Дом там, где бизнес
Как российские девелоперы развиваются за рубежом
Еще в 2000-х годах российские девелоперы предпринимали попытки выхода на зарубежные рынки, однако такие проекты были скорее единичными. В 2022 году ситуация изменилась: застройщики начали активную деятельность за границей, сосредоточив внимание на рынках Ближнего Востока, Юго-Восточной Азии, отдельных странах Европы, Средиземноморья и Африки. Как сегодня развиваются отечественные проекты в различных регионах и с какими трудностями сталкиваются девелоперы, разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Юрий Самодуров, Коммерсантъ
Фото: Юрий Самодуров, Коммерсантъ
Под жарким солнцем ОАЭ
ОАЭ сегодня один из наиболее привлекательных регионов для российских девелоперов. Они активно осваивают рынок, несмотря на высокую конкуренцию. По данным Tranio, 97% застройщиков в Эмиратах — государственные или аффилированные компании, а частные иностранные проекты составляют лишь 3%. Тем не менее российские компании находят способы адаптироваться.
В частности, они делают ставку на высокий уровень качества строительства и внедрение технологий. По мнению главного архитектора и партнера Mors Architects Дмитрия Макеенко, российские компании внедряют «домашние» стандарты, приспосабливая их к местным требованиям. Однако локальные застройщики, такие как Emaar и Damac, выигрывают за счет узнаваемости бренда и многолетней репутации. Это создает вызовы для российских девелоперов: «Продажи реализуются дольше в связи с тем, что неместным девелоперам необходимо завоевать доверие иностранных покупателей и местных партнеров или агентств недвижимости»,— отмечает руководитель направления по работе с российскими клиентами NF Group Middle East София Пургина.
Тем не менее российские застройщики продолжают расширять свое присутствие в регионе. Партнер Nikoliers Андрей Косарев сообщает, что с жилыми и гостиничными проектами в ОАЭ уже официально работают семь российских девелоперов: екатеринбургская Forum Group, петербургская Orange Group, Becar Asset Management Group, Mered (бренд ГК «Пионер»), Qube Development (бренд ЛСР), Vos’hod и концерн «Русич». Также Radius Group планирует реализовать более 500 тыс. кв. м логистических объектов в Дубае и Абу-Даби. Некоторые компании выбирают менее конкурентные эмираты. Например, в 2023 году Vos’hod запустила Nobu Hotel в Рас-эль-Хайме. «Брендированные проекты, такие как Nobu, традиционно устойчивее к рыночным колебаниям»,— комментирует Ирина Мошева, управляющий партнер Intermark Global.
Еще одной популярной стратегией выхода на рынок стало соинвестирование проектов локальных девелоперов. В The Central Downtown (соинвестор — Tranio) в 2024 году зафиксировано 1,11% всех сделок с апартаментами в Дубае, а скорость продаж достигла 70 юнитов в месяц. В The Community Motor City — еще одном проекте, реализуемом по аналогичной схеме,— инвесторы фиксируют прибыль 44,6–49% с 2022 года, утверждают в Tranio.
Тайский премиум
На Пхукете и Самуи наблюдается рост числа российских девелоперских проектов.
По данным Tranio, порядка 20% девелопмента на Пхукете приходится на компании с российскими корнями, причем на севере острова, по оценкам C9 Hotelworks, до половины юнитов строят выходцы из России.
Среди ведущих игроков — Metrics, Gardens of Eden, тверской девелопер «Новый Город», Next Condo, Enigma, The Element Condo и другие. Большинство проектов находится на стадии строительства со сдачей в 2026–2027 годах, но есть и уже реализованные объекты, например MBC Condo и 777 Condo.
Российские девелоперы здесь также делают ставку на премиум-сегмент, высокое качество строительства и клиентского сервиса, чтобы привлекать не только россиян, но и инвесторов из США, Австралии и Европы. Компании предлагают объекты с большими площадями, готовым дизайном, меблировкой и сервисным обслуживанием. Местные девелоперы, в свою очередь, работают в более широком ценовом диапазоне, но могут уступать в адаптации под иностранных клиентов, в частности в юридической и сервисной поддержке.
Директор проекта Lumio Александр Ермаков отмечает, что российские девелоперы занимают свою нишу на Пхукете, ориентируясь на высокий ценовой сегмент и прежде всего русскоязычных покупателей. Их проекты включают решения с полным пакетом услуг, в отличие от местных игроков. При этом тайские девелоперы предлагают более широкий выбор жилья и часто интегрируют в проекты элементы национальной культуры.
В Таиланде существуют ограничения для иностранных граждан и компаний: они могут приобретать только квартиры в кондоминиумах (до 49% юнитов в проекте), а для владения землей используют долгосрочную аренду или создают компанию с тайским участием (51%).
Золотые квадраты Кипра
По данным index.cy, на рынке Кипра представлено 457 застройщиков, при этом база партнеров Tranio насчитывает более 300 контактов с девелоперами на острове, среди которых только около 60 не имеют прямых или косвенных связей с россиянами.
В сегменте премиального девелопмента в стране порядка 90% новых проектов реализуются компаниями, так или иначе связанными с выходцами из России. Характерный пример — BBF, которым руководит бывший топ-менеджер российских девелоперских компаний Василий Осипов. Компания реализовала в стране уже больше 90 проектов, включая 3 объекта, введенных в эксплуатацию в 2024 году.
От того, кто реализует проект, зависит подход к ценообразованию: девелоперы с российскими и греческими корнями преимущественно работают в сегменте от €300 тыс. за юнит (квартира или вилла) — они понимают, что ПМЖ Кипра выступает одним из ключевых драйверов спроса их целевой аудитории и при разработке проекта нужно метить минимум в нижний порог программы. Локальные застройщики, ориентированные на внутренний рынок, работают в более низком ценовом сегменте и с иной географией: концентрация их предложения смещена в сторону Никосии, где доминирует местный спрос.
Российские стандарты на Бали
Присутствие застройщиков—выходцев из стран СНГ на Бали во многом определяет текущую рыночную конъюнктуру: продукт индонезийских девелоперов, как правило, не соответствует стандартам качества, принятым среди покупателей премиум-проектов из Европы и России, особенно в части технических решений: влагозащиты, конструктивной надежности и качества отделочных материалов, выбора планировок, отмечают работающие в стране консультанты.
В регионе представлено более десяти девелоперских компаний российского происхождения, например ADVA, реализующая проекты в Чангу и Убуде на протяжении пяти лет, или DM Projects (портфолио из шести проектов вилл и отелей плюс столько же активных строек). Также на рынке присутствуют и компании с портфолио проектов в России — например, занимающаяся строительством отелей в Сочи Nedvex сегодня реализует на острове два проекта.