Метры приняты
Добросовестные приобретатели снова ищут защиты в Конституционном суде
Конституционный суд (КС) решит, можно ли отобрать у нового владельца квартиру, которая была незаконно, по мнению прокуратуры, приватизирована ее бывшим хозяином. Суд принял к рассмотрению жалобу жительницы Крыма, которая считает, что ст. 302 Гражданского кодекса, регламентирующая истребование имущества у добросовестного приобретателя, не обеспечивает защиту ее права собственности. Это уже не первый случай, когда КС приходится вступаться за добросовестного приобретателя, и, по всей видимости, не последний, предполагает эксперт.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
КС принял к рассмотрению жалобу жительницы Крыма Татьяны Панкратовой. Она оспаривает положения Гражданского кодекса, позволяющие истребовать в пользу муниципалитета жилье, которое гражданин приобрел законным образом, полагаясь на данные ЕГРН, и зарегистрировал в установленном порядке.
Как следует из жалобы, с которой ознакомился “Ъ”, в 2020 году госпожа Панкратова приобрела квартиру в Судаке у местной муниципальной служащей. Двумя годами ранее та приватизировала служебное жилье, однако в 2021 году прокурор Судака потребовал признать недействительным решение о приватизации, поскольку чиновница не стояла на учете как нуждающаяся в жилье. Суд постановил вернуть квартиру государству, хотя горадминистрация этого даже не требовала (в суде ее представитель утверждал, что власти имели полное право разрешить приватизацию квартиры).
Татьяна Панкратова доказывала в суде, что является добросовестным приобретателем. Перед заключением сделки она запросила сведения из ЕГРН и убедилась в отсутствии арестов, обременений и залогов в отношении квартиры, проверила давность владения жильем, то есть проявила «должную степень заботливости и осмотрительности» — а значит, не может отвечать за ошибки, допущенные в свое время государством. Тем не менее в 2023 году Судакский горсуд признал решение горадминистрации о передаче жилья чиновнице недействительной сделкой и постановил вернуть квартиру в муниципальную собственность. Это решение устояло во всех вышестоящих инстанциях.
Заявительница считает, что допущенная муниципальными властями ошибка не может быть устранена за ее счет: это ведет к неоправданному ограничению конституционного права собственности, о чем в своих решениях неоднократно говорил КС.
Конституционному суду приходится регулярно обращаться к вопросам, связанным с защитой прав добросовестных приобретателей, рассматривая их с разных ракурсов. Например, недавно предметом публичных слушаний стали жалобы садоводов из Сочи, у которых массово изъяли участки, находящиеся на территории национального парка. Однако новый кейс выглядит скорее повторением пройденного, отмечает адвокат Ольга Подоплелова: она видит много аналогий с решением 2017 года по жалобе Александра Дубовца (тогда КС запретил отнимать у добросовестного покупателя проданную ему мошенниками недвижимость, прямо указав: новый хозяин не может знать о нарушении закона, если право собственности государства не отражается в ЕГРН). Тем не менее, продолжает эксперт, КС счел необходимым вернуться к этой теме — возможно, потому, что считает необходимым дополнительно уточнить какие-то вопросы, как он это сделал в том же «деле Дубовца», прописав критерии добросовестности. Проблема в том, что на практике защита добросовестного приобретателя не работает, констатирует госпожа Подоплелова: когда государство хочет вернуть себе собственность, суды на все закрывают глаза. Новое дело, скорее всего, будет решено в пользу заявительницы, но это вряд ли приведет к серьезным изменениям в правоприменительной практике, прогнозирует эксперт: маховик деприватизации раскручен уже так, что в итоге мы наблюдаем эрозию самой концепции права собственности.