Круговорот земли в народе
территориальные споры
В феврале столичное правительство одобрило "с учетом высказанных замечаний" Юрия Лужкова проект постановления "О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков". Традиционная уже для московских законов, распоряжений и постановлений ссылка на "замечания" означает, что окончательный документ может коренным образом отличаться от одобренного. Это ограничивает возможности его критики со стороны юристов или экономистов, привыкших иметь дело с документами, оформленными "до последней запятой". Возможности журналистов несколько шире. Воспользуемся ими.
Без нужды изымаемые
В общем-то не важно, как закон называется — важна его преамбула, в которой в концентрированной форме излагаются цели и задачи данного акта, условия, обстоятельства и мотивы, послужившие поводом для его принятия. В преамбуле нашего документа недвусмысленно говорится о порядке принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд города Москвы. А значит, именно эту "цель, задачу и мотив" нужно иметь в виду, читая все остальное. Например, крайне важную главу о взаимодействии органов исполнительной власти города при прекращении права собственности (а также постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды) ввиду ненадлежащего использования земельных участков.
Строго говоря, ничего нового здесь нет. Орган госземконтроля вдруг замечает, что владелец участка нарушает земельное законодательство, выносит ему предупреждение, жалуется в департамент земельных ресурсов на неустранение нарушений. Департамент готовит проект документа об изъятии участка и информирует об этом его владельца. Если владелец соглашается на изъятие, то департамент организует публичные торги по продаже участка. Если владелец не соглашается, то департамент обращается в суд. "После государственной регистрации прекращения права на земельный участок" (именно "после", а не "в случае": очевидно, заранее подразумевается, что решение суда будет в пользу изъятия) торги организует уже департамент по конкурентной политике. "По результатам публичных торгов по продаже земельного участка земельный участок переходит к новому собственнику, а бывший собственник получает денежную сумму, полученную в результате торгов, за вычетом расходов на проведение торгов".
Вопрос: а к чему все это здесь?! В постановлении о порядке принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд города Москвы? Какое отношение к "государственным нуждам" столичного стройкомплекса будет иметь победа на торгах гражданина Петрова и его обещание содержать участок в лучшем виде, чем было при гражданине Сидорове? Если, конечно, не подразумевается, что "по результатам публичных торгов" победителем будет правительство Москвы и никто другой...
Возможно, все это лишь своеобразная преамбула (ведь собственников земли в Москве не слишком много) для изъятия участка у владельцев. Естественно, без всяких "нужд", а только ввиду ненадлежащего использования, неустранения, распоряжения об изъятии и решения суда. Опять же ничего нового. Важен контекст. А контекст документа, повторим, не в заботе об экологии, безопасности и т. п., а в возможности изъятия участка. "Взаимодействующим органам исполнительной власти" задается вектор нужного решения.
Поставь на место!
Активно обсуждается на Тверской, 13 и порядок резервирования участков для государственных нужд. Как заметил глава Москомархитектуры Александр Кузьмин, "МКАД мы расширили, третье кольцо построили, теперь будем работать над 74-километровым четвертым кольцом". Резервирование, по мнению главного архитектора столицы, "особенно актуально на сегодняшний день, когда у города масса проектов". Например, "при прокладке шоссе-дублера, строительстве какого-то объекта мы сразу не сможем четко определить тех собственников, интересы которых мы затронем. Поэтому вначале нам нужен акт резервирования участка. В этом нам должен помочь Генеральный план развития Москвы, а также градостроительные планы округов, районов и зон развития. Получив эту зону, мы начинаем выходить на конкретную конфигурацию того или иного участка. В этот момент вступают в силу документы, решающие вопрос изъятия необходимых земель. Поэтому мы предлагаем в этом году выполнить актуализацию градостроительного плана и особо законодательно прописать вопросы резервирования земель".
Поясним, "актуализация Генплана" — это эвфемизм, означающий, что Генплана как такового нет. То есть нечто такое было принято в 1999 году и с тех пор регулярно "актуализируется". Скажем, из 4,6-4,8 млн кв. м ежегодно вводимого в Москве жилья свыше 1 млн "образуется" помимо Генплана. Точечная застройка и прочие шалости.
Говорят, Каганович, демонстрируя Сталину проект реконструкции Красной площади, то ли случайно, то ли зондируя почву, снял с макета храм Василия Блаженного. "Лазарь, поставь на место!" — сказал вождь народов.
А вот кто, когда и как вернет кубик на макете Генплана после того, как предприниматель вложит немалые деньги в проект, который предполагает снос существующей застройки?
В любом случае никаких ограничений на размеры резервируемых территорий не предвидится, то есть теоретически правительство может расширить сферу возможной "актуализации Генплана" хоть на всю Москву. Есть только ограничение по срокам — пять лет. По словам руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Виктора Дамурчиева, акт резервирования станет основанием для отказа в приватизации участков и предотвратит их скупку. Но ничто не помешает, сняв через пять лет ограничения, тут же ввести их снова. И в любом случае ясно, что резервирование территории некоего объекта не будет способствовать росту его ликвидности.
И совсем мало надежд остается у владельца на адекватную компенсацию. Оценкой изымаемых земельных участков, по мнению Юрия Лужкова, "должны заниматься независимые структуры, возможно, это будут государственные организации, иначе каждый будет тянуть одеяло на себя". То есть мэр недвусмысленно заявляет, что государственный оценщик вручит одеяло достойнейшему. Правда, Юрий Михайлович оговорился, что государственные оценщики должны быть "независимыми", но этим, кажется, еще больше запутал ситуацию.
"Московские власти достаточно вольно трактуют законодательство, что дает веские основания для отстаивания прав собственников,— утверждает Игорь Кукин, руководитель департамента юридической компании "Легге".— Главная сложность — установление выкупной цены. Для собственника съехать с обжитого места всегда проблема, и не только материальная, что, по его справедливому мнению, должно быть существенно компенсировано. К сожалению, у властей преимущественно иная точка зрения".
Немалая земля
"Практика и процедура изъятия земельных участков, в том числе неосвоенных и резервируемых для государственных нужд и нужд города Москвы, существует более 15 лет. Однако известны лишь единичные случаи изъятия у собственника неосвоенных земельных участков, аварийных, ветхих и частично разрушенных зданий и объектов незавершенного строительства, тогда как формально подпадающих под эту процедуру участков в городе достаточно много,— говорит Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора строительной компании "Трест-1991".— Скорее всего, именно острый дефицит свободных земель подталкивает столичные власти к более жесткой ревизии объектов недвижимости".
Про дефицит земли в столице чиновники говорят постоянно. А есть ли он на самом деле?
Федеральное имущество на территории Москвы — это ни много ни мало около 30 тыс. нежилых строений и участков. Еще три года назад Москва проиграла спор о выкупной цене столичной земли. Конституционный суд РФ запретил устанавливать выкупную цену больше 30-кратной ставки земельного налога (Москва настаивала на 250-кратной). Уже тогда 30-кратная ставка (1 млн 200 рублей, или $43 тыс. за гектар по тогдашнему курсу) была непозволительно низкой оценкой московской земли — чуть больше годовой арендной ставки и на порядок ниже минимальной рыночной цены. Сегодняшняя рыночная цена одного гектара московской земли — от $0,8-$1 млн до $30-40 млн. За прошедшие годы федералы продали несколько десятков участков, в том числе таких крупных, как комплекс завода "Москвич". По разным оценкам, суммы продаж были в пять-восемь раз ниже рыночных.
Казалось бы, это на руку московскому правительству, которое, имея огромные финансовые ресурсы, а также рычаги воздействия на любого девелопера столичного рынка, могло бы выгодно скупать федеральную собственность. Правда, как показал опыт того же "Москвича" (да и почти всех остальных продаж), московские покупатели у федеральных продавцов не в чести. Однако мэрия применила широкий арсенал мер убеждения и вырвала свой кусок почившего автозавода. Здесь обещано построить офисы и жилую недвижимость. Если хотя бы отчасти верны заявления о том, что федералам принадлежит около 30% московской земли, то проблемы нехватки участков для городских нужд не должно существовать вовсе.
Поэтому совсем непонятен недавний призыв мэра Москвы к столичным чиновникам активнее вкладывать средства города в землю в Подмосковье, других регионов страны и даже СНГ. "Обращение земли — вещь выгодная",— напутствовал Юрий Михайлович своих подчиненных. Жаль, что мэр не относит эту максиму к московской земле.
Возможно, подчеркнутое игнорирование той земли, что продается федералами в самой столице,— это лишь банальная игра на понижение. Но как ее согласовать с традиционными заклинаниями "В Москве негде строить жилье" и с соответствующим рефреном "Без принудительного изъятия участков не обойтись"?
Наконец, из 30 тыс. федеральных зданий и участков на территории Москвы, скажем так, некоторая часть имеет некоторые признаки ненадлежащего использования. Понятно, что возможности столичных органов госземконтроля в отношении федеральной собственности весьма ограниченны. Но пока активности не наблюдается даже там, где, возможно, наносится ущерб экологии и коммуникациям города. Это также даст собственникам изымаемых участков возможность обвинить московское правительство в избирательном применении закона. И, собственно, в ненадлежащем использовании земельных ресурсов Москвы.
Резервации для бизнеса
Застройщики, риэлтеры, юристы признают, что к муниципальным (читай государственным) нуждам удастся отнести строительство дорог и жилья по горзаказу для очередников, офицеров, чернобыльцев. Но отнесение к "государственным нуждам" инвестиционных проектов уже под большим вопросом. Можно ли, например, принудительно изымать земли под строительство домов для переселенцев из сносимых пятиэтажек? С одной стороны, перед сносом они скопом объявляются "ветхими и аварийными" (благодаря чему будет меньше претензий со стороны переселяемых). С другой стороны, на месте снесенных домов строится жилье на продажу, и отделить одно от другого невозможно: дом для переселенцев — это часть бизнес-проекта.
Что касается защиты интересов собственников земельных участков, то интересно мнение представителя одной из управляющих компаний: "Можно не высовываться, надеяться на особые отношения с мэрией и префектом. Соседей будут выдергивать по одному, как баранов из стада, а ты радуйся, что не тебя. А можно позаботиться о выкупе участка. Думаю, этот тренд в ближайшее время проявится. Может быть, у крупных собственников дойдет до суда с мэрией. Мы вот анализируем разные варианты. Но никакой публичности".
подписи
Жители выселяемых домов тщательно отслеживают судебные перспективы