Застройщики снизили кредитную активность
Сокращение ипотеки потянуло за собой снижение спроса на проектное финансирование
Количество кредитных договоров застройщиков с банками снижается три месяца подряд, с ноября 2024 года, свидетельствуют данные ЦБ. По словам экспертов, тренд сохранился и после января 2025 года, и даже усилился в результате высоких ставок на рынке и снижающегося спроса на ипотеку. Аналитики отмечают, что это может привести к дефициту предложения в 2027 году, когда, по прогнозам, ставки по рыночной ипотеке опять станут привлекательными.
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
Согласно данным ЦБ по проектному финансированию на 1 февраля, в январе этого года произошло самое большое снижение числа кредитных договоров банков с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве,— на 255, до 11,013 тыс. В денежном выражении сумма действующих кредитных договоров составила 20,38 млрд руб. Показатель снижается три месяца подряд, чего не было ни разу за всю историю наблюдений с 2019 года, когда использование счетов эскроу при финансировании долевого строительства стало обязательным для всех. Более того, уменьшение количества договоров ускоряется: в ноябре их число упало на 19, а в декабре — уже на 43. До сих пор этот показатель максимально уменьшился на 105 договоров в январе 2022 года.
По словам экспертов, динамика количества договоров по проектному финансированию зависит от динамики запуска новых проектов от застройщиков. По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, в январе—феврале этого года объем запущенных в строительство многоквартирных домов составил 4,5 млн кв. м, что на 23% меньше, чем за первые два месяца 2024 года. «Это объясняется снижением спроса, что заметно по объемам выдачи ипотеки»,— пояснил он. По его словам, в январе банки предоставили 32 тыс. кредитов (минус 57% к январю 2024 года) на 127 млрд руб. (минус 53%).
При этом портфель строящегося жилья на фоне замедления запусков снизился на 0,8% с начала года, до 113,5 млн кв. м на 1 марта 2025 года, более половины объема квартир с вводом в этом году уже продано.
«Рынок в целом можно охарактеризовать как находящийся все еще в равновесном состоянии, однако в ряде регионов нарастают риски дефицита жилья, а в некоторых — его избытка»,— отмечают в аналитическом центре «Дом.РФ».
По словам Михаила Гольдберга, текущий портфель будет достроен, поскольку застройщики, работающие по проектному финансированию (98% строящегося жилья), финансово устойчивы, при этом более трети задолженности приходится на проекты, где средства на эскроу-счетах полностью покрывают проектный долг и ставка по нему меньше 4%.
Однако, по его словам, уже возникает риск того, что на фоне высоких рыночных ставок девелоперы могут и дальше медлить с выводом на рынок новых проектов, снизив их запуск до 30–35 млн кв. м в этом году (48 млн кв. м — в 2024 году). «Это может создать дефицит предложения начиная с 2027 года, к этому времени ЦБ прогнозирует снижение ставки до 8%»,— говорит Михаил Гольдберг. Таким образом, по его мнению, вероятен сценарий, в котором спрос вернется, а объем жилья в продаже сократится. «Уже сегодня необходимо поддержать предложение, и одно из решений — субсидирование ставки в рамках проектного финансирования по отдельным проектам»,— уверен он.
Эксперты считают, что тренд на снижение количества заключенных договоров проектного финансирования в этом году продолжится.
Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов отмечает, что рыночный сегмент ипотеки заморожен высокими ставками, а льготный — полностью зависим от семейной программы с ее требованиями и ограничениями. «Свободных площадей для будущего восстановления рынка и так окажется предостаточно, учитывая разгон застройки в последние годы, поэтому число новых договоров проектного финансирования снижается и продолжит снижаться в ближайшие месяцы»,— уверен он. В свою очередь, директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин обращает внимание, что помимо жестких денежно-кредитных условий на динамику негативно влияет распространение на рынке программ рассрочки от застройщиков. «При сохранении текущего уровня ключевой ставки, а также условий льготных программ маловероятен рост объемов ипотеки по ДДУ по итогам первого квартала в сравнении с третьим-четвертым кварталами прошлого года»,— говорит он.