Инвесторы поверили в коммерцию
Как изменилась доходность офисов, торгцентров и логопарков
2024 год оказался рекордным по объему инвестиций в российскую коммерческую недвижимость — по одной из оценок, инвесторы вложили в такие объекты 1,16 трлн руб. Дефицит доступного предложения и рост ставок аренды привели к увеличению доходности таких вложений. Например, в Москве в прошлом году ставка капитализации офисов, складов и торгцентров выросла на 25–100 базисных пунктов. Однако в 2025 году из-за высокой стоимости заемного финансирования рынок ждет охлаждение до 550–600 млрд руб., ожидают эксперты.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Ставка на подъеме
В 2024 году, по подсчетам Commonwealth Partnership (CMWP), ставка капитализации торгцентров в Москве составила 13% — на 0,5 п. п. больше, чем в 2023-м. В сегменте логопарков, включая объекты в Подмосковье, показатель также увеличился на 0,5 п. п., до 11,25%, офисной недвижимости столицы — на 0,25 п. п., до 12%. В 2023 году, напротив, было снижение на 0,25–1,5 п. п., уточнили аналитики.
Схожие данные предоставили другие консультанты по коммерческой недвижимости. По подсчетам CORE.XP, в 2024 году уровень капитализации объектов коммерческой недвижимости увеличился на 0,5–1 п. п. в зависимости от сегмента. Доходность объектов офисной и торговой недвижимости — на 0,5 п. п., до 11–12,5% и 11,75–13% соответственно, складской недвижимости — на 0,25 п. п., до 11,25–13%, уточняют в IBC Real Estate. По данным Nikoliers, доходность объектов выросла на 0,5 п. п., до 10–11% в офисном сегменте, 11–12% в торговом и 11–12,5% в складском.
Рост ставок капитализации коммерческой недвижимости в 2024 году обусловлен ростом стоимости аренды и более сдержанными темпами увеличения цен продажи, поясняет гендиректор Remain Дмитрий Клапша. По его подсчетам, в 2024 году ставки аренды в московских офисах класса А выросли на 26% год к году, до 35,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как средняя цена продажи увеличилась только на 7%, до 396 тыс. руб. Этому способствовал дефицит свободной недвижимости.
По данным Remain, в конце 2024 года доля доступных площадей в бизнес-центрах столицы оказалась рекордно низкой за всю историю наблюдения — 5,2%.
Аналогичная ситуация сложилась в сегменте логистической недвижимости. В среднем по рынку рост ставок аренды в 2024 году составил 45%, а рост стоимости строительства — 20%, говорит руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Похожие цифры приводят в Ricci, по чьим подсчетам аренда подорожала на 43,5%, а цена при продаже логопарков выросла на 14%. Доля свободных площадей в сегменте по итогам 2024 года составила всего 1,5%, уточняют в IBC Real Estate.
Если инвестиции в офисную и складскую недвижимость происходили в первую очередь на фоне перспектив развития сегмента и растущих ставок аренды, то сегмент торговой недвижимости привлекал инвестиции скорее за счет покупки действующих объектов из-за их стоимости, отмечает вице-президент Союза торгцентров России Павел Люлин. Например, торговый комплекс в Московском регионе можно приобрести по цене исходя из расчета девять-десять лет окупаемости, а для ряда объектов это действительно низкая цена, указывает он.
Часть собственников торгцентров продавали свои объекты из-за высокой долговой нагрузки, в том числе по сниженной цене. Чаще всего владельцы коммерческой недвижимости получают кредиты в банках по плавающей ставке, привязанной к ключевой (сейчас она составляет 21%). Из-за этого ставки по кредитам выросли до 27–28% годовых, что серьезно увеличивает кредитную нагрузку. В связи с этим рынок коммерческой недвижимости оказался под давлением, а некоторые объекты — под угрозой дефолта.
Инвесторы голосуют рублем
Инвесторы проявляли повышенный интерес к высококачественной коммерческой недвижимости из-за роста инфляции, а также стремясь обезопасить деньги от колебаний курса национальной валюты, считает партнер «Ricci | Аналитический центр» Яна Кузина. Увеличение доходности также объясняется тем, что покупатели стали чаще использовать собственные средства, уточняет она. Но таких инвесторов гораздо меньше, чем тех, кто использует кредитное плечо, которое фактически оказалось недоступно.
Повышение ставок капитализации, в свою очередь, стимулировало инвесторов к совершению большего количества сделок, считает гендиректор Accent Capital Марина Харитонова.
2024 год оказался рекордным по объему инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. По подсчетам IBC Real Estate, в прошлом году инвесторы вложили в такие объекты 1,16 трлн руб., что на четверть больше год к году.
Дополнительным стимулом роста количества сделок в 2024 году могла стать налоговая реформа 2025 года, в частности отмена льготы при продаже долей в ООО, считает госпожа Харитонова. Речь об отмене льготы при продаже доли в ООО участниками, которые владели ею более пяти лет. Раньше такие сделки не облагались НДФЛ, а с 2025 года при доходе от них более 50 млн руб. в год нужно заплатить налог. Чаще всего крупные коммерческие объекты меняют собственника через продажу долей в компании-балансодержателе, реже — через договор купли-продажи и перерегистрацию прав в Росреестре. Кроме того, повышение налоговой нагрузки приведет к уменьшению чистой арендной прибыли начиная с 2025 года, уточняют в CMWP.
Рекордные показатели инвестиций в коммерческую недвижимость обусловлены также закрытием нескольких очень крупных сделок по покупке объектов под собственные нужды компаний, считает Микаэл Казарян. По его подсчетам, в общем объеме сделок они составили около трети. Речь о покупке госмонополией ОАО РЖД 350 тыс. кв. м в башне Moscow Towers в деловом кластере «Москва-Сити», переходе офисных площадей в комплексе Slava недалеко от Белорусского вокзала Центробанку, а также о продаже бизнес-центров «Амальтея» на 74,3 тыс. кв. м и «Стратос» площадью 78,7 тыс. кв. м в Сколково в Новой Москве частным инвесторам и структурам мэрии столицы соответственно.
Со стороны инвесторов с небольшим капиталом также наблюдался повышенный спрос. Из-за прекращения программы льготной ипотеки инвестиции в квартиры стали не такими выгодными и часть спроса перетекла в сегмент офисов «внарезку», отмечает заместитель управляющего директора Becar PM Денис Умников. По итогам трех кварталов 2024 года объем сделок с офисами средней площадью до 1 тыс. кв. м в Москве увеличился на 45% год к году, следует из подсчетов CORE.XP. Общая сумма продаж таких лотов частным инвесторам за рассматриваемый период достигла 32,5 млрд руб., или 30% от общего объема инвестиций в офисный сегмент российской столицы.
Интерес инвесторов вызван, в частности, дефицитом такого продукта и высоким спросом на него со стороны арендаторов. Готовое предложение небольших офисов площадью до 500 кв. м в аренду сильно ограничено и составляет всего 10,3 тыс. кв. м, подсчитала директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. По ее словам, количество доступных для аренды лотов снизилось в три раза менее чем за два года: сейчас предложение составляет всего 49 лотов, или менее 4% от общего объема арендного предложения по Москве.
По прогнозам руководителя департамента рынков капитала Nikoliers Дениса Платова, в 2025 году доходность коммерческой недвижимости сохранится на прежнем уровне. В то же время объем инвестиций из-за высокой стоимости заемного финансирования снизится до 550–600 млрд руб., ожидает он. Директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев, в свою очередь, считает, что, если ключевая ставка не будет снижена, доходность во всех сегментах коммерческой недвижимости в 2025 году увеличится на 1 п. п. и более.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.