Место имеет значение
Почему региональная недвижимость дорожает быстрее столичной
Цены на жилье в России растут во всех субъектах неравномерно. В прошлом году в большинстве крупных региональных городов они росли быстрее, чем в Москве. Подобный тренд может повлиять на смену предпочтений инвесторов, готовых рисковать, полагают эксперты рынка.
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Эксперты «ЦИАН.Аналитики» отмечают, что в крупных российских городах за минувший год жилье подорожало на 15–17%. В Москве за тот же период — лишь на 10%. Кроме роста доходов населения на цены влияет и предложение жилья на рынке: чем свободных лотов меньше, тем цены растут быстрее.
В Key Capital примерно тогда же оценивали потенциал роста региональных рынков жилья. Оценивались обеспеченность строящимся жильем на 100 жителей и темпы роста цен за три года (с сентября 2021 по сентябрь 2024 года). Учитывались еще уровень развития инфраструктуры, демография, развитие туризма и административное регулирование. Таким образом эксперты выявили семь регионов, чьи рынки жилья признаны наиболее привлекательными для инвестиций. В топ вошли Дагестан, Калмыкия, Алтай, Кабардино-Балкария, Липецкая область, Ставропольский край и Мордовия. Так, при средней по стране обеспеченности новостройками в 78,9 кв. м на 100 жителей в этих регионах она была 20,9 кв. м. Стоимость строящегося жилья при этом выросла на 100–190% по сравнению с 74% в целом по стране.
Формально эти результаты могут привлечь внимание инвесторов. «Действительно, в регионах с невысокой обеспеченностью жильем бывают периоды взрывного роста цен. Это связано с дефицитом качественного предложения при резко растущем спросе. Однако такие всплески редко приобретают характер тренда, как, например, в Сочи. Зачастую цена стабилизируется на новом уровне, а далее растет в темпах инфляции либо стагнирует»,— предупреждает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Впечатляющие показатели роста цен выглядят заманчиво по сравнению со средним по России, однако прошлый рост не гарантирует продолжения такой динамики в будущем. На такие рынки первыми обычно приходят инвесторы с высокой толерантностью к риску, готовые вкладываться в перспективные, но непроверенные направления. Они получают максимальную прибыль в случае успеха, но и принимают на себя наибольшие риски. «Более консервативные инвесторы, привыкшие к московскому рынку, скорее будут ждать подтверждения устойчивости тренда и прихода крупных девелоперов, что существенно снижает потенциальную доходность инвестиций»,— полагает член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев.
Критически важным для инвестора фактором является ликвидность региональных рынков. Артем Цогоев обращает внимание на то, что объем строящегося жилья в упомянутых регионах в три-четыре раза ниже среднероссийского показателя, что указывает на их небольшой размер.
«Для инвесторов это означает повышенные риски при выходе из инвестиции: купить квартиру можно относительно легко, а вот продать в нужный момент по приемлемой цене — значительно сложнее»,— отмечает он, добавляя, что опытные инвесторы учитывают не только потенциал роста, но и возможность реализации актива, поэтому многие предпочтут более ликвидные, пусть и менее доходные рынки крупных городов.
«Профессионализм инвесторов прежде всего в предугадывании последующего бурного роста, а не в стремлении вложиться в активы регионов, где стоимость квадратного метра уже значительно увеличилась»,— уверен Дмитрий Голев. По его мнению, Москва с этой точки зрения абсолютное исключение. За счет емкости и устойчивости к внешним факторам столичный рынок жилья растет в ценах более десяти лет подряд. «Средняя цена элитной недвижимости на первичном рынке Москвы с начала 2015 года выросла на 182,9%, практически в три раза. Для других субъектов России такие темпы беспрецедентны, особенно учитывая стартовую базу в столице — изначально высокие цены»,— резюмирует господин Голев.