СО СМЕЩЕНИЕМ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ ИЗ СТОЛИЦЫ В РЕГИОНЫ ВСЕ БОЛЕЕ АКТУАЛЬНОЙ СТАНОВИТСЯ ПРОБЛЕМА ДЕФИЦИТА КАЧЕСТВЕННЫХ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ. ПРИЧИНА В ТОМ, ЧТО КАЧЕСТВЕННЫЙ УРОВЕНЬ И ТЕМПЫ РОСТА СКЛАДСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В УРАЛЬСКОМ ФЕДЕРАЛЬНОМ ОКРУГЕ НА ФОНЕ СУЩЕСТВЕННОГО УВЕЛИЧЕНИЯ ТОВАРНЫХ ПОТОКОВ СТАЛИ СЕРЬЕЗНО ТОРМОЗИТЬ РАЗВИТИЕ РИТЕЙЛА. В РАМКАХ РЕШЕНИЯ ВОЗНИКШЕЙ ПРОБЛЕМЫ СКЛАДСКОЙ БИЗНЕС В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ СТАНОВИТСЯ ОДНИМ ИЗ НАИБОЛЕЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ СЕГМЕНТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
В настоящее время суммарная площадь складских помещений в Уральском федеральном округе, по приблизительным оценкам, составляет порядка 5 млн квадратных метров. Впрочем, точные цифры никто назвать не может. Отчасти это объясняется тем, что большинство нынешних складов в Уральском регионе не отвечает мировым стандартам по конструктивным техническим параметрам, условиям обслуживания и по ряду других причин. В основном используются склады старого формата и неспециализированные помещения, в том числе бывшие плодоовощные базы, производственные объекты, адаптированные под складскую деятельность, ангары и подвальные помещения. Как следствие печальной деятельности, отсутствие единой классификации складской недвижимости. Зачастую в городах УрФО склады элементарно подразделяются на открытые и закрытые, а последние — на отапливаемые и холодные.
Как рассказала заместитель директора по недвижимости ООО «Инвестиционный центр» Татьяна Ковыляева, весь существующий объем предложений на рынке складской недвижимости — это построенные еще в советские времена капитальные складские здания, ангары, хранилища; нефункционирующие производственные цеха, подвальные помещения жилых домов, школ, институтов и так далее. «Нынешние склады не отвечают мировым стандартам по техническим характеристикам, обслуживанию. Практически отсутствуют услуги ответственного хранения — консигнационные склады», — рассказала госпожа Ковыляева. Такие типовые объекты «советского» складского хозяйства, как правило, относят к классу С и D и составляют они по разным экспертным оценкам порядка 90% фонда в Екатеринбурге, Челябинске, Тюмени.
Так, по словам руководителя независимого информационного портала недвижимости «ChelReal» Марины Усковой, помещения, которые сейчас используются под склады в Челябинске «нельзя назвать коммерческой недвижимостью». «Сегодня это хаотично разбросанные по городам неспециализированные помещения — переоборудованные производственные цеха и ангары», — отметила она. По оценкам экспертов, 70% складской недвижимости в Челябинске — это холодные помещения в ангарах. Не лучше ситуация в Тюмени. «Рынок складской недвижимости в нашем регионе вовсе не развит, вместо нее действуют старые оптовые базы на рынках, — сообщил эксперт компании «Тюменская недвижимость» Сергей Найденко. — Логистических центров в городе нет. Отсутствуют компании, которые бы занимались складским девелопментом».
Остро стоит проблема и в Екатеринбурге. Как указали в комитете по товарному рынку администрации города, не более 3% от общего городского складского хозяйства занимают качественные площади класса А и Б. «На региональном рынке работает 560 предприятий оптовой торговли, но только 18 % продовольственных и 27 % непродовольственных предприятий города имеют достаточные складские помещения. В настоящий момент в городе преобладают необустроенные склады категорий C и D. Их общая площадь составляет 670 тыс. кв. метров. Дефицит складских площадей составляет 900 тыс. кв. метров», — сообщила председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева.
НЕ В СКЛАД
Информированность властей Екатеринбурга о точном объеме складской недвижимости и ее дефиците неслучайна. Местные чиновники, одни из первых в Уральском регионе, озаботились этой проблемой. Одна из главных причин — планы по созданию в Екатеринбурге крупнейшего в Уральском регионе транспортно-логистического центра. Этот проект непосредственно связан с возможностью продления до Екатеринбурга второго Международного транспортного коридора (МТК) — Берлин-Варшава — Минск — Москва — Нижний Новгород. Выход МТК на Транссиб выгоден и России, и европейским перевозчикам. В то же время продление Международного транспортного коридора до Екатеринбурга может привлечь в регион новые инвестиции.
В связи с этим, городские власти разработали стратегический проект по развитию логистических центров на территории Екатеринбурга и на центральных магистралях вокруг него. В рамках этого проекта уже начал строиться Евроазиатский логистический центр. Планируется, что к 2008 году в городе будет 8 новых складских комплексов. Еще 12 старых складских терминалов реконструируют. Предполагается, что Екатеринбург станет важным транзитным пунктом между Европой и Азией. Так, к Серовскому тракту подойдет новая улица Европейская, которая будет начинаться от железнодорожного вокзала. Вблизи вокзала появится торговый центр «Европейский», сдача которого намечена на конец 2007 года. С другой стороны города построят терминал «Чкаловский». Здесь транспортным центром станет аэропорт Кольцово и подходящие к нему автотрассы. «С точки зрения количества, мы планируем покрыть дефицит складских помещений в течение 3-4 лет. Проблему качества тоже решаем — мы требуем, чтобы каждый новый склад, который сдается в эксплуатацию в Екатеринбурге, соответствовал классам А и В», — отметил вице-мэр по товарному рынку Виктор Контеев.
Если ситуацию со складскими помещения в Екатеринбурге называют проблематичной, то в Челябинске и Тюмени — плачевной. По словам экспертов «Центра недвижимости «МАН», если у свердловчан уже есть в наличии современные складские комплексы, то в Челябинске и Тюмени даже не сформирована четкая потребность в складах международного уровня. «А нет спроса, нет и предложения. Поэтому инвесторы скептически рассматривают варианты вложений в развитие этого сектора недвижимости, — рассказал директор челябинского филиала Центра недвижимости “МАН” Максим Яндемиров. — На мой взгляд, логистическим центром на Урале уже давно является Екатеринбург, а Челябинск упустил этот шанс».
Так или иначе, участники рынка указывают, что дефицит складской недвижимости тормозит развитие ритейла в Уральском регионе. «Есть ряд компаний, приход которых на Уральский рынок в данный момент затруднен именно в связи с отсутствием современных складских помещений», — полагает директор ООО «Русская логистическая служба — Екатеринбург» Татьяна Черепанова. С ее мнением соглашаются и другие участники рынка.
ДЛЯ СЕБЯ
Потребность в складских помещениях вынуждает компании строить их самим. Так, челябинские сети «Окси», «Форпост» и «Незабудка» построили для собственных нужд современные склады. Эти помещения оснащены высокотехнологичным оборудованием и на сегодняшний день являются примером современного складского хозяйства. Более того, многие компании, имеющие складской резерв еще с советских времен, пытаются использовать площади как инструмент для оптимизации собственной экономики. Яркий тому пример компания «Челябэнерго», которая на правах аренды сдает свои складские помещения дружественной фирме «Макфин». По мнению специалистов «Челябэнерго», этот симбиоз позволяет экономить на обслуживании складов, транспортных и других расходах.
Новый собственник тюменского завода «Очаково» также позаботился о создании склада для предприятия. Весной 2006 года помещение было сдано в эксплуатацию. Как рассказал директор тюменского завода «Очаково» Михаил Мезенцев, площадь склада — 7 тыс. кв. м, он почти в 6 раз больше старого склада-ангара, где до этого хранилась продукция компании «Очаково». Самая высокая его точка — 12,5 метра, или 38 двухлитровых бутылок пива (если их поставить друг на друга). До этого момента функцию склада «Очаково» выполнял арендованный ангар, расположенный почти в двух километрах от строящегося завода.
Такая же ситуация и в Екатеринбурге. Например, компания «Бест» планирует прибавить к существующей складской площадке в 14 000 кв. м (40% которых сдается в аренду) склады общей площадью 53 000 кв. м: 20 000 кв. м придутся на качественные склады (классов А и В), 4000 кв. м займет склад-холодильник (он будет использоваться для нужд компании) — остальное составят склады класса С. По словам заместителя генерального директора компании «Бест» Николая Гаврилова, объем инвестиций рассчитывался исходя из себестоимости 1 кв. м строительства — $600-800 — и составляет свыше $130 млн. «При постоянном росте себестоимости мы отводим на окупаемость проекта около пяти лет», — говорит он. Собственные складские комплексы строят и компании «Юниленд-Екатеринбург», «Калина», торговая сеть «Монетка». Из федеральных торговых операторов строит первый региональный логистический склад в Екатеринбурге «Пятерочка». Благодаря этим проектам общий объем рынка складских помещений увеличивается. Однако эти площади эксплуатируются самим инвестором, а не поступают на рынок свободной аренды.
ДЛЯ ДРУГИХ
Учитывая нарастающий спрос на качественные складские помещения на уральском рынке внешние девелоперы запланировали строительство качественных складских помещений. «Они будут востребованы пришедшими в регион крупными мировыми и федеральными брендами, такими как IKEA, Metro, которые испытывают серьезные проблемы с доставкой грузов из-за загруженности транспортных развязок Москвы и Санкт-Петербурга», - отмечает Татьяна Ковыляева. Интересных перспективных проектов современного складского бизнеса в столице Урала можно назвать несколько. В первую очередь — ОАО «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр», создание которого началось в 2002 году. В состав его учредителей вошли правительство Свердловской области, администрация г. Екатеринбурга, ГУП «РОСТЭК-Екатеринбург», крупные участники рынка транспортно-экспедиторских услуг: ЗАО «Урал-Контейнер», ОАО «Лорри», а также страховая компания САО «Экспресс-Гарант». Комплекс вместит в себя площадку для хранения контейнеров, административные здания, автостоянку и гостиницу. Так, на площади 53 га разместятся 70 000 кв. м (14 единиц) складов временного хранения и склады класса В площадью 10 000 кв. м. Общий объем инвестиций прогнозируется в $48,5 млн (первая очередь потребует, как ожидается, $11 млн). К концу года компания планирует сдать два первых терминала по 12 000 кв. м каждый.
Из федеральных операторов строит первый региональный логистический склад в Екатеринбурге «Пятерочка». На 200 магазинов по плану «Пятерочки» должен приходиться один склад в радиусе 450 км. Еще один проект, принадлежит корпорации «АБАК» — торгово-складской комплекс «Терминал “Чкаловский”» (в квадрате ул. Альпинистов — ул. Черняховского — трасса в Кольцово — объездная Челябинск — Тюмень). В 2004 году там уже возникли первые два объекта класса С общей площадью 27 тыс. кв. м. В перспективе эта территория заполнится складами класса В и В+. Напротив «Чкаловского» с 2001 года возводит склады на 4 га земли компания «Хайвэй». Рядом осуществляется еще один проект класса А, принадлежащий холдинговой компании «Лидер», которая собиралась возводить мультимодальный логистический центр со складскими терминалами и контейнерной площадкой.
А ГК «Оборонснабсбыт» запланировала расширение имеющихся площадей (25 000 кв. м складов классов В+, В, С и D). На 2007-2008 годы она запланировала строительство складского терминала класса А площадью 35 тыс. кв. м, так как в этом сегменте наблюдается особенно острый дефицит. Все свои складские площади «Оборонснабсбыт» сдает в аренду. Компания «Стройинкор» завершает строительство в микрорайоне Сортировка логистического центра площадью 4,5 тыс. квадратных метров. Его покупателем, по словам директора компании Романа Урманова, станет крупная американская корпорация, специализирующаяся на торговле товарами гигиены.
Не менее грандиозные планы в Челябинске и Тюмени. Челябинская инвестиционная компания «Лайнер» совместно с фирмой Logist-ICS приступила к разработке генплана первого на Южном Урале логистического терминала класса А. Терминал «ЛК-Лайнер» будет расположен на северо-западе Челябинска, между поселками Шагол и Красное Поле. Общая площадь, планируемых складских помещений «ЛК-Лайнер» — 130-150 тыс. кв. м. Сдача в эксплуатацию первой очереди комплекса планируется в конце 2008 года, второй и третьей — в течение 2009 года. Общая стоимость проекта предварительно оценивается в $169 млн. «Это один из самых интересных проектов из-за удачного месторасположения, — указывает директор ЗАО «Стратум-Консалтинг» Олег Пермяков. — Там есть железнодорожная станция Шагол, там есть аэродром, который при определенных условиях можно использовать для грузовых перевозок». Однако, по его данным, проект может не реализоваться из-за отсутствия необходимых финансовых ресурсов .
А Фонд развития промышленности Тюменской области уже не первый год ведет переговоры с международной консалтинговой компанией Knight Frank. В планах компании — организация в Тюмени логистического центра. Отметим, что в настоящее время компания Knight Frank работает со всеми крупными владельцами и операторами складских комплексов Москвы и Московской области. По словам эксперта компании «Тюменская недвижимость» Сергея Найденко, второй год пытается пробиться на местный рынок екатеринбургская компания «СКМ девелопмент», но пока не может найти подходящего земельного участка.
Так или иначе, дефицит в складском комплексе провоцирует постоянное повышение цен на складскую недвижимость и ставок на аренду, на услуги складирования. Наблюдатели говорят, что рост цен в этом сегменте рынка — 25% в год. Так, по данным участников рынка, из-за дефицита средние арендные ставки для складов класса А и В+ в Екатеринбурге достигают около $100 за м в год, в Челябинске — $90, что зачастую выше, чем в некоторых европейских столицах (не более $70 за квадратный метр). К тому же ценообразование на складскую недвижимость формируется произвольно, и часто зависит от индивидуальных договоренностей. Так, по данным аналитического центра «Эксперт-Урал», средняя стоимость 1 кв. метра складской недвижимости в Екатеринбурге составляет 24,7 тыс. рублей (арендная ставка 233 рубля в месяц), в Челябинске — 12,2 тыс. рублей(аренда — 230 рублей), в Тюмени — 22,2 тыс. рублей (аренда — 432 рубля).
ТАТЬЯНА ШУШАКОВА, АЛЕКСАНДР ЛАКЕДЕМОНСКИЙ