Права арендатора изучит ВС
Спор владельца отеля в Сочи с минимущества Ставрополья дошел до Верховного суда
Верховный суд (ВС) принял к рассмотрению жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края на решения нижестоящих инстанций, которые подтвердили законное право компании «Ставропольский пляжный корпус» (СПК, владелец отеля Coocoorooza) на выкуп нежилых зданий, расположенных на пляже в центре Сочи. Юристы говорят, что позиция ВС должна разъяснить критерии и условия реализации преимущественного права выкупа арендованного государственного имущества малыми предприятиями.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Верховный суд России рассмотрит 27 марта жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края на предыдущие судебные решения по иску ООО «Ставропольский пляжный корпус». Суды нижестоящих инстанций признали незаконным отказ министерства в реализации преимущественного права СПК на выкуп арендуемой недвижимости на Волжской улице в Центральном районе Сочи. Предметом спора выступают пляжный корпус, здание лодочной станции, склад для хранения пляжных принадлежностей, проходная и аэрарии.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Ставропольский пляжный корпус» зарегистрировано в 2017 году в Сочи. Компании принадлежит курортный отель Coocoorooza («Кукуруза») на 49 номеров. Руководит обществом Максим Веретенников. Учредителями в равных долях являются Алина Атулян и Микаела Багманян. Выручка компании по итогам 2023 года составила 106,8 млн руб., чистая прибыль — 16,2 млн руб.
Согласно материалам дела, в феврале 2023 года компания обратилась в министерство с заявлением о предоставлении зданий в собственность по рыночной цене, реализуя преимущественное право, предусмотренное федеральным законом №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…». На момент подачи заявления фирма владела и пользовалась объектами непрерывно более пяти лет без задолженности по арендной плате. Минимущества Ставрополья отказало в выкупе, сославшись на односторонний отказ от договора аренды из-за допущенных обществом нарушений его условий. После этого компания СПК обратилась в суд.
Суды трех инстанций (первой, апелляционной и кассационной) поддержали позицию общества, признав отказ министерства необоснованным и обязав его заключить договор купли-продажи недвижимости по рыночной стоимости — 66,63 млн руб.
«Отказ от договора заявлен после принятия решения по заявлению общества о выкупе имущества. При этом не доказано, что обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды, которые влекут его безусловное расторжение»,— говорится в судебных актах.
В жалобе в ВС минимущества Ставрополья указывает на нарушение правил подсудности — дело было рассмотрено Арбитражным судом Краснодарского края, а не Ставропольского. Кроме того, министерство указывает, что в судебном процессе не было учтено важное условие договора аренды со стороны общества — нецелевое использование помещений для проживания граждан, отсутствие необходимого ремонта и технического обслуживания объектов. Кроме того, по мнению министерства, спорные объекты являются вспомогательными для санаторного комплекса «Ставрополье» и не могут быть отчуждены отдельно от основного объекта.
По словам управляющего партнера Zharov Group Евгения Жарова, учитывая сложившуюся практику и предмет спора, можно предположить, что Верховный суд обратит внимание на наличие ограничений на выкуп, предусмотренных статьей 3 закона №159-ФЗ. «Важно, не относится ли имущество к объектам, которые не подлежат приватизации. Также ВС исследует, были ли соблюдены все необходимые формальности и сроки подачи документов. Кроме того, Верховный суд может проверить, не было ли нарушений условий договора аренды со стороны ООО “Ставропольский пляжный корпус”, которые могли бы повлиять на возможность реализации преимущественного права выкупа»,— объясняет эксперт.
Господин Жаров добавляет, что позиция ВС по данному делу важна для правоприменительной практики, поскольку она может разъяснить критерии и условия реализации преимущественного права выкупа арендованного государственного имущества малыми предприятиями, что окажет влияние на аналогичные споры в будущем и будет способствовать единообразному применению закона №159-ФЗ.
В минимущества Ставрополья и компании СПК в момент подготовки материала на запросы не ответили.