В 2007 году эксперты предсказывают немало изменений на рынке жилья в Екатеринбурге. Продолжится наметившаяся в начале года стабилизация цен. В то же время активизация продажи земельных участков под строительство с торгов и возникший ажиотажный спрос на них уже привели к удорожанию земли. О том, как новые тенденции повлияют на общую ситуацию на рынке и стратегию развития строительных компаний, рассказал генеральный директор НП «Управление строительства “Атомстройкомплекс”» Валерий Ананьев.
— Поверьте, застройщики никаких выгод от роста цен на жилье не получают. Ведь это цепная реакция — вслед за ними поднимают цены на свою продукцию и производители стройматериалов, энергоресурсов, увеличиваются зарплаты рабочим. Так произошло и в прошлом году — стоимость стройматериалов и работ выросла вслед за ценами на жилье на 40%. Мы же работали с той же рентабельностью, что и раньше — в пределах 20%. Я больше скажу: учитывая, что вслед за стабилизацией цен на жилье начнется их корректировка (а это случится неминуемо, потому что стоимость жилья сегодня превышает порог платежеспособного спроса населения), для застройщиков может начаться самое неприятное — снижение рентабельности. Ведь компании уже понесли затраты: купили подорожавшие стройматериалы и заплатили рабочим по новым, более высоким ставкам. Компенсировать потери в дальнейшем уже не получится, ведь зарплаты, как и стоимость стройматериалов и энергоресурсов, в будущем снижаться не будут.
— И что в итоге?
— Самый пессимистичный сценарий — повторение ситуации 96-97 годов. Если помните, тогда в Екатеринбурге стояло много пустых панельных домов. И это при огромном спросе на жилье. Люди просто не могли купить квартиры, потому что они стоили дорого. Застройщики, в свою очередь, не могли снизить цены, поскольку иначе оказались бы в убытке: из-за быстрого роста инфляции рентабельность в строительной отрасли была минимальной. В результате на рынке разразился кризис: компании, опасаясь понести убытки, просто не хотели строить новые дома. Надеюсь, сейчас такого не произойдет, и корректировка будет незначительной: все-таки сегодня уровень доходов населения повыше, чем десять лет назад.
— В том, что в прошлом году цены на жилье в городе так выросли, есть и заслуга «Атомстройкомплекса». После того как весной прошлого года вы повысили цены на свои квартиры на 20-50% по разным сегментам, то же сделали и другие застройщики. На рынке возникла паника, которая и спровоцировала новый виток роста цен.
— Тогда повышение было неизбежно. Кстати, мы сделали это позже других компаний, когда посчитали прибыль от уже проданных домов. Оказалось, что денег не хватает даже на то, чтобы рассчитаться с подрядчиками! Подняв цены, мы постарались основную нагрузку перенести на элитное жилье, минимально затронув сектор эконом-класса. Сейчас мы понимаем, что момент для повышения был выбран не лучший. Произведи мы корректировку цен вместе с другими застройщиками в декабре-январе, когда на рынке традиционно бывает затишье, она прошла бы мягче. Весной, как правило, начинается сезонный рост продаж, и одно наложилось на другое… Учитывая, что строим мы много, на рынке это сказалось ощутимо. Другим компаниям тоже пришлось повысить цены. А дальше началось…
— Когда ожидать нового роста цен?
— В ближайшее время можно ожидать корректировки цен. Скажу больше, она идет уже сейчас — цены фактически остановились, а ведь инфляцию при этом никто не отменял. Что касается «Атомстройкомплекса», то могу сказать, что на жилье эконом-класса повышать цены мы не собираемся.
— Стабилизацию цен на рынке жилья эксперты связывают с ростом предложения и снижением спроса. У вас проблем с продажей квартир нет?
— Не знаю, как во всем городе, но «Атомстройкомплекс» проблем с реализацией квартир не испытывает. Думаю, дело тут и в известном бренде, и в том, что при тех же ценах мы предлагаем более качественное жилье, как уже подтверждено нашими дольщиками и клиентами.
— Какой, по вашему, должна быть справедливая, устраивающая всех цена жилья?
— Я считаю, что цена квадратного метра должна равняться зарплате.
— Сколько сегодня составляет себестоимость жилья?
— В экономическом секторе — около 35 тысяч рублей за квадратный метр. 25-28 тысяч — это строительно-монтажные работы. Остальное — согласования, проектные работы, обязательные отчисления городу, коммуникации. В элитном секторе цена выше — за счет особенностей внутренней отделки, используемых материалов, элементов повышенного комфорта разница достигает 50%.
— Рентабельность элитного жилья тоже высокая?
— Выше, чем в жилье эконом-класса. Здесь действуют свои, парадоксальные законы. Чем выше заявляешь цену — тем быстрее квартира продается. Видимо, сказываются особенности менталитета: если ты купил галстук за $100, а сосед такой же — за 500, то уважают его, а не тебя. На жилье такое состязание амбиций тоже распространяется. Однако о сверхприбылях в строительстве элитного жилья речь все-таки не идет. Ведь вложенные средства удается вернуть только через 7-8 лет: 3-4 года — строительство дома, столько же — продажа. В результате, что-то съедает инфляция, что-то — проценты по банковским кредитам. В то время как в сегменте массового жилья окупаемость стремительная: оно начинает активно продаваться уже с момента закладки фундамента.
— Екатеринбург ожидает бум малоэтажного строительства: согласно генплану к 2025 году на такие дома будет приходиться порядка 40% жилья. Говорят, для застройщиков она интересна — меньше подрядчиков на объекте, а значит — расходы ниже.
— Это лишь отчасти верно. Технология строительства малоэтажного дома действительно проста и менее затратна. В то же время многие расходы, которые при многоэтажном строительстве ложатся на всех жильцов дома, здесь несет один собственник. Плюс на малоэтажных домах востребованы более сложные технологии, чем на многоэтажных: другая кровля, отделка. В итоге рентабельность здесь получается такая же, как и на многоэтажном жилье эконом-класса — на уровне 20%.
— С введением продажи прав на застройку земельных участков с аукционов эксперты предсказывают приход в Екатеринбург московских компаний, которые за счет мощных финансов получат преимущество при покупке земли. Чем это грозит местным застройщикам?
— Усилением конкуренции. Это неизбежно. Москвичам наш регион экономически интересен, они зайдут сюда в любом случае — с аукционами или без. И процесс уже идет: у меня есть информация, что московские застройщики через посредников в лице местных компаний приобретают участки под комплексную застройку в таких перспективных районах, как Юг-Центр. Есть еще случаи перекупки площадок у местных компаний.
— Каким образом?
— Вариантов много. К примеру, если застройщик, обладающий правами на земельный участок, но ограничен в средствах, он заключает договор о строительстве с другой компанией. Квартиры в построенном доме стороны делят между собой в определенной пропорции, в зависимости от понесенных затрат. Эта схема уже сейчас широко распространена в городе — мы и сами строим объекты на участках, где официально застройщиками выступают другие компании. Есть и другие варианты.
— Ваша компания не покупает участки с аукционов. Почему?
— Цены высокие. Система продажи прав на застройку участков с торгов была введена сравнительно недавно. Крупных участков выставляется мало, поскольку большая часть их находится в процессе предпродажной подготовки — идет разграничение, межевание, снос имеющихся объектов, отселение. В итоге спрос на землю превышает предложение, и цены пока завышены. По этой причине наше присутствие на аукционах ограничивается олимпийским принципом: главное — участие.
— Насколько завышены цены?
— В условиях ажиотажного спроса тенденцию отследить сложно. Приведу один пример. В прошлом году мы приняли участие в аукционе, где продавался участок под комплексную застройку. Стартовая цена на него составила около 60 миллионов рублей. С учетом того, что на этом участке можно было построить порядка 40-50 тысяч кв. метров жилья, мы высчитали предельную сумму, выше которой платить за землю для нас было уже экономически нецелесообразно — 90 миллионов рублей. Однако участок был продан почти в два раза дороже — за 164 миллиона.
— Если вы можете себе позволить ждать, значит, запаслись участками впрок?
— У нас, как и у любой серьезной компании, есть несколько участков, которые находятся на стадии проектирования и согласования. Они будут застроены примерно в течение трех лет. Но это не повод успокаиваться. Дело в том, что оформление землеотвода и прохождение всех согласований занимает как раз года три. Если «Атомстройкомплекс» в ближайшее время не решит земельный вопрос на перспективу — три года спустя нам придется туго.
— Почему?
— Мы — компания полного цикла, у нас свои производственные мощности, проектировщики, строители. На их содержание уходят значительные средства. Поэтому даже небольшой простой обернется для компании серьезными убытками.
— Как планируете выйти из положения?
— Не ожидая снижения цен на землю, мы сегодня пустились во все тяжкие: ищем работу, где только можно, в том числе договариваемся о совместной застройке с другими компаниями. Возможность для маневра есть: в начале марта мэрия Екатеринбурга «разморозила» более 120 участков, отведенных под застройку. Уже сегодня очевидно, что далеко не все компании, оформившие права аренды, смогут освоить их своими силами. Мы готовы выступить здесь как инвесторами, так и застройщиками.
— Сегодня для многих очевидны проблемы с реализацией нацпроекта по доступному жилью. Почему так происходит?
— Давайте говорить не о том, кто виноват, а что делать. Для начала — увеличить предложение на рынке. Это позволит сделать жилье доступным для тех, кто уже сегодня готов купить его по реальной рыночной, а не спекулятивной цене. Потом «подтянуть» граждан, занятых в частном секторе экономики. Я не макроэкономист, но посоветовал бы подумать, как снизить банковские проценты по кредитам, и в то же время поднять людям зарплаты за счет роста производительности труда. Бюджетников должно субсидировать государство. Ничего фантастического выдумывать не надо. Например, у «Атомстройкомплекса» в районе северного Химмаша есть участок под комплексную застройку на 400 тысяч квадратных метров жилья. Мы готовы продать области, городу половину построенных квартир по сметной строительной стоимости — 25-28 тысяч за квадратный метр в обмен на финансирование строительства дорог, сетей и социальных объектов. Деньги на эти цели в бюджете предусмотрены, почему не вложить их именно в такой проект? В итоге государство решает проблему доступного жилья, а «Атомстройкомплекс» получает недорогие квартиры, которые может продать по рыночной цене и компенсировать все свои затраты. В общем, хорошо всем. Кстати, по аналогичной схеме мы готовы работать и с крупными предприятиями, заинтересованными в приобретении дешевого жилья для своих сотрудников.
— И когда всем будет хорошо?
— Сегодня совместно с правительством области мы строим по аналогичной схеме дома в Екатеринбурге, Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском. Область оплатила часть коммуникаций и дала гарантии под банковский кредит. Квартиры здесь реализуются по цене 24 тысячи рублей за квадратный метр. Если первый опыт окажется удачным, будем реализовывать его и дальше. Если говорить в целом, то жилье станет по-настоящему доступным, когда, наконец, у нас, как в развитых странах, участки под строительство будут продаваться без обременения, со всей инфраструктурой и по реальной рыночной цене. То, что в итоге так и будет, я не сомневаюсь. А вот когда — не ко мне вопрос.
— Рост предложения на жилищном рынке Екатеринбурга привел к усилению конкуренции между застройщиками. Как будете на это реагировать?
— Мы отреагировали еще три года назад, когда сделали акцент на квартиры небольшого метража: площадь наших однокомнатных квартир, как правило, не превышает 45-50 кв. метров, двухкомнатных — 60, трехкомнатных — 65. В условиях, когда население ограничено в средствах, именно такие квартиры востребованы на рынке более всего. Не случайно в последние годы так выросли цены на малометражные «хрущевки». Сегодня на квартиры эконом-класса приходится 80% всех объемов «Атомстройкомплекса», остальное составляет жилье элит- и бизнес-класса. Сложившаяся сегодня на рынке ситуация для нас, как и для других компаний, ориентированных на жилье эконом-класса, ничего не меняет. Население по-прежнему отдает предпочтение небольшим квартирам. Поэтому мы продолжаем наращивать объемы их строительства. В 2007 г. «Атомстройкомплекс» планирует увеличить объемы сданного жилья более чем на 30%: с 150 тысяч кв. метров в 2006 году — до более 200 тысяч кв. метров по итогам 2007 года.
Интервью взял
Александр Лакедемонский