Девелоперы ждут потепления

В феврале 2025 года девелоперы Петербурга ввели в эксплуатацию 139,7 тыс. кв. м жилья, на 100 тыс. кв. м меньше, чем в феврале 2024 года. К 1 марта в городе сдано почти 588 тыс. кв. м квартир в новостройках, что более чем на 200 тыс. кв. м отстает от показателей января — февраля 2024 года. Участники петербургского рынка первичной недвижимости отмечают низкую активность покупателей, которую застройщики стимулируют рассрочками и программами с субсидированной ипотекой. При этом девелоперы ждут положительных изменений из-за смягчения условий по кредитам со стороны банков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, в прошлом месяце строители сдали в эксплуатацию новостройки в пяти районах города. Лидером по вводу жилья стал Красногвардейский район, где девелоперы построили 58,8 тыс. кв. м в четырех домах на 1752 квартиры. В Выборгском районе ввели два дома на 452 квартиры общей площадью более 26,2 тыс. кв. м. В Василеостровском районе построили 19,3 тыс. кв. м в одном доме на 373 квартиры. 30 тыс. кв. м сдали в сегменте ИЖС. В феврале 2024 года девелоперы ввели в строй 237,6 тыс. кв. м жилых помещений, а всего за два месяца прошлого года — около 800 тыс. кв. м.

Опрошенные девелоперы отмечают по итогам февраля заметное снижение доли ипотеки в структуре сделок. Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI, говорит, что доля ипотеки на рынке снизилась до 37%. «Таких низких показателей на рынке Петербурга не было уже давно. Конечно, практически все это — семейная ипотека»,— поясняет девелопер. По его словам, доля рассрочек на рынке остается высокой: так, в проектах RBI в конце 2024 — начале 2025 года доля сделок в рассрочку составляет около 45%. «В целом по рынку у большинства девелоперов 40–60% сделок проходит с рассрочками, причем эта доля выше в тех проектах, которые были запущены недавно»,— уточняет господин Фалкин.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказал, что в прошлом месяце на ипотеку пришлось 25% в общем объеме сделок компании. Год назад показатель был равен 60%. «Ситуация без изменений: в отсутствие массовой доступной ипотеки спрос остается примерно на уровне половины от того, что могло бы быть, если оценивать его динамику в прошлом. Есть рассрочки, есть растущий интерес к сделкам с трейд-ин. И, конечно, семейная ипотека. Доля последней среди ипотечных сделок — порядка 90%»,— сказал господин Софронов.

Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development, отмечает, что доля рассрочки в проекте бизнес-класса компании приближается уже к отметке 70%. «Остальные 30% приходятся на так называемую "комбо-ипотеку" — сочетание семейной ипотеки с кредитованием по базовой ставке, а также покупку исключительно по семейной ипотеке в рамках кредитного лимита в 12 млн рублей»,— объясняет эксперт.

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман также констатирует, что доля ипотеки по сравнению с февралем 2024 года снизилась с 80% до 60%. «Кроме переориентации покупателя с ипотечных схем на различные программы рассрочки, безусловно, усилилась роль трейд-ин: отлаженная схема реализации старого жилья для покупки нового привлекает все больше клиентов и становится одним из драйверов спроса»,— обозначает ситуацию на рынке представитель «Ленстройтреста». Текущую ситуацию на рынке, по мнению господина Фельдмана, определяет низкая активность спроса, который застройщики стремятся поддерживать в основном рассрочками и программами с субсидированной ипотекой.

Дмитрий Кашинский, президент GloraX, считает, что данная тенденция сохранится и в марте. «На фоне стабилизации цен покупатели стали активнее интересоваться предложениями на рынке, однако ориентируются на сравнительно небольшие бюджеты,— заметил он.— Это коррелирует с другим трендом — последовательно сокращающейся долей ипотечных сделок на фоне снижения доступности ипотечных инструментов. Некоторые банки недавно начали снижать ставку по рыночной ипотеке на 1 п. п.». Это не оказывает существенного влияния на доступность кредитов, продолжает господин Кашинский, но служит позитивным сигналом.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», также полагает, что сейчас на рынке ожидается период «потепления», хотя признает, что в феврале этого года доля сделок с использованием ипотечных программ в сделках «Главстрой Санкт-Петербург» составила 69%, что на 28 п. п. ниже показателей февраля прошлого года. «Мы видим, как ключевые банковские игроки смягчают условия одобрения заявок по ипотечным программам, что уже привело к активным заключениям сделок по семейной ипотеке в начале марта. Кроме того, по нашим данным, федеральными властями ведется работа над новой схемой адресной льготной ипотеки, которая будет распространяться на первичное жилье»,— обнадеживает господин Ефремов.

Господин Фельдман также выражает оптимизм: «Надеемся, что уменьшение ключевой ставки приведет к смягчению условий по рыночной ипотеке. В целом ЦБ РФ дает такие надежды: инфляция замедляется и "ключ" начнет снижение если не в этом, то уже точно в следующем году».

Александра Тен