«К спаду мы сейчас и подошли»

Застройщики прогнозируют: ситуация на рынке недвижимости в этом году будет непростой, по большей части из-за отсутствия привычной программы льготной ипотеки. Несмотря на это дела на первичном рынке жилья в Екатеринбурге одни из лучших в стране и по продажам, и по ценам на квартиры. Свой прогноз ситуации на круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал» «Рынок недвижимости 2025: вызовы и стратегии роста» представил партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Подробнее — в материале «Ъ-Урал».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

История рынка за последние 20 лет показывает, что у нас был пик по объему текущего строительства в 2008 году, затем длительный спад, был пик в 2014 году, потом спад, и с 2017 года объем стройки практически без остановки рос все восемь лет. Была попытка коррекции по объему строительства в 2020 году, тогда был переход на проектное финансирование, случилась пандемия, но программа льготного ипотечного кредитования удержала стройку от заметного снижения, рынок развернулся и продолжил расти до конца 2024 года.

В конце прошлого года объем текущего строительства вырос практически до 5 млн кв. м, больше строят только в Москве, Краснодаре и Санкт-Петербурге. Но рынку всегда нужны периоды перезагрузки, и текущий кризис — время для переосмысления, переоценки ресурсов, в том числе строительных, переоценки стоимости земельных участков. Все это как раз проходит в период спадов, к этому спаду мы сейчас и подошли.

Но ситуация в Екатеринбурге заметно лучше, чем в других городах РФ. Если говорить, про продаваемость квартир, то ситуация в Свердловской области одна из лучших в стране.

В целом в стране в лидерах по соотношению распроданности и строительной готовности Санкт-Петербург, Москва и Свердловская область. Это значит, что на стадии строительства продается достаточно много квартир. Считается, что если к моменту ввода продано 70% квартир, то системных рисков нет. Текущее соотношение в Свердловской области составляет 90%, то есть на стадии стройки у нас большинство квартир находит покупателей. И это хорошо. Например, в Калининградской области это соотношение лишь 50% (строительная готовность 42%, продано около 21% квартир). Похожие проблемы в Краснодарском крае, Воронежской области. В Свердловской области и, в частности, в Екатеринбурге этой проблемы нет, и это хорошо.

Последние пять лет рынок всегда жил в условиях, когда были окна возможностей. За несколько месяцев девелопер фактически мог сделать годовой план продаж. В текущем году и скорее всего в следующем, нам кажется, этих окон возможностей будет меньше и будет больше сложной текущей работы. Важный момент, который выделяет Екатеринбург на фоне других региональных центров,— в прошлом году в июне у нас был пик, а затем мы упали с уровня 3,8 тыс. сделок до 1 тыс. в месяц (с июля в РФ отменили льготную ипотеку). Но продажи быстро восстановились. Уже осенью на рынке продавали почти столько же квартир, сколько в среднем в предыдущие три-четыре года, а в декабре заметно больше. То есть рынок вернулся к среднемесячным продажам. Но три-четыре года назад на рынке было квартир в два-три раза меньше. Если мы посмотрим на продажи в относительных величинах, то в период действия льготной ипотеки ежемесячно с рынка вымывалось около 6% квартир от остатков, а после отмены — 3,3%. Но даже этот показатель не такой критичный. Сейчас расчетный срок реализации остатков два с половиной года.

Принципиальное отличие произошло во второй половине прошлого года — стремительно падает доля ипотеки в структуре продаж и замещается рассрочками. Если в первой половине года доля ипотеки была 80%, то во второй половине 60%. Доля сделок с ипотекой в структуре продаж в январе 2025 года уже 40–45%, это значит, что практически все остальное занимают рассрочки.

По ценам Екатеринбург далеко не лидер среди городов-миллионников, а середнячок. И это хорошо. Существенно выше цены в Казани, Нижнем Новгороде, Уфе. Хотя еще совсем недавно квартиры в Уфе были дешевле, чем в Екатеринбурге. Но за время действия льготной ипотеки в Уфе сократили объем строительства, а Екатеринбург существенно нарастил. Поэтому мы сохранили приемлемый уровень цен, и это как раз поможет сохранить продажи и поддержать их на приемлемом уровне. Для рынка важнее объем продаж, а он в Екатеринбурге примерно в два раза выше, чем в Уфе, и в четыре раза выше Нижнего Новгорода.

В последние годы мы часто говорили, что цены на квартиры растут очень быстро и зарплаты за ними не успевают. Но если сравнивать, то темпы роста цен на первичном рынке и темпы роста заработной платы — сопоставимы.

К средним показателям, конечно, можно придираться, но тем не менее. У нас не произошло существенного разрыва между возможностями покупателей и ценой на рынке. Да, доступность ипотеки определят многое, но рисков переоценки рыночных возможностей у нас меньше, чем в тех городах, где цены росли быстрее.

Если говорить про ожидания на этот и следующий год, инвестиций в новые проекты будет меньше. Некоторые проекты убраны в папку и ждут лучших времен. Ассортимент будет сокращаться, но выход новых проектов, которые уже в стадии работы находятся, еще не завершен. В этом году на рынок продолжат поступать объекты, которые уже не могут быть остановлены. Тем не менее сокращение предложения на первичном рынке будет, но медленное. На вторичном рынке мы ждали роста объема предложения еще в прошлом году, но оно не произошло, высокие ставки по ипотеке сократили не только число покупателей, но и продавцы временно отказались от продажи. Последние изменения подсказывают, что те, кто откладывал продажу квартиры на вторичном рынке, возможно, ошиблись и в текущем году будут вынуждены выходить на рынок. По «вторичке» ждем разворота и роста ассортимента.

В целом, я думаю, что продажи в этом году уже сильно не упадут, допускаем снижение до 10% по году, но это во многом за счет расширения ассортимента. А вот темы продаж у каждой конкретной компании могут упасть более заметно.

Скорее всего на рынке будет наблюдаться ценовая стагнация, инфляционная переоценка по объектам первичного рынка — здесь возможен небольшой рост и ценовой откат в старом жилом фонде на вторичном рынке.