Престижная стабильность
Проект
По данным NF Group, объем предложения элитного жилья за год сократился на 30% и в 2024 году достиг рекордно низкого уровня. В таких условиях эксперты ожидают повышения спроса на недвижимость высокого класса. Business Guide выяснял, в какие премиальные объекты могут инвестировать сегодня состоятельные покупатели.
Фото: Fizika Development
Фото: Fizika Development
Фото: Fizika Development
Фото: Fizika Development
Аналитики консалтинговой компании NF Group подсчитали, что по итогам 2024 года на первичном рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга объем предложения элитного жилья сократился до 73,9 тыс. кв. м, или 590 квартир и апартаментов. Это рекордно низкий показатель за всю историю наблюдений. Объем спроса, напротив, достиг самого высокого за последние десять лет значения: 68,6 тыс. кв. м, или 535 лотов. На фоне высокой покупательской активности по сравнению с концом 2023 года объем экспозиции снизился на 30% по площади и на 23% — по количеству лотов. Объем спроса по отношению к позапрошлому году увеличился на 65% по общей площади лотов и на 56% — по количеству сделок.
Пополнение рынка новыми премиальными объектами с более мелкой «нарезкой» квартир (в среднем до 100 кв. м) частично компенсировало дефицит малогабаритных лотов и привело к сокращению средней площади лота в экспозиции до 125 кв. м, что на 12 кв. м меньше по сравнению с 2023 годом.
Дорогое удовольствие
По оценке экспертов NF Group, стабильно высокий спрос на элитную недвижимость на протяжении последних нескольких кварталов прошлого года позволил части застройщиков отказаться от массового предоставления скидок на лоты, а другую часть побудил пересмотреть ценовую политику в сторону удорожания. Поэтому на протяжении всего 2024 года средневзвешенная цена демонстрировала положительную динамику и к концу года достигла отметки 793 тыс. рублей за квадратный метр. По итогам 2024 года прирост показателя достиг 26% год к году.
Элитная недвижимость всегда была надежным активом для сохранения и приумножения средств, напоминает директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова, а текущая ситуация на рынке — сокращение доступного для покупки предложения и стремительный рост цен — лишь укрепила ее инвестиционную привлекательность. В 2025 году эксперты ожидают сохранения высокого интереса покупателей к данному классу жилья. «Дополнительно простимулировать рынок может ожидаемое снижение ключевой ставки. Повышенные ставки способствовали накоплению значительных средств на депозитах, которые в дальнейшем будут активно перераспределяться в более прибыльные активы»,— предполагает госпожа Ханбекова.
Взгляд изнутри
Об итогах 2024 года в сегментах премиальной и элитной недвижимости рассказали в группе компаний «Еврострой». По сравнению с 2023 годом общая выручка от продаж квартир и апартаментов в ГК увеличилась на 20%. Средний чек сделки в элитных проектах вырос на 29%, до 147,7 млн рублей. Средняя площадь продаваемой недвижимости в элит-классе превысила показатели 2023 года на 26%, достигнув 172,6 кв. м.
«Для нас прошедший год стал успешным,— комментирует результаты генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.— Рынок элитного жилья продолжает демонстрировать восстановление, продолжающееся с 2022 года. Мы анонсировали несколько новых проектов, в том числе — клубный дом на набережной реки Фонтанки, 130, продажи в котором откроем в этом году».
«Еврострой» завершил сделку по приобретению участка площадью 0,6 га у «Бронка Групп» под строительство упомянутого объекта на Фонтанке летом прошлого года. К 2028 году девелопер построит здесь жилой комплекс площадью 12,2 тыс. кв. м. Это последний участок в этой востребованной локации, говорит госпожа Кравцова. Сумму сделки по приобретению земли эксперты оценили в 1,3 млрд рублей.
Ситуация с ростом ключевой ставки и недоступности ипотеки почти не отразилась на объеме сделок в компании, подтверждают в ГК «Еврострой». По итогам прошлого года доля покупок в ипотеку составила 9% от общего числа договоров. Сокращение ипотечных сделок компенсировалось выбором рассрочек от застройщика, доля которых за год увеличилась с 24 до 38%.
Долгожданные премьеры
В 2024 году рынок пополнился двумя новыми элитными жилыми комплексами в Петроградском и Центральном районах общей запланированной площадью 56,7 тыс. кв. м, рассчитанными на 630 квартир. Вышедшие проекты в два раза превысили показатели позапрошлого года по площади и в 3,7 раза — по количеству лотов, заметили в NF Group. По количеству лотов объем нового предложения стал рекордно высоким за последние десять лет. Ввиду небольшой средней площади квартир в новых объектах (91 кв. м) по общей площади лотов показатель превысил значения последних трех лет.
Один из новых строящихся элитных объектов — жилой квартал на Моисеенко, 10, напротив «Невской ратуши» — стал первым за десятилетие элитным проектом в этой части Центрального района. 167 квартир разместятся в одном историческом шестиэтажном здании и трех новых корпусах. Проект авторства архитектора Евгения Герасимова переосмысляет стилистику северного модерна с его узнаваемой элегантностью и сдержанной монументальностью. В сочетании с неоклассическими формами существующей дореволюционной постройки новые корпуса, оформленные лицевым кирпичом, гармонично вписываются в исторический контекст и формируют завершенный облик квартала.
Утонченные рисунки и золотистые декоративные вставки из металла решеток, ступенчатые «сталактиты» под эркерами создают особую элегантность нового элитного объекта. Стеклянные витражи ручной работы по индивидуальным эскизам известного художника Анатолия Белкина превращаются в движущиеся картины, особенно в темное время суток, когда подсвечиваются изнутри. Декоративная подсветка основных фасадов выделяет квартал в окружающем пространстве.
Проект компании Fizika Development предполагает восстановление старинного дома, построенного в 1908 году для потомственного гражданина Николая Пундика. Великолепный пятиэтажный дом с мансардой для господина Пундика построил зодчий Максим Сегаль, член Петербургского общества архитекторов, известный своими проектами доходных домов в стилях модерн, эклектика и неоклассицизм. В 1913 году дом был приобретен Семеном Абрамовичем и Иосифом Владимировичем Ефронами — родственниками знаменитого издателя «Энциклопедического словаря Брокгауза и Ефрона».
В рамках реконструкции в историческом корпусе будут полностью воссозданы фасады, строители поменяют все перекрытия, инженерию, укрепят фундамент. Исторические фасады будут полностью воссозданы. По замыслу Евгения Герасимова, историческое здание задаст тон всему жилому кварталу. Новые корпуса вместе с историческим зданием сформируют единую композицию с общей внутренней инфраструктурой, двором, зонированием и ландшафтным дизайном.
В новых корпусах высотой 9 и 10 этажей квартиры продаются как с чистовой отделкой, предчистовой отделкой white box, так и без отделки. Высота потолков в квартирах составит от 3 до 3,3 м. Высота первого этажа исторического здания — 3,6 м.
На старте продаж квартир в ЖК в октябре прошлого года средняя цена квадратного метра находилась на уровне 590 тыс. рублей, к началу 2025 года усредненная стоимость квадратного метра достигла 678 тыс. рублей, поделился цифрами управляющий партнер Fizika Development Александр Кравцов. По его словам, с момента открытия продаж выручка от продажи недвижимости в проекте достигла 1 млрд рублей, а средний чек покупки составил 48,5 млн. Сдача клубного квартала «Моисеенко 10» намечена на второй квартал 2028 года.
Престиж локации
Через год, в начале 2026 года, ГК Fizika Development планирует сдать клубный дом премиум-класса Talento у Московского проспекта и Триумфальных ворот. За четвертый квартал 2024 года рост средней стоимости квадратного метра на этом объекте составил 5%, а средняя цена квартиры в проекте — 31 млн рублей.
Архитектурный проект клубного дома, выполненный мастерской Ильи Юсупова, учитывает исторический контекст района. Визуально дом разделен на две части разной высотности с большими светлыми окнами, французскими балконами и террасами. Фасады облицованы красным декоративным кирпичом ручной формовки и терракотовыми панелями, окна в алюминиевом профиле выполнены в индустриальном стиле с элементами декора в стиле модерн.
Появление клубного дома на 83 квартиры в престижном Московском районе в свое время стало свидетельством усиливающегося тренда на смещение локаций премиальной недвижимости из центра города и Петроградского района в другие части Петербурга. Клубные квартиры в двухсекционном доме высотой от 6 до 12 этажей прекрасно конкурируют с жильем в других респектабельных локациях за счет панорамных окон высотой 2,5 м, высоких потолков, углового остекления, мастер-спален с гардеробными, французскими балконами и террасами, санузлами с окнами и удобством интегрированной системы «Умный дом». Признаком высокого класса объекта является дизайнерское лобби с круглосуточной службой сервиса, рестораном и другими объектами собственной инфраструктуры. Все общественные зоны Talento оформил Олег Клодт — потомок Петра Клодта, подарившего Петербургу скульптурную группу на Аничковом мосту и еще десяток знаковых памятников. А парадный фасад объекта украсили маскароны Михаила Шемякина из его знаменитой коллекции «Метафизические головы».
Спрос на апартаменты
Заметным трендом прошедшего года стало увеличение спроса в сегменте апартаментов. Рост турпотока (в 2024 году Северную столицу посетило свыше 11 млн туристов) обеспечивает устойчивую привлекательность данного формата для гостей города, а возможность получить доход от сдачи апартаментов в краткосрочную аренду способствует повышению спроса на такие объекты среди инвесторов. По информации консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в прошлом году в городе было продано 3,5 тыс. юнитов, это примерно 130 тыс. кв. м. Четвертый квартал 2024 года показал прирост к результатам третьего квартала на 31%.
По данным NF Group, в 2024 году в Петербурге открылось 13 апарт-отелей, а в 2025 году ожидается ввод еще 11 новых объектов в общей сложности на 2,5 тыс. юнитов. Один из ожидаемых запусков этого года — апарт-отель VIDI на Синопской набережной, который введет в эксплуатацию Fizika Development.
Апарт-отель на 410 лотов возведен в самом центре Петербурга по проекту именитой архитектурной мастерской Сергея Цыцина. Парадный фасад здания визуально разделен на три уровня. Первые этажи выделены крупным рустом и облицованы панелями из искусственного камня. Спаренные пилястры и зеркальные окна задают ритм и пластику здания. Последний этаж венчает массивный карниз.
Во внешней отделке применен навесной вентилируемый фасад из искусственного камня и стеклофибробетона. Остекление выполнено с использованием алюминиевых двухкамерных стеклопакетов премиум-класса компании Reynaers. В апартаментах, сдаваемых с полной отделкой и меблировкой, высота потолков составляет 2,7 м, а в дизайнерском лобби — 5,6 м. Собственная инфраструктура комплекса представлена лобби с круглосуточной службой сервиса. В одной из общественных зон отеля откроется художественная галерея знаменитого Михаила Шемякина. Скульптуры, инсталляции, картины и графические рисунки, созданные в разные периоды творчества художника, украсят экспозицию арт-пространства. Галерея, призванная стать еще одной точкой притяжения в культурной столице, будет открыта для всех ценителей прекрасного.
За год девелопер проекта реализовал почти все апартаменты, выручка составила 1,5 млрд рублей. По состоянию на конец января 2025 года в апарт-отеле, управлять которым будет VALO Hospitality, остается 9% лотов. С момента старта продаж в феврале 2022 года рост стоимости квадратного метра достиг 77%. В структуре сделок безоговорочное лидерство сохранила за собой единовременная оплата, отметил Александр Кравцов. Торжественное открытие и запуск проекта намечены на май 2025 года.
Новые проекты
Группа компаний Fizika Development активно пополняет земельный банк и продолжает укрепляться на рынке жилья высоких классов. В феврале 2025 года стало известно, что компания приобрела у структур ЛСР участок площадью 4,7 га на Матисовом острове. Проект разделен на три очереди строительства и включает в себя 1663 квартиры. Максимальная этажность — 11 этажей с учетом подземного паркинга. Архитектурный облик жилого комплекса разработан бюро Intercolumnium Евгения Подгорнова. Объем инвестиций в проект оценивается в 23 млрд рублей.
«Мы хотим внести некоторые доработки в проект, чтобы он соответствовал более высокому классу жилья. Реализация пройдет в три этапа — по количеству жилых корпусов, выполненных в стиле голландской архитектуры. Матисов остров представляет собой одну из самых перспективных локаций для развития рынка недвижимости в границах исторического центра: близость центра, виды на Большую Неву и отличная транспортная доступность. Участки для строительства здесь приобретают все больше девелоперов, что свидетельствует о том, что всего через несколько лет в Петербурге появится новый престижный район для проживания»,— комментирует господин Кравцов.
Проект на Матисовом острове — самый масштабный для группы компаний на сегодняшний день: он предполагает строительство 70,7 тыс. кв. м жилой недвижимости.
МНЕНИЕ
Фото: Fizika Development
Фото: Fizika Development
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development
Согласно данным аналитиков, по итогам 2024 года предложение элитных новостроек в Санкт-Петербурге достигло исторического минимума. Это закономерно: сегодня в центре города серьезный дефицит земельных участков с готовой документацией. Их просто нет. Поэтому любой проект в центре на вес золота. Наш камерный жилой квартал «Моисеенко 10» — первый за десятилетие элитный жилой квартал в этой локации. В ближайшем будущем территории вдоль Новгородской улицы, Синопской набережной и отчасти Обводного канала станут самыми перспективными направлениями для новых объектов высокого класса. В 2025 году мы увидим дальнейший рост цен в этом сегменте в силу постоянно дорожающей себестоимости строительства и сокращения предложения в элитном классе.