Центризм не пройдет
Стоимость офисов в Москве растет неравномерно
Сокращение вакантности на рынке офисной недвижимости способствует росту арендных ставок, но лишь в востребованных локациях. В то время как в ключевых деловых районах Москвы помещения за год подорожали более чем в полтора раза, на окраинах, где сосредоточен основной объем строительства, цены растут существенно медленнее инфляции. Девелоперов сложившаяся конъюнктура стимулирует ориентироваться на продажу площадей, а не на их сдачу в аренду.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Средневзвешенная стоимость аренды офисных площадей класса А в Москве по итогам февраля составила 29,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, увеличившись на 5% год к году, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. Аналитики NF Group зафиксировали схожую коррекцию по итогам 2024 года: рост составил 5,8%, до 27,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Рост арендных ставок на офисную недвижимость в Москве оказался ниже уровня инфляции.
Этот показатель, по данным Росстата, составил 9,52%. Сдержанный рост цен наблюдается, несмотря на высокий спрос. Вакантность на офисном рынке Москвы за год сократилась на 4,3 п. п. и составляет 6% по итогам февраля, следует из подсчетов IBC Real Estate. Но на деле стоимость площадей сильно варьируется в зависимости от района города.
Офисная централизация
Стоимость аренды офисных площадей класса А внутри Садового кольца, согласно IBC Real Estate, выросла на 55% год к году, до 58,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, по итогам февраля. Эта ставка почти в два раза выше среднего значения по Москве. По данным NF Group, офисы внутри МКАД по итогам 2024 года обходились арендаторам в среднем в 35,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. За автодорогой средняя ставка составляла уже всего 16,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Опережающий рост цен характерен и для отдельных деловых районов Москвы.
Например, на территории «Москва-Сити» средняя стоимость офисов за год увеличилась на 36%, до 58,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, отмечают в IBC Real Estate.
В располагающемся вдоль Ленинградского проспекта и шоссе от станции метро «Белорусская» практически до подмосковных Химок «ленинградском коридоре» аренда подорожала на 31% за год, до 47 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Выраженный рост ставок в отдельных районах продиктован особенностями развития рынка Москвы, поясняет руководитель офисного департамента консалтинговой компании Invest7 Ксения Харкевич. Потребность в офисных площадях в отдельных районах, по ее словам, настолько высока, что свободные площади практически моментально вымываются с рынка. Средний уровень вакантности на территории «Москва-Сити», согласно IBC Real Estate, сейчас действительно ниже среднерыночного и составляет 1,2%. В «ленинградском коридоре» — 3,3%.
Осознавая специфику спроса, собственники, по словам партнера инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрия Жидкова, предлагают помещения в ключевых деловых локациях Москвы с наценкой. Это также оказывает давление на средние показатели. Часть арендаторов, по его словам, сейчас готова снимать площади даже по завышенным ставкам из-за обострившейся борьбы за кадры: бизнесу важны удобное расположение офиса и хороший доступ к нему для сотрудников.
Невостребованные окраины
Медленнее стоимость аренды растет в зоне между ТТК и МКАД, на которую из-за дефицита площадок в центре города сейчас приходится основной объем ввода площадей.
В этом году здесь, по прогнозам Remain, сдадут 573,7 тыс. кв. м офисной недвижимости против 12,6 тыс. кв. м внутри Садового кольца.
За год средние ставки аренды офисов между ТТК и МКАД увеличились всего на 3%, до 28,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в IBC Real Estate. Это объясняется более высокой вакансией и конкуренцией, говорит партнер NF Group Мария Зимина. Она добавляет, что наличие альтернатив стимулирует собственников предлагать более гибкие условия.
Для большинства владельцев помещений ценовые уступки оказываются более предпочтительным вариантом, чем пустующий объект.
Уровень вакантности в зоне между ТТК и МКАД почти не отличается от среднего по Москве и составляет 6,2% по итогам февраля, следует из данных IBC Real Estate. Мария Зимина обращает внимание на то, что именно в зоне за Третьим кольцом сейчас активнее всего реализуются проекты комплексного развития, предполагающие создание рабочих мест.
Площади на продажу
Проблема дефицита предложения офисов в востребованных локациях в ближайшее время вряд ли решится. Руководитель департамента офисной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Ирина Хорошилова говорит, что из запланированных на этот год ко вводу офисных площадей более трети — офисы крупных компаний. В строящихся же объектах 60% площадей девелоперы, по ее словам, рассчитывают продать, а не сдавать в аренду.
Продажа площадей позволяет застройщикам обеспечить быстрый возврат средств и снизить риски, связанные с простоем части помещений, говорит руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Она также отмечает, что ставки аренды пока растут медленнее расходов на строительство.
Основными покупателями обычно выступают конечные пользователи офисов. Именно им, по подсчетам Nikoliers, в прошлом году были реализованы 79% площадей. За год значение выросло на 31 п. п. Полина Афанасьева отмечает, что сейчас конечные пользователи нередко приобретают офисы с избытком. Это позволяет бизнесу планировать последующее расширение, временно сдавая часть площадей в аренду или субаренду, рассуждает эксперт.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.