Коммерция повышает значимость
Девелоперы меняют отношение к встроенным помещениям на первых этажах
В 2024 году в Петербурге было введено около 180 тыс. кв. м коммерческих помещений в новых жилых домах — столько же, сколько и годом ранее. По разным оценкам, за последние пять лет цены на этом рынке выросли почти в два раза. При этом, как отмечают аналитики, происходят серьезные сдвиги: встроенные площади становятся не просто дополнением к жилой застройке, а важной частью в формировании образа проекта.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В среднем в современных жилых комплексах на коммерческие помещения отводится от 2,5 до 15% всех площадей проекта, в зависимости от его класса. Опрошенные участники рынка посчитали, что в среднем в городе сдается 170–180 тыс. кв. м новых встроенных помещений.
По подсчетам консалтингового центра «Петербургская недвижимость», доля коммерческих помещений в жилых комплексах Северной столицы и пригородов за последние пять лет увеличилась на 1 п. п. и составила в среднем 6%. Показатель не претерпел значительных изменений: девелоперы продолжают закладывать в проекты коммерческую инфраструктуру преимущественно на первых этажах ЖК (редко встречаются двухэтажные помещения). При этом средняя стоимость коммерческих помещений в Петербургской агломерации за пять лет увеличилась в 1,8 раза со 154 до 272 тыс. рублей за «квадрат». Этому способствовали общерыночные факторы и тенденция сокращения площадей встроенных помещений.
По данным группы RBI, средняя площадь коммерческих помещений в сделках уменьшается уже несколько лет. Два года назад средний метраж приобретаемых помещений составлял 115 кв. м., а в 2024-м — 79 кв. м.
Зависит от этажности
Генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева говорит: «Как правило, в многоэтажных жилых комплексах все или почти все первые этажи отдаются под коммерцию. Если плотность населения высокая, то и инфраструктуры должно быть больше. В малоэтажных кварталах ситуация обратная: людей меньше, поэтому и коммерческих объектов нужно не так много. В таком случае помещения под кафе и магазины проектируются только в домах, выходящих на улицу. А в корпусах, расположенных в глубине квартала, первые этажи будут заняты квартирами».
Пять лет назад арендаторами коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в основном были кафе, пекарни, рестораны, продуктовые магазины. Как и сейчас, работали салоны красоты и барбершопы.
Директор по коммерческой недвижимости ГК «Кортрос» Юрий Тараненко отмечает: «Сейчас в системе инфраструктуры жилых комплексов стали появляться новые форматы — например, коворкинги и комьюнити-центры, где жителям создаются комфортные условия для общения, совместного обучения, отдыха и развития собственного бизнеса».
Кроме того, активно развиваются фитнес-центры, в том числе танцевальные и сайкл-студии. В целом в пространстве жилых кварталов резиденты могут получить сегодня все более широкий спектр услуг, связанных с красотой и здоровьем. Для девелоперов такие точки притяжения становятся дополнительным преимуществом и фишкой, которые прибавляют ценность продукту.
По словам госпожи Альшаевой, сейчас активно развивается тренд на создание комплексного, продуманного набора торговых площадей в жилых проектах, когда девелоперы проводят предброкеридж: заранее выбирают якорного арендатора и «сажают» вокруг него широкий круг арендаторов по заданным функциям. «Такой комплексный подход себя оправдывает: помещения продаются дороже и быстрее»,— говорит она.
Оценить потенциал трезво
Гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов согласен с тем, что в коммерческой инфраструктуре наблюдаются серьезные сдвиги. «Лет десять назад по уровню проектирования комплекса было видно, что застройщики просто формировали встроенные помещения по остаточному принципу — исходя из поэтажных планировок квартир, расположенных выше. "Напилили" первый этаж как получилось. Постепенно становилось все более очевидно, что "коммерция" оказывает серьезное влияние на качество жилой среды. Но главная проблема не решена. Проектируют коммерческие помещения в жилом комплексе, основываясь на градостроительных возможностях участка, одни; упаковывают другие — маркетологи и продуктологи; продают, то есть общаются с покупателями, третьи — отделы продаж и агенты, которые нередко вольно или невольно вводят инвесторов в заблуждение, в том числе по поводу потенциального арендного дохода. А приобретают такие помещения инвесторы, тоже не всегда трезво оценивающие их потенциал и функциональные возможности. Инвесторы сдают помещения арендаторам, которые в меру своих способностей адаптируют помещения под свой бизнес… И только после этого появляется конечный пользователь этой недвижимости — посетители»,— перечисляет проблемы господин Ельцов.
Такой подход, по его мнению, порождает огромное количество искажений. «Мы видим статусные, хорошие помещения, но из-за нарезки в них "садятся" самые платежеспособные, не всегда соответствующие статусу ЖК, квартала пивные, алкомаркеты, табачные магазины, странные недорогие магазины, столовые и т. д.»,— недоумевает эксперт.
Участники рынка говорят, что в отношении встроенных площадей у застройщиков есть два диаметрально противоположных варианта. «Просто формировать помещения так, чтобы продать как можно дороже, в том числе с аукциона. Продать и забыть. Прибыль от продажи — именно помещений, не квартир в ЖК — максимальная. А жилая среда — как получится. Другой подход, к которому все больше склоняются застройщики, — тщательная и глубокая проработка концепции и функционала помещений. Заранее определять предпочтительные портреты и типы арендаторов в соответствии с целевой аудиторией покупателей. Продавать часть помещений — не обязательно самых ликвидных — только после того, как на них привлечены знаковые, важные для формирования комфортной среды арендаторы»,— рассказывает господин Ельцов. Если застройщик выбирает второй вариант, приходится идти на некоторые уступки при реализации отдельных помещений (нужны скидки по аренде и цене продажи инвесторам), но можно значительно выиграть за счет роста привлекательности объекта в целом.
Управлять самим
Управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов замечает, что застройщики, работающие в дорогих классах жилья, сегодня все чаще оставляют управление встроенными коммерческими помещениями за собой. «Ведь зачастую только так можно создать ту инфраструктуру, которая была обещана жителям на этапе покупки квартиры»,— говорит он.
По словам эксперта, современный премиальный жилой комплекс — это многослойная экосистема, обеспечивающая комфорт, удобство и статус жильцов. «Роль коммерческой инфраструктуры в таких проектах за последние годы значительно трансформировалась. Ранее первые этажи традиционно занимали супермаркеты, кафе и салоны красоты. Сегодня же мы видим появление более нишевых и эксклюзивных форматов: коворкинги, переговорные, частные художественные галереи, сигарные гостиные, спа-комплексы или фитнес-студии с ограниченным доступом»,— рассуждает господин Кравцов.
По его подсчетам, за последние пять лет доля коммерческой инфраструктуры в жилых проектах бизнес-класса осталась примерно на том же — около 10% от общей площади дома, в зависимости от количества квартир. «В элитных объектах — до 20%. А вот в новых сервисных апартаментах коммерция приросла в среднем на 10–15% за счет коворкингов и концептуальных гастрономических пространств»,— указывает он.
«Серьезные застройщики обещают и обеспечивают жильцам детсады и школы определенного уровня: это аргумент для продаж. В дорогом сегменте уже наблюдаем альянсы с рестораторами, когда застройщик идет на серьезные уступки по цене и ставке ради привлечения знаковых проектов. Есть примеры, когда апартаменты создаются тематически — с акцентом на спа, велнес»,— перечисляет господин Ельцов.
Как признает генеральный директор Element Виталий Коробов, развитие инфраструктуры в составе проекта — важная составляющая позиционирования девелоперского продукта. «Если раньше застройщики относились к формированию пула коммерческих, общественных и иных нежилых помещений как к неизбежному злу, то сейчас это один из стратегически важных инструментов для стимулирования продаж. По нашим прогнозам, доля коммерческих — и клубных — помещений в проектах увеличилась с 10% от общей площади до 20%, в иных случаях — до 25%. Это связано прежде всего с возрастающим спросом на инфраструктуру шаговой, а в нынешних реалиях — полушаговой, доступности в самом проекте, на расстоянии поездки в лифте»,— говорит он.
Разделить потоки
Одно из новшеств в этой сфере: девелоперы сознательно разделяют потоки пользователей такой инфраструктуры, формируя клубные пространства, предназначенные только для жителей ЖК, отдельно от общественных (то есть коммерческих) помещений. При этом нередко выводят пространства, посещаемые исключительно резидентами, с первых этажей на средние уровни проекта, рассказывает господин Коробов. Он приводит в пример проект Bashni Element, в котором клубные локации, предназначенные исключительно для жителей башен, вынесены в «небесный мост», соединяющий две башни из пяти. «Планируется, что здесь на площади 1 тыс. кв. м разместится зал для событий, гостиная, коворкинг, залы для тренировок, кинозал, библиотека с гостиной»,— рассказал эксперт.
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев при этом отмечает, что стрит-ритейл по-прежнему интересен инвесторам, потому что этот сегмент коммерческой недвижимости устойчив к кризисам и предлагает стабильный пассивный доход. «Инвестиции в стрит-ритейл позволяют получить прибыль от аренды и последующей перепродажи помещений,— полагает он.— Доходность помещений стрит-ритейла в новостройках в Санкт-Петербурге составляет в среднем 10–11 % годовых».
Генеральный директор «Максимум лайф девелопмент» Игорь Карцев согласен с этой точкой зрения: «Стрит-ритейл привлекателен для инвесторов, особенно на фоне замедления темпов роста цен на строящуюся жилую недвижимость. При этом происходит увеличение объема доступного и ликвидного предложения в стрит-ритейле, особенно в строящихся жилых комплексах в неразвитых районах со стабильным спросом. Это более низкий порог входа по сравнению с покупкой студий и однокомнатных квартир в новостройках, что увеличивает количество желающих инвестировать в коммерческую недвижимость».
Заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко говорит, что среди тенденций набирает популярность концепция 15-минутной доступности. «Девелоперы продумывают наполнение жилых комплексов так, чтобы вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура была в шаговой доступности от дома, создавая "город в городе" для удобства будущих жителей»,— замечает она.
Еще одна тенденция — развитие социально направленной функции. В жилых комплексах создаются комьюнити-центры, рассчитанные на совместный досуг и отдых жильцов. «Там могут проводить мастер-классы, мероприятия для детей, оборудовать кофе-пойнты, зоны для работы или занятий спортом, сдавать помещения в аренду, например для проведения праздников»,— рассказывает госпожа Московченко.
В наиболее оригинальных проектах предлагается более широкой спектр коммерческой инфраструктуры. Помимо встроенных помещений в формате стрит-ритейл, проектируются театры, бассейны, концертные залы, торговые центры, музейно-выставочные комплексы.