Хоть строй, хоть падай
Что сдерживает развитие рынка ИЖС в Сочи
На фоне резкого взлета цен в Сочи на квартиры и апартаменты среди жителей и гостей курорта растет интерес к индивидуальному жилищному строительству. Места под возведение такого жилья в городе еще есть. Однако эксперты отмечают высокую себестоимость строительства частных домов в Сочи, сложные геологические условия и массу проблемных с юридической точки зрения земельных участков.
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
По итогам декабря 2024 года средняя стоимость частных домов, выставленных на продажу в Сочи, составила 32,2 млн руб. С января по декабрь 2024 года средняя стоимость сократилась на 44,6%, что в абсолютных значениях составило 25,9 млн руб. Такие данные приводит пресс-служба агентства недвижимости «Оникс-Недвижимость».
В начале 2024 года средняя цена на дом в Сочи составляла 58,1 млн руб. Заметное падение началось в конце зимы. В феврале дома предлагались в среднем за 45 млн руб., что на 13 млн меньше январского уровня. В марте показатель снизился до 36,7 млн руб. С декабря 2023 по декабрь 2024-го — средняя стоимость объекта в сегменте снизилась на 42,2%, или 23,5 млн руб. Эксперты «Оникс-Недвижимость» связывают динамику с общей коррекцией цен и изменением структуры спроса.
В январе 2025 года на рынке Сочи представлено 2,9 тыс. объектов со статусом ИЖС.
Совладелец и коммерческий директор группы компаний «АСК», эксперт по загородной и курортной недвижимости Анна Исаева отмечает высокую себестоимость строительства индивидуальных домов на курорте. Стройматериалы выходят дороже примерно на 15-20% из-за сложности их доставки по горному серпантину.
По словам Анны Исаевой, себестоимость строительства в Сочи зависит от выбранной технологии и в среднем составляет 40-45 тыс. руб. за кв. м, с учетом рентабельности строительной компании цена вырастает до 60-80 тыс. руб. за «квадрат». При строительстве дома своими силами (самостоятельный найм исполнителей и снабжение объекта стройматериалами) можно уложиться в 35 тыс. руб. за кв. м. Разброс цен за сотку земли — от 500 тыс. до нескольких миллионов руб., в зависимости от расположения участка и прочих условий.
Кроме того, эксперт обращает внимание и на сложные геологические условия: в Сочи нередки оползни и землетрясения. Например, в 2021 году оползень снес целый коттеджный поселок «Горная поляна» в селе Сергей-поле рядом с Дагомысом. В декабре 2024 года от оползня пострадали пять домов в селе Бестужевском Адлерского района.
Предугадать место схождения оползня практически невозможно, поскольку вся территория предгорий Сочи является оползневым районом. На равнинной местности другая беда: там разливы рек часто становятся причиной затопления домов и даже целых районов.
«В гористой местности и в сейсмоопасном регионе необходимо возводить свайный фундамент, монолитные сваи должны быть забурены до коренной породы (аргелита), а это в среднем 6-8 м в глубину. Качественный монолитный фундамент на сваях может составлять до 30-35% от общей стоимости дома»,— комментирует эксперт.
Еще одной проблемой для собственников индивидуальных жилых участков в Сочи госпожа Исаева называет, как ни странно, национальный парк. По данным собеседницы «Ъ-Сочи», с 2021 года по уголовному делу о незаконном выводе 4 тыс. га земли из состава нацпарка арестовано 11 тыс. индивидуальных участков. За первые 1,5 года следствия было изъято 650 участков, суды продолжаются, а собственники лишаются честно приобретенной земли.
«Достаточное количество таких проблемных участков, которые находятся на территории нацпарка или на землях лесфонда, где запрещено строительство, сегодня выставлено на продажу по цене ниже рыночной. Иногородние покупатели, незнакомые с ситуацией, могут попасть в эту ловушку и приобрести спорный объект недвижимости»,— предостерегает Анна Исаева.
Ближе к морю — выше цена
Согласно данным статистики, которые «Ъ-Сочи» предоставили эксперты Macon, в 2019-2021 годах ввод ИЖС в Сочи составлял 128-155 тыс. кв. м/год. В 2022-м показатель резко вырос до 802 тыс. кв. м. В 2023-м он составил 533 тыс. кв. м, а по итогам шести месяцев 2024 года — только 62 тыс. кв. м.
Как отмечает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, всплеск ввода в 2022-23 годах был стимулирован программой упрощения процедуры регистрации. «В тот период были поставлены на учет и введены в эксплуатацию ранее построенные дома. И хотя после пандемии интерес к сегменту ИЖС действительно вырос, тем более в курортном Сочи, все же динамика, по нашим оценкам, была не столь бурной»,— комментирует госпожа Змиевская.
По словам Анны Исаевой, индивидуальные жилые участки в Сочи очень маленькие — в основном, 4-6 соток. Скупается буквально все: участки даже в очень отдаленных селах и садовых некоммерческих товариществах (СНТ) с неудовлетворительной транспортной доступностью, полным отсутствием видовых характеристик, без водоснабжения и даже с юридическими проблемами. Основное условие быстрой продажи — низкая цена. Зато в Сочи газифицированы почти все села и СНТ. По наблюдениям эксперта, газ проложен даже туда, куда трудно проехать на автомобиле. Правда, подключение к газу домовладения от уже проложенной поселковой трубы стоит от 350 тыс. руб.
Мест для строительства индивидуальных домов на всей территории Большого Сочи еще достаточно, если брать во внимание села и СНТ в предгорьях, отмечает эксперт.
При этом в селах, расположенных сравнительно близко от моря, сотка в среднем стоит от 1 до 2 млн руб. В селах, отдаленных от побережья на 15-20 км (если не брать во внимание всю территорию Большого Сочи до Магри), в среднем участок может стоить 800-900 тыс. руб. за сотку., минимальная цена — 600 тыс. руб./сотка. По данным госпожи Исаевой, готовые дома площадью 100-200 «квадратов» на вторичном рынке продаются в среднем от 15 до 50 млн руб., наибольшим спросом пользуются объекты до 20 млн руб. Дорогие домовладения далеко от моря продать проблематично. Срок их экспозиции может достигать даже 5-7 лет.
Коттеджи не для крупных
Наряду с точечным ИЖС на рынке жилья Сочи есть и организованные коттеджные поселки. Но таких сравнительно немного, и все они небольшие по площади — в среднем не более 3-5 га, отмечает Анна Исаева. Собеседница издания объясняет это тем, что свободные участки большой площади под застройку на равнинной местности найти затруднительно.
По оценкам Ольги Змиевской, под строительство одного или нескольких коттеджей мест достаточно много. Но это довольно разрозненное точечное предложение. В результате на рынке Сочи порядка 400 подобных проектов. Однако большинство представляют собой застройку, в составе которой до 5-7 коттеджей. Полноценными проектами их назвать сложно.
Как отмечает госпожа Змиевская, крупные земельные лоты в Сочи в первую очередь стремятся отдать под строительство апарт-отелей, либо жилых комплексов. Для застройщиков такие сегменты более привлекательны в сравнении с ИЖС. Рядом с морем коттеджных поселков почти нет, а основное предложение сконцентрировано на удалении 2 км от моря и более.
В основном коттеджи в Сочи строят частные лица, реже — небольшие местные компании. Крупные игроки редко идут в этот сегмент, предпочитая работать с более ликвидными квартирами и апарт-отелями. Диапазон цен очень широкий. Стоимость главным образом зависит от локации, а также площади, качественных характеристик, отделки и состава меблировки. Средний бюджет коттеджа, по оценкам Ольги Змиевской, составляет порядка 50 млн руб.