Мария Литинецкая: сегодня происходит обновление стиля загородной недвижимости
экспертиза
Экспертную оценку проекта "курорт Пирогово" дает исполнительный директор риэлтерской компании Blackwood МАРИЯ ЛИТИНЕЦКАЯ.
Blackwood является одним из старейших игроков на рынке недвижимости. Компания была образована в 1991 году. Blackwood предлагает полный комплекс услуг во всех сегментах элитного рынка недвижимости: девелопмент и инвестиции, консалтинг и аналитические исследования рынка, агентские услуги в коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Подмосковье.
— Ваше мнение о проекте "курорт Пирогово"?
— Проект начинается как внерыночный, потому что аналогов ему на рынке пока нет. Думаю, что-то будет появляться в дальнейшем, но на сегодняшний день проект уникален. С одной стороны, это арт-проект, с другой стороны, проект на продажу. При правильном структурировании, если там будут не только известные архитекторы, интересная концепция, яхт-клуб, гольф-поля и проч., но и адекватные, понятные условия оплаты и система рассрочек, четко прописанные сроки ввода домов в строй — словом, все то, что является продажным и постпродажным сервисом, в этом случае проект имеет все шансы быть суперпродаваемым.
Конечно, цены там довольно высокие, но при соблюдении вышеназванных условий успех, я считаю, будет гарантированным. Сейчас продано порядка 10 домов, всего там предполагается строительство около 40 особняков, так что существенную долю еще предстоит продать. Продажа предполагает длительный этап проектирования, поскольку сейчас пока только два дома запущены — "Дом у пятой лунки" Бродского и "Вилла Калипсо" Уткина.
Если мы говорим о продаже стандартного поселка и проект застраивается (это называется продажа земли с подрядом), процесс согласования может быть долгим, и при продаже необходима грамотно выстроенная система сервиса на всех этапах.
В случае соблюдения этих условий проект Пирогово будет успешным с точки зрения бизнеса. По той простой причине, что аналогов в России сейчас нет. Есть отдельные случаи, когда хороший архитектор проектирует загородный дом, но эти дома возводятся посреди окружающей жути. А вот чтобы целиком была продумана и реализована концепция подобного поселка, на данный момент прецедентов не было.
— Насколько сложно продать 35-40 таких домов?
— Рынок может просто не "съесть" такое количество объектов за два-три года. Скорее всего, будет продаваться пять-шесть домов за год. Другая проблема — отзонировать территорию так, чтобы стройка не мешала уже живущим там людям. Мы полагаем, что дома здесь будут пользоваться спросом, хотя это и специфический продукт. Потом, этот проект очень в духе времени. Сформировалась новая генерация состоятельных людей, которые сделали себя сами. Это люди образованные, мыслящие, понимающие вкус жизни. Пирогово — для них.
— Что такое в данном случае постпродажное обслуживание?
— Покупатель приобретает просто участок. Далее ему надо договариваться с архитектурным бюро. Соответственно, это тоже должен кто-то курировать. Весь процесс согласования с архитектором, многие из которых (если мы говорим о проекте Пирогово) непростые люди. Да и сами клиенты тут непростые. Процесс согласования, авторский надзор, технический надзор — все это необходимо курировать. Постпродажный сервис длится до конца стройки и получения свидетельства. Многие поселки страдают от отсутствия такого сервиса, примеров очень много.
— Интересно, а как покупатель будет реагировать на имена архитекторов?
— Загородная архитектура сегодня является быстроустаревающей, она подвержена моде. Не секрет, что те, кто покупает дома дороже $5 млн, живут в них лишь какое-то время, потом переезжают в другое более модное место, а старый дом продают. Архитектура, как важная составляющая загородного дома, сейчас начинает цениться, восприниматься более адекватно. Последние пять лет очень много строилось домов в классическом стиле (на Рублевке прежде всего). Успешные опыты Григоряна, который делал дома современными по стилистике — с другими линиями, большим панорамным остеклением, продуманным внутренним расположением, показывают необходимость обновления стиля загородной недвижимости. Спрос на имена есть. Это показали и успешные продажи домов в поселке "2071", архитектором которого был Сергей Скуратов.
— Аналогичные Пирогову?
— Не совсем. Что-то аналогичное строить сложно, поскольку в Подмосковье в радиусе 30 км все поля уже давно выкуплены и элитных площадок, таких, чтобы там был хороший подъезд, природные условия, нет. Уникальность ситуации Пирогова в том, что есть возможность для креатива. Задача продать все и завтра не стоит.
— Но доходность при этом выше? Известно, что в Москве элитные квартиры приносят 70-80% прибыли, тогда как обычные — порядка 30-40%...
— Доходность больше, но и риски больше. Все относительно. Скажем, в прошлом году был безудержный рост цен, и имело смысл покупать именно в дорогом сегменте как более стабильном. Проекты в верхних ценовых сегментах — это "Николино", "Сосновый бор", "Агаларов" на Новорижском шоссе. Но при этом в "Николине" есть озеро, но нет гольф-поля, в "Сосновом бору" ничего нет, у Агаларова будет только гольф-поле. Уникальность Пирогова и в том, что изначально проект делался для себя и здесь соблюден ряд условий: правильное зонирование, структура поселка делает покупку комфортной. Есть и яхт-клуб, и ресторан, прогулочная зона.
— Как вы полагаете, насколько хороша идея не разделять участки заборами?
— Когда приезжаешь в Пирогово, кажется, что попадаешь в Европу. Сама природа вдруг начинает восприниматься по-новому, все очень ухожено, и нет высоких оград. В принципе идея не нова для России, сейчас многие делают поселки элитного и бизнес-классов именно так. Пример — "Нахабино country-club". В принципе это неплохо, но нужны большие участки и требуется особый ландшафт. Участки в Пирогове в массе по гектару, и они отзонированы лесом, или дорогой, или искусственными водоемами. Отсутствие заборов — часть философии поселка. Ощущение приватности при этом остается.