Прошедший 2006 год стал для уральского рынка недвижимости знаковым — инвестиции в квартиры принесли доход под 100% годовых. Впрочем, уже первые месяцы 2007 года показали, что в ближайшей перспективе такой сверхприбыли ожидать не стоит — цены на жилье стабилизировались. Почему жилую недвижимость следует рассматривать как средство сбережения денег, а для получения прибыли — лучше выбрать альтернативные источники вложений разбирались ТАТЬЯНА ШУШАКОВА, СЕРГЕЙ АНТОНОВ.
По разным экспертным оценкам, в настоящее время порядка 30% жилой недвижимости в Уральском федеральном округе приходится на так называемые «инвестиционные» квартиры — приобретаемые с целью последующей перепродажи. И их доля за последние годы только росла, что мог заметить любой обыватель. К примеру, проезжая вечером по спальным районам Екатеринбурга легко заметить, как в новостройках полдома, а то и весь дом «стоит без света», так как люди в нем не живут. Подобные картины можно наблюдать и в других крупных экономических развитых уральских городах — Челябинске, Тюмени, Ханты-Мансийске. «Большей частью это квартиры, которые в будущем можно легко продать, и спрос на которые есть всегда: как правило, 2-3 комнатные квартиры с площадью порядка 74-90 квадратных метров», — рассказал заместитель директора ЗАО «Тюменская недвижимость» (агентство недвижимости) Александр Ломакин.
Наличие большого объема «инвестиционных квартир» легко объяснимо — еще недавно это был буквально единственный способ сбережения и преумножения денежных средства. И весьма доходный, как свидетельствуют данные риэлторов.
Так, за 2006 год цены на жилье в Екатеринбурге выросли вдвое, что превзошло все прогнозы специалистов. «В конце прошлого года мы предполагали, что цены вырастут на 30-35%, однако уже через три месяца прогнозируемые показатели были перекрыты, и к концу года рост цен составил 101%», — сообщил исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев. Больше всего, по данным УПН, выросли в цене «хрущевки» и «брежневки» — на 112,8% и на 115,2% соответственно. В конце ноября стоимость одного квадратного метра «хрущевки» составила 62,1 тыс. рублей, «брежневки» — 62,252 тыс. рублей. На 101% (до 62,762 тыс. рублей за квадратный метр) выросла стоимость квартир улучшенной планировки.
В то же время в Челябинске рост цен на жилую недвижимость составил порядка 90%, в Тюмени — 85%. «Для инвесторов в уральскую жилую недвижимость, прошедший год оказался крайне удачным. Возможно, ни одна другая сфера для инвестиций не дала такую высокую доходность», — полагает аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили. С ним согласен Александр Ломакин из АН «Тюменская недвижимость»: «Я сам 3 года назад продал однокомнатную квартиру в Тюмени за 650 тыс. рублей, когда сейчас ее стоимость составила бы порядка 1 млн 400 тыс. рублей».
Стагнация
Как и прогнозировали отдельные риэлторы, в начале 2007 года цены на жилье стабилизировались. Первыми это почувствовали участники московского рынка. В столице еще к концу 2006 года цены на жилье остановились, а на некоторые типы квартир даже снизились на 3-4%. В первые месяцы 2007 года тенденция стабилизации цен на жилую недвижимость стала прослеживаться и в Уральском федеральном округе. Так, по оценкам риэлторов, за прошедшие три месяца цены на жилье в Екатеринбурге выросли всего на 1,8%. При этом, как утверждают аналитики УПН, даже этот незначительный рост спровоцировали некоторые продавцы, которые по инерции думают, что рост продолжится, и заложили ожидаемое повышение в стоимость жилья. В Тюмени первые два месяца 2007 года рост цен на жилье составил порядка 9%, в Челябинске — 6%. При этом, указывают в челябинской гильдии риэлторов, в отдельных районах областного центра Южного Урала наметилось даже снижение цен. К примеру, в феврале жилье в новостройках Центрального района подешевело на 5,1%, а в Калининском районе — 0,68%.
Одна из главных причин стагнации рынка — достижение рекордных цен на жилую недвижимость. Во-первых, по словам экспертов, высокий уровень цен стал недоступен для потенциальных покупателей (см. таблицу). «Средний класс, который сейчас является наиболее активным покупателем недвижимости, в настоящее время уже исчерпал свои финансовые возможности — цены на жилье настолько высоки, что стоимость квартир не покрывает банковский кредит», — указал генеральный директор АН «Тюменская недвижимость» Анатолий Холоша.
Другая не менее важная причина — на продажу стали выставляться «инвестиционные квартиры» с целью получения максимальной прибыли. Это явление отметили и уральские финансовые брокеры. «В последние месяцы мы наблюдаем как частные лица, освобождая денежные средства путем продажи квартир, вкладывают их в рынок ценных бумаг», — указал начальник управления финансовых институтов и инвестиционных услуг казначейства Уральского банка реконструкции и развития Владимир Зотов.
Противоречивые прогнозы
Произойдет ли в 2007 году снижение цен на жилье в УрФО, или напротив, оно продолжит дорожать, — основной вопрос, который волнует как профессиональных участников рынка, так и частных лиц. Так, по словам специалистов, о продолжении роста цен на жилую недвижимость говорит хотя бы тот факт, что основные причины роста цен в прошлом году останутся и в 2007 году. «Во-первых, на рынке по-прежнему огромный дефицит квартир, спрос на жилье постоянно растет. Во-вторых, идет активное развитие ипотечного кредитования. По нашим оценкам, 35-40% от объема купли-продажи жилья приходятся на ипотеку. В связи с этим, мы ожидаем 45-50%-ный рост стоимости жилья по итогам 2007 года», — говорит руководитель проекта «Ипотека в Тюмени» Владимир Андреев. Фактор кредитования подтверждают и специалисты аналитического центра www.irn.ru, называя его «ипотечной подушкой». «В период ажиотажа в 2006 году большинство ипотечных покупателей не успевали за рынком — цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит или подобрать квартиру. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки жилья в кредит, вновь подтолкнет цены вверх, не дав им заметно упасть», — говорят эксперты. А директор агентства недвижимости «Роттердам» Илья Шкоп добавил, что цены на жилье будут активно расти с сентября 2007 года: «Свою роль сыграет инфляция и то, что в преддверие президентских выборов население будут накачивать деньгами, к тому же, осенью в сфере недвижимости начинается сезонная активность».
Между тем возможны и другие варианты развития рынка. О снижении цен на жилую недвижимость, по мнению экспертов аналитического центра www.irn.ru, говорит то, что остановка роста цен привела к автоматическому оттоку от рынка недвижимости инвестиционных покупателей, да и реальные покупатели вряд ли будут торопиться с покупкой в ожидании возможного снижения цен. «Неудивительно, что уже сейчас некоторые московские застройщики предложили скидки, а и на вторичном рынке наметилась коррекция цен вниз, скорее всего вскоре эту тенденцию можно будет наблюдать и на уральском рынке», — отмечают аналитики www.irn.ru.
А в инвесткомпании «Финам» не исключают и вовсе обвала рынка жилья. «Стратегия, основанная на инвестировании с целью дальнейшей перепродажи, работает лишь до тех пор, пока есть кому продавать, то есть пока обеспечивается платежеспособный спрос со стороны конечного покупателя, — считает стратег ИК «Финам» Семен Бирг. — Если же спрос ослабевает, пирамида рушится и тем быстрее, чем больше в нее вовлечено средств. При этом, одним из ключевых настораживающих сигналов является несоответствие ожидаемой надежности и доходности инструмента инвестирования». Так, по мнению эксперта, среди предпосылок неуверенность в стабильно высоких ценах на жилье в ближайшем будущем. «Искусственный дефицит жилья может рано или поздно привести к обвалу рынка в случае, если заемщики (покупатели недвижимости по ипотеке) окажутся не в состоянии выплачивать регулярные суммы по обслуживанию и погашению кредитов, и их квартиры будут выставлены на продажу».
В том, что нового скачка цен не будет, уверен и президент Ассоциации строителей Свердловской области Александр Лощенко. По его мнению, помимо упомянутых факторов, этому способствует и позиция федерального центра, предложившего гражданам новые привлекательные объекты инвестирования. «Еще недавно инвестиции в жилье были единственным реальным способом спасти деньги от инфляции. Отсюда и бешеный рост цен во всех экономически развитых городах. В МЭРТе (Минэкономразвития РФ) это понимали и инициировали эмиссию акций Сбербанка. Судя по ажиотажу вокруг них, идея удалась. Активность на рынке недвижимости снизится еще и потому, что сегодня на федеральном уровне активно лоббируется идея значительного повышения налоговых ставок на приобретение второго жилья», — считает господин Лощенко.
Долго и коротко
Анализируя ситуацию, в Уральской палате недвижимости прогнозируют рост цен к концу года в Екатеринбурге порядка 20-25%, что соответствует 1,5-2 % в месяц. «На фоне активных темпов роста цен в 2006 году на уровне 7-8% в месяц это, по сути, означает их остановку», — заявил заместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин. В связи с этим, эксперты рекомендуют подходить к инвестированию в недвижимость в зависимости от цели и срока. «В случае сбережения денежных средств — вложения в жилую недвижимость оправданы. Безусловно, свои деньги вы не потеряете, купив квартиру сейчас, дешевле она точно не станет, — сообщил господин Лощенко. — Однако доходность 2006 года на рынке жилья в краткосрочной перспективе повторится вряд ли». Так, по мнению аналитика Уральской палаты недвижимости Гурама Тухашвили, рынок инвестиции в недвижимость будет конкурировать с банковскими вкладами — по степени доходности и надежности они практически сравнялись.
В связи с этим, маркетолог компании «Комстрин» Олег Борисенок указывает, что для спекулянтов, инвестирующих на кроткие сроки, рынок недвижимости становится непривлекательным. Однако, по его словам, долгосрочные инвестиции в квартиры будут актуальными, так как жилье в экономически развитых городах будет дорожать. В связи с этим, отдельные эксперты полагают, что для инвесторов, вложивших деньги в недвижимость на короткий срок 2-3 года назад, будет разумно зафиксировать прибыль и высвободить средства сейчас, если они им нужны для других проектов. Например, в качестве инвестирования в альтернативные финансовые инструменты.