Некрутой маршрут

Затишье на рынке недвижимости Москвы пока продолжается, все больше нагнетая атмосферу нервного ожидания. Нервничают как продавцы, так и потенциальные покупатели столичной недвижимости.

С наступлением стагнации представители компаний--участников рынка резко разлюбили говорить о конкретных цифрах изменения стоимости предложения, чаще всего признавая их статистически незначимыми. Сезонного оживления, которого ожидали аналитики с началом весны, не произошло. Попытка продавцов разморозить рынок в первые недели февраля не принесла ожидаемого результата, отложенный потребительский спрос вернулся на рынок не полностью. Покупатели по-прежнему занимают осторожную позицию, а продавцы достаточно неохотно идут на понижение цен и ждут увеличения спроса.

Вряд ли в ближайшее время ситуация значительно изменится — для основной доли покупателей цены слишком высоки, а ожидать ввода в эксплуатацию революционных объемов жилья не приходится. Раньше, говоря о резервах для роста цен на жилье, участники рынка вспоминали Лондон и другие города, где недвижимость стоит еще дороже. Теперь же они начали отмечать и другую сторону медали — что на сегодняшний день Москва занимает первое место в мире по разрыву между среднемесячным доходом жителей и стоимостью квадратного метра. Правда, того, что цены изменятся в меньшую сторону, это еще не гарантирует.

Елена Дегтярева

Мнения участников рынка

Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации "Инком-недвижимость":

— Мы до сих пор пожинаем плоды неконтролируемого роста цен, в результате чего был вымыт значительный слой платежеспособного населения, относящегося к среднему классу. Наиболее востребованное недорогое жилье по уровню цен разом сравнялось с бизнес-классом, и потенциальный покупатель лишился последней возможности сэкономить даже на приобретении квартиры низкого качества. Хотя откровенно низкокачественное жилье стремительно уходит в прошлое. Лишь 30% московских новостроек составляют панельные дома, подавляющее большинство приходится на монолитные и монолитно-кирпичные здания, которые отвечают современным потребительским характеристикам. Из больших проектов панельные дома задействованы только в новом районе Кожухово (за пределами МКАД), где возводятся самые недорогие московские новостройки. При этом квартиры в недорогих монолитных домах практически сравнялись по стоимости с современной панелью. Рост спроса в сегменте недорогих новостроек может быть обеспечен за счет использования банками и девелоперами совместных кредитных программ по рассрочке и ипотечному кредитованию. Подобная тенденция находит свое подтверждение в заявлениях ряда крупных банков.

Наибольшим спросом у покупателей — до 60% от общего объема реализуемых квартир — пока пользуются одно-двухкомнатные квартиры. Это наиболее доступные по цене объекты, а в условиях высокой стоимости квадратного метра покупатель жилья экономкласса вынужден экономить на всем. Кроме того, подобные квартиры традиционно считаются привлекательными с точки зрения дальнейшей продажи. Но в последнее время доля однокомнатных квартир в общем количестве сделок на вторичном рынке снижается, поэтому в качестве инструмента для инвестиций более оправданны двух- и трехкомнатные квартиры.

Сейчас, когда ажиотаж поутих, потенциальный покупатель не спешит с приобретением квартиры, а ждет, когда цены (в первую очередь на квартиры экономкласса) станут больше соответствовать потребительским качествам жилья. Ждать значительного падения цен на столичную недвижимость бессмысленно — макроэкономических предпосылок для обрушения рынка нет, да и продавцы по-прежнему не готовы уступать в цене предложения. В отличие от вторичного рынка, где цены больше подвержены зависимости от качества жилья, московские новостройки продолжат стабильно дорожать. Разумеется, цены будут варьироваться в зависимости от текущей ситуации в каждом из округов, но в среднем по столице рост будет составлять 1-1,5% в месяц.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate:

— Текущее состояние рынка недвижимости очень напоминает ситуацию 2004 года, когда после скачка цен рынок около девяти месяцев пребывал в относительном спокойствии. По аналогии можно предположить оживление рыночных процессов не ранее апреля-мая. До этого времени ценовая ситуация на московском рынке новостроек будет характеризоваться как стабильная, с общим приростом цен на уровне инфляции. При этом единого тренда нет. Слишком очевидно расслоение рынка по сегментам и территориальной принадлежности объектов. Средний уровень цен на жилую недвижимость к началу марта остался на уровне января-февраля. В минусе оказалось низкокачественное, менее престижное жилье, но пока этот показатель не адекватен реальной его стоимости. Элитная недвижимость, как более стабильный сегмент в рыночной конъюнктуре, уверенно удерживает цены, достигнутые к началу года, с некоторой корректировкой в сторону незначительного увеличения на наиболее востребованные объекты. Стабилизация темпов роста цен позволяет рынку "отстояться", внести корректировки в стоимость жилья, определить отношение покупателя и продавца к предложенным ценам, но совсем не означает бесконечность этого процесса. К концу первого полугодия новостройки экономкласса сильно дорожать не будут, они и так достигли ценового максимума и значительно превышают платежеспособный спрос. Рост составит не более 1% в месяц. Квартиры бизнес-класса и элитное жилье будут плавно повышаться в цене — примерно на 2% в месяц.

Евгений Юр, директор по новостройкам департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard:

— Цены на первичную недвижимость элитного сектора в феврале--начале марта 2007 года возросли на 3,4%. Ожидаемого снижения стоимости не произошло, но не наблюдалось и предпосылок к активному росту. На сегодняшний день рынок дорогих квартир неактивен, наблюдается и некоторое падение спроса, связанное прежде всего с отсутствием новых объектов. Такая ситуация, по нашим прогнозам, продлится еще несколько месяцев.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

— На рынке элитной недвижимости цены продолжают медленно, но планомерно увеличиваться. За февраль--март они выросли на 2-3%. Это связано в первую очередь с продолжающимся падением курса доллара. В то же время вновь выставляемые квартиры предлагаются по завышенным ценам. Это объясняется тем, что новые участники элитного сегмента боятся продешевить, так как ценовые ожидания на рынке окончательно не сформированы. По мнению аналитиков компании Blackwood, снижение уровня цен на жилые объекты в 2007 году маловероятно, так как спрос постоянно растет на фоне увеличения доходов населения и развития ипотечного кредитования. В целом в 2007 году прогнозируется рост цен в пределах 20-25%.

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба":

— В январе--феврале на первичном элитном рынке столицы наблюдались статистически незначительные изменения цен. Средневзвешенные цены в центральных районах имели разнонаправленные колебания в пределах 1-2% — в основном за счет изменения структуры предложения (вымывание предложения или появление нового в различных районах). В марте же отмечено увеличение цен на 6% в районе Хамовники — в первую очередь за счет проекта Fusion Park, который является маркетмейкером в данном районе.

Источники: "Миэль", МИАН, Mirax Group.