Новации накопленным итогом
Законопроект Минсельхоза призван урегулировать и правовой режим разрешенного использования сельхозугодий — ранее на нерешенность вопроса указывали в Росреестре (см. “Ъ” от 22 апреля 2024 года). Как следует из документа, основные виды использования будут определяться сельскохозяйственным регламентом — правообладатель сможет выбрать из них необходимый ему для конкретного участка и зафиксировать его в ЕГРН, при этом сообщать о вспомогательных видах разрешенного использования не нужно. Отметим, что этот подход также становится общим: недавно по тому же принципу Минэкономики предложило реформировать присвоение кодов ОКВЭД бизнесу (см. “Ъ” от 27 февраля).
В целом в регулировании оборота сельхозземель к 2025 году действительно накоплен целый ряд проблем: это, например, деградация угодий, разрастание пула бесхозных и неиспользуемых земель, вечная путаница в категориях и видах разрешенного использования участков, а также конкуренция промышленности, жилищного строительства и АПК за земли вокруг городов. Отметим, отдельные попытки их решения предпринимались на протяжении последних двух десятков лет. Часть вопросов была урегулирована госпрограммой по эффективному вовлечению в оборот земель сельхозназначения — задачи по аккумулированию данных обо всех таких землях были заданы именно ей. Предполагается, что новый подход к землеустройству простимулирует этот процесс.
Ради этого Минсельхоз и намерен заняться «восстановлением и модернизацией правового института землеустройства, направленного на всестороннее и целостное управление землями, прежде всего землями сельскохозяйственного назначения». Впрочем, проект допускает и создание при необходимости аналогичных схем землеустройства и в иных отраслях — что может помочь урегулировать имеющиеся противоречия и «пересечения» нормативного и фактического использования участков. Также документ предлагает «обязательное рассмотрение влияния на кадастровую стоимость земельных участков сведений о состоянии их плодородия» (сейчас учитывать его требуют только методические рекомендации по кадастровой оценке, но в законах такого требования нет).
Эксперты отмечают, что закон 2001 года «О землеустройстве» действительно находится «в малопригодном виде», но и новый законопроект удачным не считают: пока «за рамками землеустройства остаются другие земли, которых много за пределами аграрных угодий и населенных пунктов (где рациональная организация осуществляется на основе Градостроительного кодекса)», говорит Наталья Шагайда, директор Центра агропродовольственной политики Института прикладных экономических исследований (ИПЭИ) РАНХиГС. По ее словам, среди недостатков — невнятность определения «земель федерального значения» и тех, кто должен нести затраты на внесение границ участков в информсистемы (в составе земель сельхозназначения почти половина — несельскохозяйственные угодья). Вопросы вызывают и принципы землеустройства: среди них есть требование увеличения площади используемых сельскохозяйственных угодий. «А если государство посчитает, что продукции достаточно для его целей, то будем менять принципы землеустройства?» — иронизирует эксперт.
Доцент департамента публичного права Факультета права НИУ ВШЭ Лариса Солдатова обращает внимание на то, что в документе не определена судьба земель, которые «не используются и не предназначены для сельского хозяйства, но потенциально являются высоко плодородными». Кроме того, проектом закона предусматривается введение агроэкологического районирования, однако оно, указывает экспорт, также применяется только в отношении «земель сельхозназначения, земельных участков, предназначенных или используемых для указанных целей». «Вносимые изменения не соотнесены с федеральным законом "О переводе земель…", и не предусматривают оснований для отказа в переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории»,— поясняет госпожа Солдатова.