«Это может привести к удорожанию для конечного потребителя»

Минстрой РФ рекомендовал не строить малогабаритное жилье в регионах. По данным «Ъ», опыт Москвы и Подмосковья, где уже действует ограничение на малогабаритное жилья в новостройках, может распространиться по всей стране. Согласно рекомендациям, площадь квартир-студий должна составлять от 28 кв. м. Уральские застройщики и эксперты рассказали «Ъ-Урал», как данные рекомендации могут отразится на рынке Екатеринбурга.

Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик»:

— Мы только приветствуем данные шаги. Предложенные площади для различных типов квартир — это шаг к созданию более комфортных условий проживания для граждан. Нет у людей ощущения "гетто". При этом предотвращается затоваривание рынка малогабаритными студиями и квартирами, снижается потенциальная нагрузка на социальную и транспортную инфраструктуры, возрастающую из-за комплексов с плотной нарезкой.

Наше решение отказаться от строительства малогабаритных квартир, в частности студий, было осознанным и продуманным. Мы убеждены, что такие форматы жилья носят временный характер и не соответствуют потребностям большинства наших жителей. Студии часто становятся источником дискомфорта для соседей, особенно если используются для краткосрочной аренды или проживания временных постояльцев.

Наталия Лушникова, директор «Брусники» в Екатеринбурге:

— Изменение требований к минимальной площади квартир — понятное желание. Подобные ограничения связаны с необходимостью притормозить застройщиков, которые ради финансовой выгоды проектируют дома только с маленькими студиями, что в итоге приводит к маргинализации среды. Мы давно перешли на стратегию баланса квадратуры квартиры под современные сценарии жизни, когда человек покупает жилье не на пару лет, а на 5-10 лет. Соответственно, минимальная площадь должна охватывать все необходимые функции и не может быть ниже пороговых значений в 30 - 40 кв. м.

Квартиры небольшой площади продолжают пользоваться высоким спросом. Такой формат подходит тем, кто впервые покупает недвижимость или живет один. Одновременно это наиболее ликвидный объект: компактную квартиру проще сдать или перепродать. В ассортименте «Брусники» в Екатеринбурге студии занимают не более 10-15% портфеля.

Илья Пискулин, основатель «Движения» и основатель девелоперской компании «Творчество»:

— Если рекомендация носит характер пожелания и необязательна к исполнению, то я отношусь к ней исключительно положительно. Так, например, в жилых комплексах, которые возводит моя компания, нет ни одной студии или квартиры площадью меньше 28 кв. м. Однако строительная отрасль в целом — это история про разнообразие ценностей, подходов, аудиторий и локаций. В некоторых районах квартиры площадью 25, 26 и даже 20 кв. м являются вполне нормальным явлением, ведь культура использования жилья может быть абсолютно разной.

Надо понимать, что строительная отрасль в России существует в ситуации постоянных изменений. То меняется ключевая ставка, то меняются градостроительные подходы, в отдельных регионах корректируются РНГП и т. д. Помимо этого, есть третья сила в виде банковского сектора, которая постоянно внедряет новые комиссии и правила. Итог — мы строим отрасль на очень подвижной земле. У меня ощущение — еще чуть-чуть добавим нововведений и это может стать опасно. Отрасль не успевает адаптироваться. Мне кажется, что если есть желание это внедрить, лучше сделать это позже и предупредив заранее.

Ксения Плешкова, коммерческий директор компании «Практика»:

— Если раньше малогабаритное жилье действительно было очень востребовано, то сейчас мы видим, что тенденция меняется в сторону семейных планировок. Чаще всего студии брали как инвестицию, но когда ипотека перестала быть доступной – закончился и интерес к такому типу жилья. Мы проводили независимое исследование потребительских предпочтений в сфере недвижимости совместно с фондом «Социум».

Доля тех, кто покупает для инвестиций, снизилась с 17% до 7%. Сейчас основной покупатель – это семьи с детьми и клиенты, у которых есть вторичная недвижимость. Они рассматривают обмен в сторону расширения площади. Кроме того, к большим планировкам подогревает интерес семейная ипотека. Так что сейчас застройщики перестраивают свои планы по квартирографии под тренды. У нас в некоторых жилых комплексах минимальная площадь начинается от 45 кв. м, а максимальная доходит до 160 «квадратов». Поэтому инициатива с ограничением нас не пугает.

Станислав Оханов, директор по маркетингу и аналитике компании «Атомстройкомплекс»:

— Для Екатеринбурга вопрос «сверхмаленьких» квартир не стоит так остро, как для Москвы и Московской области, где застройщики включают в проекты варианты площадью 16-18 кв. м. В 2024 году средняя площадь проданных по договорам долевого участия (ДДУ) студий в новостройках нашего города составляла 26 кв. м, однокомнатных квартир – около 40 кв. м. А в проектах компании «Атомстройкомплекс» этот показатель выше — 29 кв. м и 43 кв. м соответственно. Поэтому конкретно для нас такой запрет не стал бы проблемой: фиксируя рыночный тренд на уменьшение площади квартир, мы существенно не меняем свою квартирографию.

Нужно понимать, что ограничение по площади влияет на общий бюджет покупки, тем самым отсекает определенную категорию покупателей, которые ориентируются именно на стоимость – например, тех, кто продает жилье в малых городах и покупает квартиры детям-студентам. С другой стороны, ограничение по площади возможно имеет смысл только для квартир, которые приобретаются по льготной ипотеке, цель которой – улучшение условий проживания семей с детьми.

Анастасия Стройкова, коммерческий директор ГК «Атлас девелопмент»:

— Сама инициатива может быть полезной, поскольку, устанавливая нижнюю границу, рынок таким образом впервые подходит к понятию стандартизации комфортности жилья. Мы долгое время изучаем подходы к эргономике пространства и видим незначительные расхождения. Например, разместить достаточную комплектацию необходимой мебели получится в студии минимум в 27 кв. м, что в целом практически совпадает с предложением министерства. Для однокомнатной квартиры это 35 кв. м В двухкомнатных квартирах вариант спорный, и зависит от того, какие функции прописываются по каждой из жилых комнат: кто-то рассматривает двухкомнатную, как полноценную квартиру с двумя спальнями, а кому-то нужна квартира со спальней и дополнительным кабинетом или небольшой комнатой для маленького ребенка. В минимальном варианте это было бы от 45 кв. м.

Если посмотреть на другую сторону принимаемого решения, то это может привести в том числе к удорожанию для конечного потребителя, поскольку в цену малогабаритных квартир закладывается высокая стоимость кв. м, позволяющая, в том числе, предлагать более низкую стоимость по крупногабаритным квартирам. Поэтому с этой точки зрения, конечно, минимальный порог для потребителя будет иметь тенденцию к увеличению.

Михаил Хорьков, партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН):

— Влияние на рынок, в любом случае, будет отложенным. Наверное, хорошо, что это на уровне рекомендаций и у регионов есть возможность учесть местную специфику. Рынки действительно разные и общими федеральными шаблонами не всегда логично мыслить. Что касается возможных ограничений, то я не сторонник жестких рамок по площади жилья, хотя понятно, откуда они взялись и почему пошли по такому пути. Действительно появляется достаточно много упрощенных жилых проектов, которые на длительном горизонте – 10-20 лет не выглядят устойчивыми. Но проблема не столько в площади этих квартир, сколько в упрощенной квартирографии. Если в ЖК из условно 300 квартир – 20 будут иметь площадь 20 кв. м, то это не страшно и будет соответствовать запросу. А если из 300 их будет 200 или все 300, то тогда возникает вопрос к качеству такого проекта.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в 2024 году около 17% ДДУ в Екатеринбурге было заключено с квартирами менее 28 кв. м. В сделках доля достаточно заметная, но в проданных квадратных метрах эти договора сформировали лишь 9% рынка строящегося жилья.

Подробнее — в материале «Стране расширяют жилплощадь».