«А потом будет пир выживших»

В 2024 году в Екатеринбурге было построено 1,7 млн кв. м жилья, а также выдано разрешений на строительство 2,8 млн кв. м. Администрация города ожидает, что в 2025 году результаты будут столь же высоки и «упаднических настроений» не наблюдают. Уральские застройщики напомнили, что рынок функционирует в условиях отмены льготной ипотеки, высоких кредитных ставок и сильной конкуренции, и назвали текущий исторический период Годом «выживалити».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Застройщики рынка Екатеринбурга приняли участие в круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал», ставшего уже традиционным, чтобы подвести итоги и обсудить, чего ждать в новом году в непростых условиях.

Сначала вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов рассказал, что по итогам прошлого года было построено 1,7 млн кв. м и выдано разрешений на строительство на 2,8 млн кв. м (годом ранее всего на 1,6 млн кв. м), что задает положительную динамику. Помимо жилья активно вводили социальные объекты, включая несколько общеобразовательных школ, и уже приступили к строительству новых.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Мы ждем только позитивных изменений. Если сравнить по выданным разрешениям на строительство, динамика положительная — упаднических настроений нет»,— подчеркнул вице-мэр.

Тенденции на рынке

Одним из популярных инструментов на рынке остается программа комплексного развития территорий (КРТ). По словам заместителя министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Евгении Тележук, сейчас на реализации 25 проектов КРТ, заключено 18 договоров. Общая площадь вовлеченной территории составляет 127 га, а градостроительный потенциал почти 1,5 млн кв. м. Всего в программу включились семь муниципалитетов (больше всего проектов в Екатеринбурге).

Из-за низкой начальной стоимости и высокого интереса со стороны застройщиков аукционы могут длиться неделями. По словам госпожи Тележук, чтобы сократить процедуру, начальную цену планируют назначать по оценочной стоимости.

«Думаю, что Екатеринбург примет во внимание возможность оценочной стоимости шага и таких длинных торгов не будет»,— отметила она.

Согласно статистическим данным, на конец 2024 года в Екатеринбурге строилось около 5 млн кв. м жилья. По словам партнера аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, руководителя аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, больше строилось только в Москве, Краснодаре и Санкт-Петербурге.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По ценам за 1 кв. м Екатеринбург далеко не лидер среди городов-миллиоников. «Существенно выше цены в Казани, Нижнем Новгороде, Уфе. Мы сохранили приемлемый уровень. Темпы роста цен на первичном рынке и темпы роста заработной платы — сопоставимы. У нас не произошло существенного разрыва между возможностями покупателей и ценой на рынке»,— прокомментировал господин Хорьков. Он добавил, что на стадии строительства большинство квартир находят покупателей — в Екатеринбурге по этому вопросу одна из лучших ситуаций в стране.

«Тезис "отлив покажет, кто купался голым" — сегодня уместен»,— создал интригу в начале своего выступления президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.

Он подтвердил, что ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга складывается позитивнее, чем во многих других регионах РФ. По его словам, город глобальную конкуренцию в масштабах России выигрывает.

«Это определяет, как мы пройдем через кризис, а кризис точно есть. Количество кредитов, и в первую очередь нас сейчас волнуют бридж-кредиты, которые сегодня стоят по 30% годовых и не приносят, и не генерируют денежного потока, оно по отрасли чрезвычайно большое»,— подчеркнул он. Господин Трапезников поспешил добавить: «Никто не обанкротится, но хочу напомнить, что и в 2008 году никто из первой десятки не обанкротился, просто хозяев поменяли. Случится ли это в текущей ситуации? На мой взгляд, этот сценарий реальный для ряда крупных федеральных компаний».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С менее позитивной оценкой ситуации выступил генеральный директор «Синары-Девелопмент» Тимур Уфимцев: «В отличие от предыдущих кризисов, мое личное мнение, нас спасать никто не собирается. Государство нам пытается показать, что льготной ипотеки, в том виде, в котором она была, не будет. Этот год будет тяжелый — к ставке 14% и более низкой мы пока не вернемся. Дай бог, чтобы это произошло в 2026 году. Мы переживем, и не такое переживали, но это будет борьба на выживание. У нас есть сейчас такой слоган: а потом будет пир выживших».

По словам господина Уфимцева, одно из условий «выживалити» в этом году — внимательно относиться к выводу новых проектов на рынок.

Он добавил, что в Новокольцовском районе компания не планирует сворачивать проекты. По его данным, спрос на жилье бизнес-класса пострадал меньше всего.

По словам коммерческого директора «УГМК-Застройщик» Евгении Хохловой, высокий спрос наблюдается на офисную недвижимость, поэтому в 2025 году компания планирует приступить к строительству бизнес-центров на ул. Пирогова и Татищева, а также Екатеринбург-Сити.

Застройщик продолжает работать над проектом глобального освоения «Нового Уралмаша». Госпожа Хохлова отметила, что там компания планирует выступать в качестве мастер-девелопера и сейчас работает над градостроительной концепцией. На территории запланировано строительство 25 кварталов. «В портфеле компании участок бывшей территории УЗТМ — самый большой в Екатеринбурге — 94 га. Такие объемы в одиночку осваивать долго. Для того чтобы район развивался быстро, мы планируем привлекать партнеров. В этом случае "УГМК-Застройщик" оставит за собой функцию мастер-девелопера, подготовит общую концепцию для всей территории и отдельные участки планирует предложить другим девелоперам»,— рассказала госпожа Хохлова.

Про новых игроков

Рынок Екатеринбурга традиционно считают одним из самых высококонкурентных в стране. За последние годы в уральскую столицу со своими проектами зашли десятки новых застройщиков из других регионов. Господин Трапезников счел это положительным явлением и в свойственной ему яркой манере отметил: «Это прекрасно! Приходите, будем рубиться». Но глава ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер с ним не согласился: «Конкуренция в Екатеринбурге зашкаливает. За последние два года стоимость земельных участков выросла в разы, и естественно, ее разогнали застройщики, которые зашли в Екатеринбург».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Резкий рост цен на земельный участки подтвердил сооснователь компании «База девелопмент» Марк Заводовский: «Последние три года рубилово за земельные участки было серьезное, много игроков пришло. По моим ощущениям, стоимость земельных участков выросла в два с половиной раза в Екатеринбурге».

Он отметил, что после отмены льготной ипотеки в Москве (компания работает на столичном рынке), на продажу выставили «невероятное количество площадок». «В Екатеринбурге я такого не заметил, что важно и говорит о стабильности в рамках города»,— добавил он.

В защиту иногородних застройщиков выступил коренной екатеринбуржец, исполнительный директор девелоперской компании «Разум» Сергей Антонов. «Мы все друг друга опыляем, обогащаем и держим в тонусе. Одни плюсы от того, что у нас "взаимное опыление". За последние десять лет уровень девелоперского продукта вырос кратно»,— указал он на плюсы конкуренции.

На рынок Урала в непростые времена продолжают выходить и новые местные игроки. Но, как отметил совладелец девелоперской компании «Свобода мысли» Матвей Погребинский, «непростые времена предоставляют и возможности». «Страх где-то в легкий азарт перерастает, чтобы показать, как мы можем на таком конкурентном рынке, как рынок Екатеринбурга, соперничать»,— прокомментировал он. По его мнению, спрос на жилье никуда не денется, люди продолжат улучшать свои жилищные условия.

Про рассрочки и новые инструменты

Участники круглого стола были едины при обсуждении рисков нового механизма рассрочек, которого опасаются, но многие все-таки используют. «Люди хотят покупать жилье, мы это видим по стартам проектов. Спрос большой, но это практически контрактация с предоплатой 20%, небольшой рассрочкой и оплатой основного тела долга через два с половиной года по завершении проекта. Все привыкли к ипотеке. И когда покупают с такой рассрочкой, то люди думают, что через два года ставки будут ниже. Для застройщика это риск. Рынок спасет только доступная ипотека»,— заявил господин Городенкер.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По словам директора по продажам «Унистрой» в Екатеринбурге Вадима Герасимова, в компании начали использовать механизм рассрочки сразу после отмены льготной ипотеки. «Побаловались, поняли, что это хорошо, но хорошо в меру, риски действительно велики»,— признал он. Сейчас в компании действует рассрочка на семь лет через жилищный накопительный кооператив (ЖНК).

«Это ФЗ №215. Преимущество кооператива в том, что его открыть снова нельзя уже, а у нас он есть, можно только готовый приобрести, чем топ-девелоперы сейчас занимаются уже, насколько я знаю»,— добавил Вадим Герасимов.

Коммерческий директор ГК «Атомстройкомплекс» Данил Кузнецов рассказал, что компания попробовала применить иной механизм в режиме отмены льготной ипотеки — инструмент долгосрочной аренды квартиры с правом ее выкупа. «В объекте на Широкой речке у нас осталось сто квартир. Мы попробовали там новую схему — квартиры разобрали за три дня. Кто-то бы сказал, что акция успешная, но она максимально в интересах спроса, но не в интересах предложения»,— прокомментировал господин Кузнецов.

Еще об одном инструменте, таком как инвестиционный договор, рассказал генеральный директор «Аконс Девелопмент» Алексей Обрезков. «Эскроу стоят дорого для застройщика, и чтобы не увеличивать стоимость в условиях роста себестоимости строительства, мы решили сэкономить. Мы можем достроить последний дом за свои и продаем по инвест-договорам. Понятно, что это подходит далеко не всем застройщикам, но этот инструмент работает и позволяет экономить и покупателям»,— поделился он.

В завершении, говоря об одном из самых насущных вопросов – стоимости кв. м девелоперы опять сошлись, что на первичном рынке Екатеринбурга цены не пойдут на снижение.

Мария Игнатова