«В Сарове острый дефицит жилья»

Осенью 2024 года в Нижнем Новгороде состоялся первый в России аукцион на реализацию комплексного развития территории в закрытом городе. Итоги этого аукциона оспаривает местный девелопер. Одновременно в Сарове готовится новая территория под жилую застройку, мастер-план которой планируется к утверждению в середине 2025 года. Практически монопольное положение одной местной строительной компании, которая влияет на цены и рынок, власти надеются изменить и привлечь новых девелоперов. О строительных перспективах в Сарове «Ъ-Приволжье» рассказал заместитель главы администрации города Леонид Бородулин.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— В последние годы российские власти сосредоточены на развитии Сарова как наукограда: появилась преференциальная территория, Центр физики и математики, производства для градообразующего ядерного центра. Приезжают и остаются специалисты. Насколько город обеспечен сегодня жильем? И какая потребность существует?

Сегодня в Сарове наблюдается острый дефицит нового жилья. Конечно, это сказывается на ценах вторичного рынка. Мы подсчитали динамику последнего десятилетия и пришли к выводу, что ежегодно город может осваивать около 27 тыс. кв. м новостроек. Этот расчет лег в основу развития жилищных программ. Например, если рассматривать задачу по обеспеченности квадратными метрами на человека до 2035 года, запланированные проекты позволят выйти на необходимые показатели. Для развития Сарова и решения задач, поставленных правительством РФ, необходимо строить больше и обеспечить приемлемую стоимость жилья.

— После расширения границ территории города вдвое в 2019 году Саров получил дополнительные 240 га земли на открытой территории с северной стороны города под жилищную застройку и 110 га – на производственные нужды. Как сегодня используются эти территории? Есть ли инвесторы, готовые вкладываться в них?

Основная проблема в освоении присоединенных территорий связана с их переводом из лесного фонда и проведением компенсационной вырубки. Сейчас это фактически лес. В генплане Сарова на данной территории предусмотрены зоны для жилищного строительства и зоны рекреации. При этом существует запрос на данные территории и для объектов производственного назначения. Их предстоит обеспечить инженерной инфраструктурой. Сейчас мы подбираем якорных инвесторов, оцениваем перспективы территорий под будущую жилищную и производственную застройку. Также прорабатывается вопрос о возможности присвоения этим территориям статуса особой экономической зоны. Жилищное строительство планируется и с западной стороны города, где расположен технопарк. Территория площадью 12 га сможет вместить не только жилые комплексы, но и социальную инфраструктуру. У этой территории хорошая перспектива развития, учитывая, что рядом могут быть построены промышленные объекты.

— Сколько жилья ежегодно сдают застройщики в Сарове? И какие факторы влияют на динамику строительства?

За последние пять лет в Сарове ввели 61 тыс. кв. м жилья. Этого мало, но строить больше пока не получается. Дело в том, что в Сарове сложилось практически монопольное положение единственного местного застройщика, ООО «Саровинвест». С 2011 года компания аккумулировала самый большой земельный ресурс 543 тыс. кв.м, но не смогла в срок, установленный документацией, освоить такую территорию под застройку. Привлекать для реализации проекта других девелоперов, как часто бывает при больших масштабах, тоже не стал. К тому же застройщик с 2011 года не построил ни одного объекта общественного назначения, предусмотренного проектом. В итоге к 2018 году город рассчитывал получить большой объем жилья, новые общественные пространства и коммуникации на 400 млн руб., но этого не произошло. Застройщику выгодно продавать жилье в условиях искусственного дефицита выше рыночных цен. Точечная застройка в городе есть, но она не спасает от нехватки жилья.

— По наблюдениям «Ъ», ООО «Саровинвест» прошло долгий путь судебных разбирательств с городской администрацией по поводу проекта апарт-отеля на стрелке Сатиса и Саровки. Стороны пришли к компромиссу?

Компания с 2013 года выбрала путь судебных разбирательств с городом и областью. Это сильно влияет на градостроительную политику в части этажности, плотности застройки и других параметров в проектах застройщика (Об этом конфликте неоднократно писал «Ъ-Приволжье»). Апарт-отель – не исключение. Сначала проект был достаточно симпатичным: планировалось строительство спортивно-оздоровительного комплекса не высокой этажности, и даже утвержденные правительством ограничения в зоне монастыря Саровская пустынь допускали появление этого объекта. Застройщик оспорил охранное постановление правительства в суде и анонсировал апарт-отель общей площадью 42 тыс. кв.м и высотой более 30 м вместо заявленных 15-ти. Это массивная стеклянная коробка, которая перекрывает вид на монастырь и полностью поглощает территорию стрелки. Ситуация обсуждалась на совещании у губернатора Глеба Никитина в марте 2023 года, компании рекомендовали снизить высоту здания вдвое, предоставить изменения в министерство градразвития и рассмотреть проект на заседании областного архитектурного совета. Однако эти рекомендации застройщик проигнорировал.

Апарт-отель не предусматривает строительства социальной инфраструктуры. Поэтому в Москве такие объекты в зоне жилой застройки строить запрещено. Более того, спортивно-оздоровительный комплекс так и не появился: на спортивные помещения в проекте отведено 1,2 тыс. кв.м. Проект, в том числе, в свое время стал одной из причин отсутствия строительства нового муниципального физкультурного комплекса в Сарове. А строительство апарт-отеля началось в 2022 году.

— В 2024 году состоялся первый в России аукцион на комплексное развитие территории в Сарове. Победила компания ННДК-7 из Нижнего Новгорода. А какие еще проекты КРТ могут быть реализованы в Сарове в перспективе?

Реализация задач по развитию жилой застройки в городах через проекты комплексного развития территорий (КРТ) наиболее оптимальное решение. Такие проекты решают комплексные задачи: обновление, повышение качества и комфорта городской среды, строительство жилой и коммерческой недвижимости, обустройство рекреационных зон для отдыха. В таких проектах всегда присутствуют инвестиционные составляющие, в результате которых город получает объекты социальной и инженерной инфраструктуры. И главное жёстко определяются обязанности застройщика, что очень важно для Сарова.

Первый аукцион КРТ сдвинул ситуацию с жилищным строительством в Сарове с мертвой точки. Мы надеемся, что это охладит ситуацию на локальном рынке. Победитель торгов уже к концу лета планирует выйти на стройплощадку и сейчас ведёт работу по подбору субподрядчиков, в том числе, из Сарова. Все это дает основания полагать, что проект будет реализован быстро.

Сейчас мы, совместно с областным Институтом развития агломераций, готовим мастер-план под комплексное развитие еще одной большой территории в микрорайонах 1А и 1Б в юго-восточной части Сарова. В перспективе там может быть построено 445 тыс. кв. м жилья, школа на тысячу мест и два детсада на 200-250 мест каждый. Проект находится на рассмотрении в правительстве Нижегородской области. Мы надеемся, что к июлю он будет утвержден и обеспечит развитие города на ближайшие 15 лет.

— Некоторые проекты жилья в Сарове дороже нижегородских. Особенно это касается элитного жилья. Откуда такие цены?

Застройщики всегда могут ссылаться на сложную логистику, ограничения и нехватку работников. Эти вопросы решаются при нормальной организации рабочих процессов и оперативном взаимодействии с администрацией. Сложность добавляет длинное транспортное плечо, что тоже решаемо. Также на цены влияет практически монопольное положение одной компании, которая и предлагает элитное жилье. Нам известна себестоимость этого жилья, сверхнормативная прибыль там может превышать 100%.

— Как, на ваш взгляд, можно привлечь девелоперов в Саров? Насколько серьезно это повлияет на строительный рынок закрытого города?

Главное, это подготовка качественных и экономически обоснованных проектов развития территорий, а также содействие в реализации масштабных инвестиционных проектов на отдельных земельных участках. При наличии существующего дефицита жилья и высокого спроса на него инвесторам будет интересно зайти на эти территории.

Реализация нескольких проектов всегда ведет к созданию конкурентной среды, что всегда влечет к улучшению ситуации на рынке. Снижается стоимость, и выигрывают, в первую очередь, потребители. Город получает новые современные пространства. Снижается социальная напряжённость.

Как показала практика, на первый конкурс КРТ претендовали семь участников, трое из них бились до последнего. Победил Нижегородский ННДК-7, как сильнейший участник. Считаю, что следующий проект будет неплохо реализован в условиях местного рынка: люди готовы покупать жилье, нам необходимо создавать все необходимые условия, чтобы дать им эту возможность.

Беседовал Роман Рыскаль