Цены обжились в квартирах
Новостройки дешеветь не собираются
Снижения цен в новостройках ждать не стоит, даже несмотря на заметное сокращение продаж у застройщиков по итогам 2025 года, прогнозирует рейтинговое агентство АКРА. Дело не только в падающем спросе, но и в том, что банкам, выдавшим девелоперам совокупно 8,2 трлн руб. в качестве проектного финансирования, придется ужесточать условия кредитования. Если цены на первичном рынке будут снижены на 20%, то есть на предполагаемый уровень падения спроса, то регулятор может потребовать от банков нарастить резервы на 4,5 трлн руб.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
При сохранении ЦБ жесткой денежно-кредитной политики по итогам 2025 года ипотечный рынок России снизится на 30% по сравнению с 2024 годом, когда было выдано 4,9 трлн руб., прогнозирует рейтинговое агентство АКРА. Причина — в отмене летом прошлого года массовой льготной ипотеки по 8% при покупке жилья на первичном рынке и увеличении до 28% годовых ставок по кредитам, выдаваемым на рыночных условиях.
Сложившаяся конъюнктура, впрочем, едва ли приведет к снижению цен на квартиры в новостройках, отмечают аналитики АКРА.
По их мнению, застройщики не склонны продавать объекты с ощутимым дисконтом, поскольку «им удалось создать значительный буфер абсорбции рисков», когда был высокий спрос.
За 2022–2024 годы общая выручка застройщиков жилья только Москвы и Подмосковья от продажи 22,54 млн лотов составила почти 6,4 трлн руб., подсчитал “Ъ” на базе оценки аналитического сервиса Dataflat.ru. Девелоперы Санкт-Петербурга и Ленинградской области за этот же период реализовали около 8,5 млн лотов на общую сумму 1,75 трлн руб. В целом по стране, по данным аналитического центра «Дом.РФ», граждане в 2023–2024 годах вложили в покупку жилья на первичном и вторичном рынках совокупно 32,4 трлн руб.
Сейчас застройщикам невыгодно продавать ликвидные квартиры, поэтому они, по словам управляющего директора консалтинговой компании «Метриум» Руслана Сырцова, «уменьшают объем экспонируемого на рынке жилья». По его данным, к началу 2025 года только в Москве квартиры реализовывались в 67 проектах, что на 5,6% меньше год к году. «В ликвидных проектах не имеет смысла реализовывать с дисконтом даже нераспроданные площади»,— добавляет директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова. В свою очередь, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет крупных застройщиков столицы) Владислав Преображенский считает, что при сохранении ЦБ жесткой денежно-кредитной политики запуск девелоперами новых проектов несет в себе повышенный риск.
Снизить заметно цены на жилье на первичном рынке вряд ли позволят банки, выдающие девелоперам проектное финансирование на строительство.
По данным «Дом.РФ», на январь 2025 года общая задолженность застройщиков по проектному финансированию достигла 8,2 трлн руб. Чтобы компании могли безболезненно обслуживать этот долг, стоимость квартир не должна резко снижаться, приходят к выводу аналитики АКРА, ссылаясь на оценки Счетной палаты. Осенью прошлого года аудиторы подсчитывали, что в случае снижения цен на жилье на 20% — именно на такой уровень, по экспертным прогнозам, может сократиться спрос по итогам 2025 года — банки по требованию ЦБ вынуждены будут нарастить резервы на 4,5 трлн руб.
Застройщики будут стремиться не снижать объемы продаж в 2025 году, предлагая различные маркетинговые инструменты, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Однако ЦБ пытается бороться с такими схемами, считая, что таким образом искусственно завышается цена недвижимости. С одной стороны, девелоперы вынуждены поддерживать уровень продаж, с другой — они, по словам гендиректора девелоперской ГК «Садовое кольцо» Ильи Колунова, «зажаты различными рамками, включая сроки получения разрешений на строительство, графиков работ, передачи ключей покупателям».
Текущая рыночная конъюнктура может оказаться негативной для некоторых застройщиков, и в АКРА допускают консолидацию рынка вокруг крупных девелоперов. «Благодаря значительным финансовым ресурсам более крупные игроки имеют преимущество в реализации маркетинговых стратегий»,— пишут аналитики. Как считает Владислав Преображенский, «процесс очищения отрасли уже произошел». Однако руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг считает, что массовых банкротств девелоперов не будет. По его прогнозам, спрос на рынке жилых новостроек, вероятно, восстановится в 2026 году.