данным госпожи Гагариной, снизилась до 12% от общего объема сделок, тогда как в предыдущие годы она составляла около 18%.

Артур Мартиросян выделяет несколько ключевых тенденций: «Из-за роста ипотечных ставок покупатели стали более взвешенно подходить к выбору жилья. Сравнивают цены и условия, обращая больше внимания на детали договора и репутацию застройщика. Выросла популярность жилья, расположенного в удобной транспортной доступности от работы, школ и детских садов».

Руководитель отдела продаж ГК «Лендекс» Георгий Бурдюгов говорит, что основные покупатели — семьи, переезжающие на юг для комфортной жизни, и инвесторы, заинтересованные в сдаче жилья в аренду: «Спрос на качественные проекты в южных регионах остается стабильным».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Если коротко — клиенты стали разборчивее. Во-первых, ипотечников стало меньше. Два года назад сделки с привлечением заемных средств составляли 65% от всех продаж, сейчас этот показатель упал до 50%. Люди либо покупают за наличные, либо используют рассрочки от застройщиков. Во-вторых, все хотят ликвидное жилье. Симферополь, Севастополь, ЮБК — это приоритетные локации. Покупатели обращают внимание на инфраструктуру, транспортную доступность, качество строительства. В-третьих, возрос интерес к инвестиционной недвижимости. Апартаменты у моря, небольшие квартиры в курортных городах — такие объекты сейчас особенно популярны среди инвесторов, которые планируют сдавать жилье в аренду»,— говорит Анжелика Адамова.

Она добавляет, что, по данным за 2024 год, 55–60% покупателей — это жители Крыма. Примерно 25–30% клиентов — это люди с материка, в основном из Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодара. Их стало на 10% меньше из-за закрытого аэропорта: не все готовы покупать недвижимость в регионе, куда сложно добраться. Оставшиеся 10–15% — это инвесторы.

По словам Ксении Гагариной, в Краснодарском крае традиционно наиболее привлекательными для инвесторов остаются такие города, как Краснодар, а также курортные зоны черноморского побережья — Анапа, Новороссийск и Сочи. Эти районы продолжают демонстрировать устойчивый спрос. Средняя доходность от сдачи такой недвижимости в аренду составляет около 8–10% годовых, что делает эти направления интересными для долгосрочных вложений.

«Оценивая в конце прошлого года динамику стоимости квадратного метра, заложенную в финансовой модели, мы увидели, что по всем строящимся жилым и гостиничным комплексам идем не только в графике, но и с заметным опережением — в среднем прирост составил 35–50%. Происходят, как мне кажется, важные изменения в подходе инвесторов: вместо студии в новостройке в курортном городе покупатели предпочитают приобрести номер в инвест-отеле. Это снимает головную боль с поиском арендаторов, бронированием, продвижением, клинингом, охраной. И при этом гарантирует стабильный пассивный доход, который не зависит напрямую от загрузки конкретного номера, потому что прибыль распределяется котловым методом. Это новый виток развития рынка курортной недвижимости»,— считает коммерческий директор ГК «Каскад» Алла Тишкова.

По ее словам, многие обеспокоены новостями о разливе мазута после аварии в Керченском проливе. По потоку заявок видно, что в январе многие из тех, кто рассматривал приобретение недвижимости в Анапе, взяли паузу, чтобы понаблюдать за развитием ситуации. «Возможно, часть спроса переключится на побережье Азовского моря, которое не пострадало от разлива нефтепродуктов. Тем более что там сейчас появляются новые интересные туристические локации, активно развивается инфраструктура. Современные жилые комплексы комфорт-класса в Темрюке и Тамани могут стать достойной альтернативой для тех, кто хотел бы приобрести квартиру у моря, в благоприятном южном климате»,— делится госпожа Тишкова.

Юлия Сидорова отмечает, что сегодня на рынке недвижимости совершенно по-новому выглядит Республика Адыгея, где с развитием экотуризма и началом строительства горнолыжного курорта Лаго-Наки возникла необходимость в большом количестве жилой недвижимости.

Перспективы неопределенные

В 2025 году на фоне сокращения количества новых строительных проектов застройщики Крыма и Краснодарского края прогнозируют стабилизацию цен и спроса. Вместе с тем, уверена Ксения Гагарина, между застройщиками усилится конкуренция за внимание покупателя. Рост конкуренции в свою очередь приведет к увеличению маркетинговых затрат компаний и возможным акциям по стимулированию продаж, таким как скидки и специальные программы рассрочки. «Однако общая экономическая ситуация в стране, включая колебания курса валют и уровень инфляции, могут оказать дополнительное давление на рынок, что сделает точные прогнозы менее определенными»,— говорит эксперт.

В компании «Девелопмент-Юг» говорят, что снижения стоимости жилья в новостройках не ожидается и на это есть несколько причин: «Раньше новое строительство подогревал высокий спрос, простимулированный льготной ипотекой, действовали разные субсидии. Поэтому застройщики запускали больше новых проектов. Условия изменились, по тем объектам, которые еще строятся, продажи сократились на 30–40%. Зачем запускать новое строительство, если в действующем еще есть нераспроданные площади?

В формировании финального предложения, которое получает покупатель, участвует не только застройщик, но и банк-партнер. Он финансирует строительство, согласовывает график реализации лотов. Соответственно, у застройщиков по начатым объектам есть минимальный уровень рентабельности для успешной реализации проекта. Процентная ставка банка на более низких темпах реализации не позволяет сохранить даже минимальную рентабельность. Вот еще одна причина, по которой в уже запущенных проектах стоимость квадратных метров снижаться не будет. Скорее мы ожидаем стабилизации цен».

«Если ипотека подешевеет (а есть вероятность, что ставка в 2025 году снизится до 12–13%), многие вернутся на рынок. Если откроется аэропорт в Симферополе — начнется новый виток роста цен. Я думаю, в первой половине 2025 года рынок будет работать в режиме стабилизации, а во второй — возможен рост. Если вы ждете падения цен — его не будет. Скорее всего, через год цены станут еще выше, а хороших вариантов станет меньше»,— прогнозирует Анжелика Адамова.

Она также обращает внимание, что если строить будут меньше, а спрос рано или поздно восстановится, то к 2026–2027 году покупатели столкнутся с нехваткой предложения в Крыму.