Ильинские широты

Продажа земли без подряда становится все более популярным направлением среди подмосковных компаний. Она продается гораздо быстрее, чем со строительным обременением, что позволяет ускорить возврат вложений. Покупателям же интересно сэкономить на дорогой загородной недвижимости за счет привлечения собственного подрядчика. Наверное, именно такими исходными положениями руководствовались специалисты компании "Северо-Запад", приступая к работе над новым ленддевелоперским проектом — поселком "Ново-Ильинское".

Проект стартовал совсем недавно. Только в первой декаде марта был утвержден прайс-лист на участки, к настоящему времени начинаются работы по межеванию земли. Даже офиса продаж на месте пока не оборудовали. Сейчас поселок представляет собой обыкновенное поле, покрытое местами снегом и обледеневшими лужами. Правда, при осмотре местности были обнаружены рабочие, ведущие разводку коммуникаций.

Территория "Ново-Ильинского" граничит с деревней Бузланово, которая, как показывают карты Подмосковья, расположена в непосредственной близости от Новорижского шоссе. На первый взгляд не совсем понятно, зачем позиционировать это направление как Ильинское шоссе. Потому что оно более престижно? Дело, однако, в том, что в ближайшей округе автомобильного сообщения с Новорижским шоссе не имеется. Предполагается, что через какое-то время дорожники Московской области построят здесь развязку, но когда — пока неизвестно. Явно не в ближайшее время. Кстати, шума скоростной Новорижской трассы на территории поселка не слышно. Проехать в новый поселок можно именно по Ильинскому шоссе. Или по Рублевскому, переехав через Москву-реку. До поворота на "Ново-Ильинское" — 13 км от МКАД, еще 3 км до въезда в будущий поселок.

Бузланово являет собой классический для престижных мест Подмосковья конгломерат из старых деревянных строений и новых коттеджей, зачастую весьма крупных, причем новая застройка здесь преобладает. Другие соседи "Ново-Ильинского" — сложившаяся стихийная коттеджная среда, где уже почти нет строящихся объектов. Ближайшее к поселку такого рода образование — некоммерческое садовое товарищество "Нива-1".

Земля "Ново-Ильинского" имеет назначение ИЖС и находится в частной собственности, то есть проблем с землями сельхозназначения у покупателей не возникнет. Генплан поселка включает 72 участка. В конечном итоге домовладений будет, возможно, меньше: кто-то объединит соседние наделы. Участки нарезаны площадями от 20 до 50 соток. Начальный бюджет покупки составляет примерно $640 тыс. Это участок в 20 соток во внутренней (самой дешевой) части территории по $32 тыс. за сотку. Помимо поля в "Ново-Ильинском" имеются земли, прилегающие к смешанному лесу с преобладанием хвойных пород. Лес занимает не одну сотню гектаров и относится к особо охраняемым природным территориям федерального значения, иначе говоря — на его месте не появится вдруг новый поселок или промышленное предприятие. В "Ново-Ильинском" получилось так, что на территории поселка имеется два участка, которые включают окраину этого леса (28 и 36 соток), но продаются они уже по $50 тыс. за сотку.

Ограничений по застройке, прежде всего посадке дома на участке, по всей видимости, не будет (эти условия пока не определены девелопером), за исключением высоты домов — 12-14 м, но это уже условие не девелопера, а администрации района. Однако такое ограничение всерьез рассматривать нельзя: мало найдется проектов загородных домов высотой с московскую хрущевку. Кроме того, на земле, относящейся к лесной части, деревья трогать нельзя. Впрочем, ни один вменяемый землевладелец этого делать и не станет.

Общая территория поселка — 43,8 га, из них 8 га отведено под объекты инфраструктуры. Какова будет инфраструктура "Ново-Ильинского", пока также до конца неизвестно. Проект находится в ранней стадии реализации, детали уточняются в процессе. Впрочем, полной социальной инфраструктуры не будет. Школу, к примеру, насколько можно понять, строить не планируется.

Часть территории, не входящая в поселок, продана под застройку другой компании. Предполагается, что на этой земле будут построены малоэтажные здания — одно пятисекционное и пять башенок высотой четыре и семь этажей. На территории этой жилой зоны будут ресторан, торговля, фитнес-центр, сервисный центр и много всего необходимого для жизни.

Соседство элитного поселка с малоэтажной застройкой имеет прецеденты, причем, как показывает практика, квартиры (кроме больших площадей) раскупаются не хуже, чем дома и земли. Одним из показательных примеров является поселок "Новая Опалиха". Но когда на первых этажах этих домов откроются магазины, сервисные службы и т. п., сказать трудно. На сегодня инфраструктура поселка представлена окрестными объектами — спортклубом "Ильинское", общеобразовательной школой в расположенном неподалеку (1-1,5 км) поселке таунхаусов, небольшой аптекой у остановки "Ильинское" и продовольственным сельпо в деревне Бузланово. Кроме того, поблизости, на Новорижском шоссе, имеется автозаправка, но воспользоваться ею нельзя: прямого проезда нет.

Сделки по "Ново-Ильинскому" пока не проходили, поэтому потенциальный покупатель имеет возможность выбирать ту землю, которая ему приглянется, хотя прямо сегодня вбить в границы собственности колышки будет трудно.

Далеко не всякого человека, однако, заинтересует предложение по приобретению земли в новом поселке. С одной стороны, можно купить участок или несколько и построить дом по такому проекту, как хотелось, а не по тому, что предлагает выбрать застройщик. С другой — тихого частного пространства придется подождать, причем долго. Срок, ограничивающий освоение участков, в данном поселке пока не установлен. В Подмосковье есть поселки с продажей земли без подряда, где строительство ограничивают, к примеру, тремя годами. Причем идет оно в отличие от регулярных поселков стихийно — где-то завезли материалы, где-то ставят фундамент, а где-то вовсе ничего не происходит. Иначе говоря, можно купить участок и построить дом, но жить придется несколько лет на стройплощадке. В довершение к этому внутрипоселковые, а равно подъездные дороги в это время будут не очень хорошими, поскольку по ним будет передвигаться строительная техника.

В несколько большей степени предложение земли в "Ново-Ильинском" будет интересно для покупки с целью выгодного вложения средств. Цены на земли, тем более в местах такого рода, будут расти. Однако вряд ли какой-либо специалист возьмется с уверенностью прогнозировать результат на несколько лет вперед. Не исключено, что цена земли вырастет в ближайшие полтора-два года до 50%. В этом случае как инвестиционной проект покупка земли в "Ново-Ильинском" не слишком выгодна: рентабельность весьма скромная. Стоит добавить, что сами стартовые цены на участки в поселке установлены на уровне, предусматривающем даже некоторое опережение рынка. Однако в качестве вложений, позволяющих уберечь капитал от инфляции, вариант вполне подходящий.

Стоит добавить, что инвестиционное прогнозирование затрудняют особенности соседства поселка. Считается, что полей, которые можно нарезать и продать в розницу под застройку в ближнем Подмосковье, почти не осталось, особенно на традиционно престижном Ильинском направлении. Тем не менее беглый осмотр окрестностей "Ново-Ильинского" позволяет сразу выявить одну-две аналогичные поляны (одна большая, другая поменьше, но все равно значительная), которые со временем могут превратиться в поселки и составить конкуренцию данному проекту.

Правда, есть одно любопытное обстоятельство, дающее некоторое преимущество "Ново-Ильинскому". Новых коттеджных поселков почти нет, тем более таких, где можно купить землю в чистом виде. Конкуренты расположены дальше, как, например, поселок "Жуковка-21" компании "Глетчер", но это проекты заведомо более высокого ценового сегмента. Большинство проектов в этих местах стартовали не менее двух лет назад и на сегодня либо завершаются, или стали уже действующими населенными пунктами. Надо полагать, через какое-то время таким же местом для жизни станет и поле, называемое поселком "Ново-Ильинское".

Валентин Корнев

Характеристики проекта

Положительные характеристики:

Широкие возможности выбора земли для покупки в новом проекте.

Вариант вложения денег для сохранения от инфляции.

Наличие у границы поселка леса первой категории.

Благополучное соседство: сложившаяся коттеджная застройка.

Отрицательные характеристики:

Отсутствие сообщения со скоростным Новорижским шоссе.

Долгий период застройки при отсутствии ограничений по срокам строительства.

Нет социальной инфраструктуры в шаговой доступности.

Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома".

Мнения конкурентов

Игорь Севрюгин, специалист департамента загородной недвижимости компании "ОСК-Сервис":

— Предложение по "Ново-Ильинскому" несколько дороговато, но в принципе нормально. Здесь все зависит от потребностей человека. Дело в том, что каждый собственник загородной недвижимости сам диктует цену: как только спрос заканчивается, цена начинает снижаться. Но земли сейчас мало, а в ближнем Подмосковье, можно сказать, нет почти вообще, поэтому люди готовы покупать участки за большие деньги. Все вообще определяется спросом. Мне однажды довелось продавать земли: по одну сторону от шоссе была река и замечательные виды, а на нашей стороне — голое поле. При этом у нас цена была вдвое выше, но покупали и там, и у нас.

Если брать аналоги "Ново-Ильинского" по рынку, в принципе можно отыскать по $30 тыс. за сотку участки по 20-25 соток без подряда и с коммуникациями по Калужскому шоссе, причем совсем близко от города. Конечно, считается, что Ильинское направление престижнее, но можно вспомнить, что в окрестностях Калужского шоссе находятся загородные дома представителей нашей политической и бизнес-элиты.

Анатолий Баталин, менеджер проекта компании "Ленинградский проспект-М":

— Дорого. Абсолютно нет уверенности, что эта земля будет дорожать. Заявленные цены вообще предел рынка по его сегодняшнему состоянию. Здесь начальный бюджет на покупку земли, пусть даже с коммуникациями,— $640 тыс. За эти деньги можно купить готовый дом или участок с подрядом в совершенно аналогичном и ничуть не уступающем по характеристикам месте по Новорижскому шоссе.

Михаил Новицкий, руководитель отдела новостроек Московского ипотечного центра:

— Приобретение земли без подряда интересно в том случае, если цена в рынке или, что еще лучше, чуть ниже. Такие предложения ориентированы на покупателя класса выше среднего, желающего построить на участке дом по своему проекту. Но когда земля переоценена, такая покупка нецелесообразна. Может быть, цена участка и подрастет, но непонятно, каковы будут темпы роста. Сейчас вообще сложно сказать, что и как будет расти, причем это касается практически всех сегментов рынка недвижимости.

Алексей Стрелков, специалист по загородной недвижимости компании "Бест-недвижимость":

— Конечно, можно найти аналогичные земли в окрестностях Ильинского шоссе и подешевле, но в данном случае цена не сильно завышена. Вилка, по которой продаются участки, реальна. Однако, что касается роста цен в перспективе, оптимистический прогноз делать трудно. Цены земли на Рублевском, Ильинском шоссе подошли к своему логическому потолку. $100 тыс. за сотку на Рублевке — это и моральный, и физический предел. Поэтому вряд ли стоит ожидать роста на 80 или 100%, как это было в предыдущие годы.