Торгцентры ужимаются в регионах
Новые объекты мельчают и реже вводятся в строй
Охлаждение спроса на малоформатные торговые центры привело к сокращению объемов нового строительства такой недвижимости в российских регионах. По прогнозам консультантов, в 2025 году может быть открыто 13 новых торгцентров — это вдвое меньше, чем годом ранее. В основном это объекты среднего размера площадью от 25 тыс. до 40 тыс. кв. м.
Фото: Алексей Мальгавко, Коммерсантъ
Фото: Алексей Мальгавко, Коммерсантъ
О том, что по итогам 2025 года объем ввода торговой недвижимости в регионах России может уменьшиться вдвое, до 13 объектов, “Ъ” сообщили в консалтинговой компании NF Group. Общая площадь заявленных к вводу в этом году торговых комплексов составит 254,3 тыс. кв. м, что на 28% меньше год к году, подсчитали консультанты.
Замедление обусловлено удорожанием кредитования на фоне высокой ключевой ставки ЦБ, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики консалтинговой компании CMWP Полина Афанасьева. Строительство таких торгцентров началось еще три года назад, когда рынок столкнулся с нестабильной внешнеполитической обстановкой, поясняет вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.
В то же время тенденция на сокращение строительства новых торговых объектов продолжается уже долгое время.
По подсчетам Полины Афанасьевой, средний годовой объем ввода торговых площадей в российских регионах в 2017–2021 годах составлял около 515 тыс. кв. м, в то время как за последние три года этот показатель опустился до 173 тыс. кв. м.
Скачок объемов ввода торговых центров в прошлом году был обусловлен активным строительством по всей стране объектов районного формата, отмечает директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. Из-за перенасыщения рынка такими объектами они перестали заполняться арендаторами: вакансия в малоформатных торгцентрах в Москве составила около 11% к началу 2025 года (см. “Ъ” от 18 февраля).
Сергей Собянин, мэр Москвы, в июле 2023 года:
Мы утвердили программу выделения грантов предпринимателям, расширяющим площади в торговых центрах под досуговую деятельность.
С высокой долей свободных помещений сталкиваются в том числе новые торгцентры среднего размера площадью 20–45 тыс. кв. м, отмечает Павел Люлин. Такие объекты занимают более половины от общего объема прогнозируемого в 2025 году ввода, говорит Евгения Хакбердиева. На момент открытия вакансия в новых торговых комплексах составляет 20–50%, со временем она снижается до 7–9%, но это все равно выше среднерыночного показателя, поясняет господин Люлин.
Ситуация объясняется тем, что собственники региональных торговых центров придерживаются политики «максимизации» арендных ставок, оставляя помещения свободными в процессе затяжных переговоров с потенциальными арендаторами, говорит руководитель департамента маркетинговых исследований CMWP Андрей Шувалов. Ставка аренды в новых торгцентрах в целом по РФ к началу этого года составила 55–65 тыс. руб. за 1 кв. м в год, значительно не изменившись год к году, подсчитали в консалтинговой компании CORE.XP. Кроме того, только вышедшим на рынок объектам приходится конкурировать за арендаторов с давно существующими торгцентрами, добавляет Павел Люлин.
Площади окружных региональных торгцентров чаще всего занимают fashion-бренды, операторы общепита и развлечений, говорит партнер консалтинговой компании Nikoliers Анна Никандрова.
По словам эксперта, несмотря на активный выход на российский рынок зарубежных марок из Китая, Турции и других стран, их присутствие в российских регионах пока ограниченно. Доля международных марок в таких торгцентрах составляет 20–30% от общего объема площадей, остальное занимают крупные федеральные сети и локальные компании, добавляют в CORE.XP.
Тем не менее, по прогнозам Евгении Хакбердиевой, в этом году ожидается активная экспансия в регионы ритейлеров из Азии. Вопрос о возвращении иностранных марок, ушедших из России после начала геополитического конфликта, остается актуальным для владельцев торгцентров, поскольку такие бренды выступают в роли «якоря», привлекая большой поток посетителей, отмечают в компании CORE.XP. Впрочем, даже возможность возврата западных брендов позволяет собственникам торговой недвижимости повысить переговорную силу и иметь альтернативу при обсуждении условий аренды с действующими арендаторами, заключает Павел Люлин.