Безопасность сделки встраивается в цену

Загородная недвижимость может подорожать на 15-20%. Этого не исключают опрошенные “Ъ FM” девелоперы. С 1 марта частные дома начали строить с применением эскроу-счетов. Как и в случае с многоквартирными, новая схема для ИЖС позволит клиентам обезопасить сделку. Деньги за работу строители получат только после регистрации прав собственности жилья. Новый закон дает больше преференций заказчикам, а вот у исполнителей могут начаться проблемы. Тему продолжит Аэлита Курмукова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Частные дома будут строить по новой схеме. Эскроу-счета, с одной стороны, обезопасят клиентов от недобросовестных подрядчиков, но, с другой, ограничат выбор. Заказчики смогут заключить договор строительного подряда только с девелоперами из Единого реестра застройщиков. И в этом случае можно рассчитывать и на ипотеку. По старой схеме кредит на ИЖС больше не дадут. Деньги клиентов будут лежать в банке, а жилье подрядчики должны построить за год на свои или кредитные средства.

А это значит, что дома станут дороже для всех, говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: «Ставка рефинансирования у нас сейчас составляет 21%. Застройщик меньше чем под 25% привлечь не может. Поэтому если контракт, условно, на 10 млн руб., при годовом строительстве, если это каменный объект, 12,5 млн руб. — уже та цена, на которую нужно ориентироваться. Значит, закладывать придется 2,5 млн руб. Заказчики сейчас не готовы переплачивать за такое дорогое привлечение денежных средств.

Они идут в "серую зону" и работают с прорабами. Получается, что не происходит ни привлечения заемных средств, ни предоставления занятости компаниям».

Если ситуация с привлечением средств не изменится, к концу года с рынка могут уйти 20% застройщиков, не исключают собеседники “Ъ FM”. Под вопросом и судьба объектов, построенных на участке заказчика. Загородная недвижимость делится на два типа. Есть девелоперские проекты —коттеджные поселки, где жилье возводят на продажу. И тут застройщики гарантировано получат деньги после регистрации прав собственности жилья.

Вторая история — строительство по договорам подряда, когда у клиента уже есть земля, и он нанимает компанию для строительства дома. Как будут работать эскроу-счета на частной территории, пока не ясно, замечает основатель компании Good Wood Александр Дубовенко: «Заказчик перестал платить или заболел, или исчез. В случае многоэтажного строительства, девелопер забирает квартиру, отдает деньги первому заказчику и находит другого покупателя — все четко.

А представьте, что участок принадлежит заказчику, он передумал, а дом частично построен. Деньги с эскроу-счета возвращаются клиенту. Но как потом застройщик сможет реализовать этот объект, непонятно. Дальше мы должны судиться. Зная это, естественно, все нормальные застройщики от такого отказываются или берут дополнительную премию — 20-30%. Зная это, уже заказчики предлагают, мол, ладно, давайте напрямую, без всяких эскроу-счетов, мы вам будем потихонечку платить, а вы нам будете потихонечку строить, чтобы никакие банки не участвовали в этой схеме».

90% загородной недвижимости строится именно по второму варианту, когда у клиента есть участок, и нужно только возвести дом. Переплачивать никто не хочет, особенно после отмены льготной ипотеки, когда кредит под ИЖС можно было взять под 8%, сейчас — 30%. А в московском регионе самый бюджетный вариант без отделки обойдется минимум в 10 млн руб., говорит директор по развитию агентства Est-a-Tet Роман Родионцев: «ИЖС в Московском регионе — в основном сегмент премиального и бизнес-класса. Стоимость таких объектов в части строительства уже начинается от 30 млн руб. Минимум — 200 кв. м. В премиальном сегменте — около 100 млн руб. за домовладение. Так как ценз поднят для подрядных компаний, риски снижаются, но с точки зрения цены составляющая будет возрастать.

С другой стороны, потребитель лучше защищен от того, что дом не достроят».

У заказчиков, что будут строить дома по новой схеме, а их число сокращается, стало слишком дорого — минимальный риск потерять деньги. Все средства на эскроу-счете страхуются, но не более 10 млн руб.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Аэлита Курмукова