Как стало известно „Ъ“, в ближайшие несколько лет «СТ Групп Регион» (Москва) построит в регионах — в частности в Ростове-на-Дону — сеть из восьми-десяти офисных центров класса А по 30–40 тыс. кв. м. Общие инвестиции в проект — около $500 млн. Окупить затраты «СТ Групп Регион» рассчитывает за 4–5 лет. Однако участники рынка отмечают, что к моменту, когда девелопер завершит строительство бизнес-центра в Ростове, местный рынок офисных площадей классов B и А уже будет перенасыщен и владелец комплекса столкнется с серьезными трудностями при поиске арендаторов.
«СТ Групп Регион» занялась коммерческой недвижимостью в прошлом году, запустив два «пилотных» проекта: бизнес-центры «СТ Плаза Сибирь» в Новосибирске и «СТ Плаза Кубань» в Краснодаре общей площадью около 110 тыс. кв. м. Теперь на их базе группа решила создать сеть. Как рассказал „Ъ“ гендиректор «СТ Групп Регион» Сергей Демин, в ближайшие два-три года компания построит в регионах сеть бизнес-центров класса А по 30–40 тыс. кв. м каждый. По словам господина Демина, офисные комплексы планируются в городах, где компания уже развивает «жилые проекты» — в частности в Ростове. Себестоимость строительства 1 кв. м офисов в регионах господин Демин оценил в $1,2 тыс., инвестиционную себестоимость (с учетом доли города, затрат на землю и т. д. — „Ъ“) — в $1,7 тыс. Таким образом, инвестиции в проект составят около $500 млн. «Офисы будут сдаваться в аренду по ставкам в зависимости от специфики региона, в среднем по $500 за 1 кв. м в год», — подсчитал господин Демин. Это позволит окупить затраты за 4–5 лет и выйти на доходность в 20–25% годовых. Также компания решила заняться и торговой недвижимостью: первый ТЦ площадью 29 тыс. кв. м запланирован в Ростове на пересечении улиц Соколова и Суворова. Сроки начала строительства не уточняются. Господин Демин не исключил строительства ТЦ и в других регионах, но от подробных комментариев отказался, сославшись на то, что переговоры по площадкам еще не завершены.
«СТ Групп Регион» основана в 2003 году как региональное подразделение ЗАО «СТ Групп», подконтрольного Александру Чигиринскому. Ведет строительство и продажу более 300 тыс. кв. м в регионах. В стадии проектирования — более 700 тыс. кв. м в 12 регионах России. Крупнейшие жилые проекты: Olymp Towers в Ростове-на-Дону и Coral House в Сочи. Финансовые показатели не раскрываются.
Строительство бизнес-центров в Ростове также ведут, в частности, принадлежащая Московскому индустриальному банку компания «Плеяда», «РГС Недвижимость» и местный концерн «Единство».
Примечательно, что «СТ Групп Регион» не первый крупный девелопер жилья, который решил заняться коммерческой недвижимостью для диверсификации бизнеса. С увеличением сегментов присутствия компания чувствует себя стабильнее в финансовом плане, поясняет коммерческий директор «Капитал Груп» Алексей Белоусов: «Преимущество офисной недвижимости перед жилой — в возможности рефинансирования или дальнейшей продажи бизнес-центра целиком, в то время как в жилом доме до 20% площадей (коридоры и технические помещения) не продаются». Председатель совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко отмечает, что пока доходность строительства жилья в регионах выше, чем в офисном сегменте — 25–27% годовых против менее 20%. «Однако рост цен на жилую недвижимость небесконечен, поэтому девелоперы стремятся максимально диверсифицировать портфель», — рассуждает он.
Впрочем, некоторые участники рынка отмечают, что к моменту, когда «СТ Групп Регион» завершит строительство бизнес-центра в Ростове, местный рынок офисных площадей классов B и А уже будет перенасыщен и владелец комплекса столкнется с серьезными трудностями при поиске арендаторов. Специалист коммерческого отдела агентства недвижимости «Титул» Владимир Литвинов заявил „Ъ“, что к осени этого года в Ростове будет завершено строительство около 10 офисных центров классов B+ и А, а концу года количество таких площадей может вырасти до 150 тыс. кв. м. «По совпадению, офисные объекты будут сдаваться чуть ли не одновременно и площади вырастут практически с нуля до объемов, превышающих потребности города. Даже сейчас мы не наблюдаем заметного спроса на офисы класса B+ и выше. Будет большим успехом, если к концу года новые центры заполнятся хотя бы на 70%», — поделился мнением господин Литвинов. По его предположению, в ближайшее время владельцы новых офисных центров будут вынуждены снижать арендные ставки с нынешних 1–1,2 тыс. рублей за кв. метр в месяц на 15–25%.
С тем, что рынок офисных площадей близок к насыщению, согласны и в компании «РГС Недвижимость», планирующей во 2 квартале этого года открыть в Ростове первую очередь комплекса Clover Plaza с общей площадью офисов класса В+ около 16 тыс. кв. м. «Не исключено, что в перспективе 3–4 лет большая часть готовых офисных площадей будет простаивать в ожидании арендаторов, а владельцы будут привлекать их невысокими арендными ставками», — предположила в беседе с „Ъ“ PR-менеджер компании Марина Чикурова.
Антон Павлов, Сергей Сурженко
