Чужие стены

Элитное место жительства не обязательно покупать, его можно взять в аренду. Сегодня гости столицы готовы платить огромные суммы за чужие стены. А чем больше спрос, тем дороже эксклюзивные предложения. Цена аренды квартиры в элитном сегменте начинается от $3-4 тыс. в месяц и предела не имеет. Арендная ставка элитных апартаментов доходит до нескольких десятков тысяч долларов. Временное пристанище класса de luxe выбирали Наталья Старостина и Андрей Воскресенский.

Фэн-шуй с иллюминацией

"Квартира эгоиста" — так охарактеризовал свое жилье в районе Красной Пресни его хозяин. Любимую трехкомнатную квартиру площадью 170 кв. м с двумя ванными энергичный молодой человек готов сдавать за $19 тыс. в месяц.

Ультрасовременный дизайн с авангардной росписью на стенах делал знакомый дизайнер хозяина. Мебель расставляли с чувством и восточным толком — по фэн-шуй. По принципу максимальной гармонии с природой в квартире развесили зеркала, поставили кровать и даже провели иллюминацию. Правда, сам владелец к подобным "тонкостям" относится довольно равнодушно, хотя и признает, что "возможно, такая аура будет импонировать будущим жильцам". Гордость краснопресненской квартиры — огромная ванная комната для хозяев с голографический кафелем, джакузи и собственной сауной.

В выборе интерьера хозяин не прогадал. По словам Екатерины Тейн, руководителя департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, "самый востребованный вариант на этом рынке — спокойная классика, которую без труда можно сделать более современной за счет, например, мебели. Однако квартиры в стиле хай-тек достаточно быстро находят арендатора, так как на них есть большой спрос в определенном сегменте клиентов. Правда, такой вариант скорее приглянется русскому человеку, чем иностранцу, выбирающему более сдержанные варианты интерьера". Современный и продвинутый дизайн в холодных тонах лучше всего подойдет состоятельному холостяку либо молодой супружеской паре без детей. "И никаких животных",— подчеркивает владелец. Домашним питомцам вход в элитные апартаменты чаще всего категорически запрещен. Если клиенты все же не хотят расставаться со своими любимцами, они должны быть готовы к увеличению страховых депонентов на несколько процентов.

Эксклюзивные материалы требуют эксклюзивной уборки. По словам хозяина, "приглашать горничную необходимо раз в неделю часов на десять", естественно, за счет арендаторов. Помимо уборки будущим жильцам придется самостоятельно оплачивать "расходы за свет", а также счета за телефонные переговоры. Самим ходить с квиточками в Сбербанк им не придется. Все коммунальные хлопоты берет на себя управляющая компания элитного дома. В стоимость аренды традиционно уже входят абонентская плата за интернет и спутниковое телевидение.

Не стоит волноваться и за собственную безопасность. Трехуровневый кордон охранников и видеонаблюдение за территорией — необходимое условие элитного обустройства. К тому же аренда недвижимости класса "люкс" предполагает наличие солидных соседей. К примеру, в числе жителей дома на Красной Пресне — столичные депутаты, экс-глава Аджарии Аслан Абашидзе, братья Верники, а также (по слухам) Зураб Церетели.

Сверху видно не все

Жилой комплекс "Посольское подворье" в районе Замоскворечья подкупает тишиной. В разгар дня трудно поверить, что буквально за углом выстраиваются пробки и вовсю сигналят машины. Тишину "дипломатического" центра столицы нарушает разве что местная экзотика: молодая хозяйка апартаментов с улыбкой рассказывает, что летом во дворе посольства Намибии через дорогу от дома в бассейнах плещутся дети.

Совсем недавно прямо с французского балкона "посольской" квартиры на восьмом этаже открывался вид на Красную площадь, а прогуливаясь по 215-метровой квартире, можно было видеть из окон все семь высоток столицы. Сейчас обзор отчасти закрывает другой элитный комплекс. Тем не менее "высокий этаж" — явный плюс для будущих арендаторов, уверены брокеры, а значит, и большая вероятность найти своего клиента. "Для иностранного клиента главное условие — хорошая освещенность помещения, они хотят очень много света. А будет это второй этаж или десятый — не имеет значения. Красивые виды и высокие этажи — это прихоть русских. Из соображений безопасности менее популярны первый и последний этаж,— рассказывает Екатерина Тейн из Knight Frank.— Бывают необычные случаи, когда по законам корпоративной этики своей компании клиенты не берут этажи выше шестого или десятого. Объяснить такие пожелания очень сложно, это традиции другой страны". Цена за высокий этаж (12-15-й) может быть выше максимум на 10%.

Сегодня стоимость просторной студии, светлой спальни и кофейной комнаты для гостей — $17 тыс. в месяц. Современная классика — самый востребованный вариант на российском рынке арендуемой недвижимости. Дополнительный соблазн для клиента — массажное кресло и настоящий камин в гостиной, в числе изысков — мраморная ванная с позолоченной фурнитурой и аромасистемой.

Привлекательность будущего жилья зачастую определяет и богатая инфраструктура района. Набивают цену посольскому комплексу два расположенных по соседству фитнес-центра и целая вереница супермаркетов.

В последнее время район Замоскворечья набирает популярность за счет строительства элитных клубных домов, а значит, и арендных предложений в ближайшем будущем здесь станет гораздо больше. Традиционно самые востребованные места для аренды — арбатские переулки, Патриаршие пруды, Тверская, Остоженка. Но вместить всех они не могут, и спрос начинает "расползаться". Клиенты стали больше интересоваться Таганкой, хотя недавно там было очень мало хороших предложений. А сейчас есть варианты и за $35 тыс. в месяц. Одним Центральным округом дорогие предложения не ограничиваются. "На улице Академика Пилюгина мы сдали квартиру за $10 тыс., хотя, казалось бы, так далеко! Элитные квартиры есть в районе Ленинградки и Рублевского шоссе. В таких местах квартиры можно сдавать до $15 тыс. в месяц",— говорит Екатерина Тейн.

Роскошь для большой семьи

Знаменитый клубный дом на Остоженке в Бутиковском переулке появился на свет в 2003 году и почти моментально "ушел с молотка". Сейчас из 39 квартир в аренду сдают только одну. Пятикомнатную квартиру (с двумя санузлами) общей площадью 270 кв. м владельцы оценили в $30 тыс. ежемесячно. Роскошные портьеры, колонны и гипсовая лепнина на потолке — стопроцентная классика жанра. В квартире нет мебели, а основное убранство составляют эксклюзивные итальянские люстры с кристаллами Swarovski и засушенными лепестками роз. "Если общая площадь больше 150 кв. м, мы рекомендуем такое жилье не обставлять либо обойтись минимальным набором мебели. Такие большие площади чаще снимают на длительный срок проживания и привозят свою мебель,— объясняют в Knight Frank.— Лишь 2-3% клиентов предпочитают полностью укомплектованные большие пространства. Для них найти подходящий вариант, как правило, очень сложно".

Брокеры уверены, что, несмотря на высокую стоимость квартиры в Бутиковском переулке, от желающих ее снять не будет отбоя. По их мнению, престиж дома и "золотой" интерьер скорее окажутся по душе русскому клиенту. "В ценовом диапазоне до $15-18 тыс. квартиры больше арендуют иностранцы. Это связано с определенными ограничениями бюджета, который им предоставляют в компаниях. В этом сегменте зарубежные клиенты составляют около 60%,— рассказывает Екатерина Тейн.— А вот если цена поднимается выше $20 тыс., то здесь 65% арендаторов — русские. Они снимают квартиры за собственные деньги и, как правило, более щедры".

Классическая роскошь рассчитана на семью с детьми. Например, специальный детский санузел сделан в стиле модного дома Versace.

Во всей квартире установлены датчики движения, современные системы кондиционирования и увлажнения, а также встроенные пылесосы.

Настоящее богатство хозяев квартиры на Остоженке — три места в подземном паркинге. В центре столицы найти такое предложение крайне сложно. Во дворе дома фонтан, собственный сад, уход за которым поручен целой бригаде садовников, и детская площадка. На первом этаже только для жильцов дома есть своя зона отдыха с 27-метровым бассейном, тренажерным залом, сауной и штатной маникюршей. "Богатая инфраструктура дома — это большая редкость, однако и спрос на нее не очень большой,— отмечает руководитель департамента жилой элитной недвижимости из Knight Frank.— Бывает, что люди из мира тусовки, приезжающие в Москву на несколько недель, хотят, чтобы их жилье было и офисом, и местом для вечеринок и встреч. У них популярностью пользуются клубные дома, но таких предложений очень мало".

Зачастую арендаторы так проникаются к съемному жилью, что не хотят с ним расставаться. "Бывают случаи, что люди хотят приобрести арендуемое жилье, но хозяева почти никогда свои квартиры не продают,— рассказывают в Knight Frank.— В истории нашей компании был случай, когда клиенты, арендовавшие пентхаус за $30 тыс. в месяц, потом его приобрели. Но это было связано с тем, что они сразу не могли заплатить всю сумму и с помощью аренды "зарезервировали" квартиру для будущей покупки. Потом эти деньги вошли в стоимость жилья".

Порог элитности

Понятие "элитное жилье" очень растяжимое — как по цене, так и по качеству. "Элитные квартиры стоят от $3 тыс. и выше. У нас сейчас есть предложение на Остоженке за $50 тыс. в месяц",— говорит Владислав Сухарев-Погожев, генеральный директор компании HomeHunter.

"Сейчас порог элитного жилья начинается от $5 тыс. А самое дорогое предложение, которое сейчас есть на рынке,— это пентхаус в одном из переулков Арбата за $40 тыс. в месяц",— рассказывает Дмитрий Зайцев, консультант департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard.

"У каждой компании есть свой предел элитности,— полагает Екатерина Батынкова, директор департамента городской недвижимости компании "Усадьба".— Для нас элитная аренда — это от $3 тыс. в месяц. При этом средняя минимальная сделка — $5 тыс. За эту сумму может быть отдана двухкомнатная квартира с мебелью в центре, в доме бизнес-класса, с охраной и парковкой, свежим ремонтом (новыми полами, новыми окнами). У нас в компании был случай, когда квартиру в районе Смоленской выставили за $100 тыс. в месяц. Найти под нее жильца очень сложно, учитывая то, что в доме очень жесткий фейс-контроль жильцов. Мы порекомендовали квартиру продать — это было выгоднее для клиента".

Мы же убедились на собственном опыте, что по-настоящему элитная недвижимость сдается в аренду по цене выше $10 тыс. в месяц. "Десятитысячную" квартиру мы обнаружили в переулке рядом с Пречистенкой. Дореволюционный дом с охраной и отремонтированным (но без изысков) подъездом. Квартира с так называемым евроремонтом: белые стены, белые же потолки, паркет. Все аккуратно, стандартно и не то чтобы безвкусно, а просто на любой вкус. Совершенно очевидно, что ремонт делался в расчете на временное пристанище пусть небедных, но не слишком взыскательных людей. Маленький декоративный балкончик (такие часто встречаются в старых домах) хозяева даже не сочли нужным отделывать — он так и остался с ржавыми перилами.

Конечно, у этой квартиры немало очевидных преимуществ: пресловутый "тихий центр", большая кухня, два санузла, один из которых с окном. И все же очевидно, что это не топ-уровень. Однако квартира пользуется спросом и наверняка будет вскоре сдана за требуемую сумму. Настоящий же эксклюзив стоит вдвое дороже.

Прелести старой Москвы

Риэлтеры единодушны в оценке: старые дореволюционные дома занимают вторую или даже третью строчку в рейтинге дорогой арендной недвижимости.

"Наша компания разработала собственную систему деления квартир по категориям,— рассказывает Светлана Бологова, руководитель отдела аренды компании IntermarkSavills.— "Золото" — квартиры в клубных или недавно отреставрированных зданиях, а также в новых жилых комплексах, расположенных в престижных районах. Арендаторам квартир этой категории важно наличие внутри здания необходимых услуг, а также наличие больших квартир оптимальной планировки и с самой современной инфраструктурой, оборудованием и услугами. "Серебро" — квартиры, которые могут располагаться в дореволюционных и/или сталинских или министерских домах с консьержками. Арендаторам понравятся безопасные подъезды и просторные жилые помещения. "Бронза" — квартиры, которые могут быть расположены в дореволюционных, сталинских или министерских домах без консьержек или без автостоянок, а также в домах, построенных не так давно в престижных районах. Арендные ставки больших квартир (площадью 180-350 кв. м) распределяются следующим образом: $15-35 тыс. за "золото", $11-18 тыс. за "серебро" и $10-15 тыс. за "бронзу"".

Впрочем, каждое правило интересно в первую очередь исключениями. Компания IntermarkSavills организовала для нас экскурсию по старомосковским квартирам, выставленным на аренду по высшим ставкам — от $20 тыс. до $35 тыс. Все они принадлежат одной компании, которая выкупает квартиры в старых домах, делает эксклюзивный ремонт с полной перепланировкой и сдает в аренду.

Продуманный авторский дизайн, четкое разделение на "гостевую" и "приватную" зоны, обязательный камин в просторной гостиной, не менее трех санузлов на квартиру площадью от 160 кв. м — отличительные черты всех этих объектов. Причем в некоторых домах компания-арендодатель сделала за свой счет ремонт подъездов. И не просто ремонт, а эксклюзивную отделку, сочетающуюся с интерьером квартир.

Одна из увиденных нами квартир (в районе Патриарших прудов) оказалась двухэтажной — для этого хозяева выкупили две квартиры на соседних этажах. Эта квартира площадью 350 кв. м выставлена на аренду за $35 тыс. в месяц. При первом взгляде на нее нельзя не признать, что она действительно стоит таких денег.

И все же квартиры в старых домах имеют обязательные недостатки. Подземные парковки в них отсутствуют по определению, в лучшем случае машину можно оставлять в собственном дворике за воротами. Но, например, в доме на Остоженке (там сдаются две квартиры — за $30 тыс. и за $35 тыс.) внутреннего дворика нет, автомобиль придется оставлять у тротуара (правда, в зоне видимости телекамеры, за которой следит охранник).

Бывают и совершенно неожиданные недостатки, характерные для старых домов. Например, там же, на Остоженке, одна из квартир смотрит прямо в окна соседнего корпуса, расположенного перпендикулярно. А у второй прямо под окнами — крыша, примыкающая к стене, стоя на которой можно дотянуться до окна рукой. Вероятно, такие обстоятельства смутят иностранцев, помешанных на безопасности. Другое дело, что из окна, находящегося прямо над крышей, виден во всей красе храм Христа Спасителя, до которого, кажется, тоже можно дотянуться рукой. Вполне возможно, что этот вид перевесит соображения безопасности. Именно на иностранцев и рассчитан в первую очередь этот сектор элитной недвижимости.

"Иностранцы, работающие в многонациональных компаниях или крупных российских, по-прежнему составляют около 60% нанимателей элитного жилья. Число иностранцев, переезжающих в Москву и подыскивающих себе съемное жилье в элитном сегменте рынка, ежегодно составляет от 3500 до 4500. Приблизительно 46% из них располагают бюджетом на аренду, превышающим $6 тыс. в месяц. Спрос на элитные квартиры превышает предложение, и самое лучшее жилье снимается очень быстро, иногда в течение недели или за более короткое время",— говорит Светлана Бологова.

Инвестиционная привлекательность

Доходность арендного бизнеса, по свидетельству риэлтеров, сейчас не слишком высока — примерно 5-8% годовых. Это связано прежде всего с тем, что цена квартир росла опережающими темпами по сравнению со ставками аренды. Однако те, кто успел выкупить элитные квартиры три-четыре года назад, смогли неплохо заработать за это время. Кроме того, ставки аренды будут расти в ближайшем будущем.

"Ожидается, что в 2007 году стоимость аренды элитного жилья вырастет еще на 20-25%,— говорит Светлана Бологова.— Это будет обусловлено следующими обстоятельствами: ожидаемым ростом цен в секторе городской элитной недвижимости, увеличением расходов на обслуживание недвижимости, стоимости ремонта, материалов и услуг. Уровень предложения по-прежнему низок, а значительные объемы жилья, принадлежащего корпоративным домовладельцам, появятся на рынке не раньше 2008 года".

По данным компании IntermarkSavills.

подписи

$30 тыс.: классика жанра

$19 тыс.: фэн-шуй в подарок

$17 тыс.: квартира с кофейной комнатой

$10 тыс.: для непритязательного нувориша