Редкий вид
Как выкупить жилье после его аренды
Рост цен на жилье и ужесточение условий ипотечного кредитования сделали покупку недвижимости труднодоступной. В недлинном списке альтернатив ипотеке есть пока не очень распространенная в России схема: аренда жилья с последующим его выкупом. Она удобна тем, что квартирой можно сразу пользоваться и на это не нужен первоначальный взнос. Но девелоперы ее не очень любят из-за рисков неисполнения права выкупа. «Деньги» выяснили почему.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Рост цен на жилье в Москве не останавливается. По данным Nikoliers, в январе 2025 года цена квартир и апартаментов в старых границах столицы без учета элитного сегмента, но с учетом скидок от застройщиков, выросла на 18% по сравнению с январем 2024 года, и это выше официальной инфляции за тот же период (9,52%). Средневзвешенная цена одного квадратного метра достигла 524 тыс. руб. (с учетом возможных скидок). По сравнению с декабрем 2024 года она увеличилась на 4,5%.
Квартиры в новостройках дорожают быстрее, чем вторичка, несмотря на завершение широкой программы льготной ипотеки. Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками (в пользу первого) за последний год увеличился с 16% до рекордных 20%. «Скидок стало больше, но они остаются точечным инструментом, и их размер невелик. На рынок выходит мало новых проектов с дешевым предложением на этапе котлована, растут себестоимость строительства и затраты на обслуживание подорожавшего проектного финансирования»,— объясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Бобровская.
Цены на жилье были высокими всегда, но, когда ипотека была доступной, покупку можно было не откладывать надолго. Сейчас условия рыночной ипотеки не позволяют пользоваться этим инструментом на привычных условиях: минимальный первоначальный взнос и самый длинный срок кредита делают ежемесячный платеж слишком высоким, а переплату за покупку — значительной. По данным компании «Этажи», доля сделок с ипотекой на вторичном рынке в марте 2025 года сократилась более чем в три раза по сравнению с 2023 годом, составив 16,2%, на первичном за счет льготных программ — 61,4%.
По словам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, покупателям важна сумма ежемесячного платежа. «Даже в случае с удорожанием объекта покупатели готовы идти на это ради снижения ежемесячных платежей. Очень показательным влияние околонулевой ставки было в 2023 году. Тогда в стоимость объекта закладывалась переплата, а кредит выдавался под 0,01%, и такой вариант устраивал более половины покупателей»,— приводит пример эксперт.
В качестве альтернативы ипотеке все чаще выбирают аренду жилья с последующим его выкупом. Фактически это сочетание двух договоров — аренды и купли-продажи. У арендатора появляется право стать собственником квартиры, когда договор арены закончится, или ранее, до его истечения, если выплатит полную стоимость. Но арендатор может и не воспользоваться этим правом.
Как это работает
Организовать аренду с правом выкупа можно, если квартира пригодна к проживанию. То есть или в сданной в эксплуатацию новостройке, или в доме на вторичном рынке. В первом случае арендодателем будет застройщик или его структуры, во-втором — действующий собственник жилья.
«Главное преимущество аренды с выкупом в том, что она не попадает под ипотечный стандарт ЦБ, а значит, у застройщиков есть возможности предоставлять более гибкие условия продажи. Для покупателей это большой плюс. Можно приобрести квартиру с минимальной долей собственных средств для первоначального взноса, получить индивидуальный график платежей или скидку»,— поясняет Татьяна Решетникова. В теории — это рыночная сделка, в которой возможны реальный торг между покупателем и застройщиком и индивидуальные условия.
Если речь идет о готовом жилье на первичном рынке, в условиях высокой ключевой ставки, для покупателей, не имеющих возможности оформить семейную ипотеку, аренда с последующим выкупом — достойный вариант альтернативы рыночной ипотеке. «Можно приобрести квартиру с минимальным первоначальным взносом и спокойно продавать имеющееся жилье, если был такой план для улучшения жилищных условий. Но главное преимущество в том, что, в отличие от простой аренды, покупатель платит за недвижимость, которая в будущем станет его собственностью»,— перечисляет Татьяна Решетникова. По ее словам, на вторичном рынке сейчас формируется ответное конкурентное предложение, когда продавцы готовы предоставлять рассрочки покупателям, причем как с начислением процентов, так и безвозмездно. «И застройщикам приходится это учитывать и расширять линейку мер по стимулированию спроса»,— считает она.
Пока инструмент аренды с выкупом не настолько развит, чтобы оказывать заметное влияние на рынок. По словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, подобные сделки единичны. «Во-первых, положение об аренде с выкупом до сих пор не закреплено законодательно и не полностью ясен механизм передачи прав собственности. Во-вторых, в отличие от рассрочек, такая модель непривлекательна для девелоперов, так как из экспозиции выбывает готовое жилье со значительным риском остаться неоплаченным спустя несколько месяцев использования»,— объясняет он, добавляя, что рассрочки, трейд-ин и стандартная ипотека (когда снизится ключевая ставка) гораздо выгоднее для всех сторон. «Если аренда с выкупом не стала популярной при рыночных ипотечных ставках около 30%, то, вероятно, никогда не станет ключевым драйвером спроса»,— считает господин Сырцов.
«Затяжной период высоких ипотечных ставок и рост нераспроданности в новостройках, в том числе на финальной стадии готовности, могут увеличить долю аренды с последующим выкупом в общей структуре продаж и стать хорошей альтернативой рыночной ипотеке»,— убеждена госпожа Решетникова. Аренда с последующим выкупом может прийти на смену рассрочкам, которые застройщики сейчас дают до ввода дома в эксплуатацию. «Если у покупателя не получится оформить ипотеку при сдаче дома, застройщику проще заключить допсоглашение на аренду с последующим выкупом, чем расторгать договор»,— рассуждает Татьяна Решетникова. Аренда с последующим выкупом безопаснее и проще и для самого застройщика, поскольку она подразумевает передачу права собственности на объект только по факту завершения всех платежей. Чем быстрее покупатель внесет всю сумму, тем быстрее получит квартиру в собственность.
Цена сделки
Оптимальный срок аренды с последующим выкупом — пять-семь лет. Это оптимально и для застройщика, и для покупателя. В «Этажах» сделали расчет. Сейчас, чтобы купить квартиру за 6 млн руб. в ипотеку под 27,3% на 30 лет с первоначальным взносом 20%, нужно 1,2 млн руб. собственных средств, платеж составит 109 тыс. руб. в течение следующих 30 лет. Если покупать ту же квартиру в рассрочку без первоначального взноса, с тем же платежом 109 тыс. руб., то за семь лет застройщик заработает на этом 3,156 млн руб. к начальной стоимости квартиры. А покупатель сэкономит 35,68 млн руб. на переплате. С тем же первоначальным взносом в 1,2 млн руб. при сроке в пять лет платеж получится 79,9 тыс. руб., то есть ниже 26,7%. Срок выплат по сравнению с ипотекой будет в шесть раз короче.
Это без учета наценки, которую застройщик может сделать в схеме аренды с последующим выкупом, чтобы покрывать как минимум инфляцию на период действия договора. «Вряд ли платеж по аренде с последующим выкупом будет ниже, чем цена аренды аналогичного жилья, но с учетом того, что со временем объект переходит в собственность арендатора. Даже наценка к ставке аренды на уровне 30–40% выглядит абсолютно приемлемой»,— считает Татьяна Решетникова.
Оценить, каким будет ежемесячный платеж в такой схеме, предварительно нельзя: схема редкая и обсуждается индивидуально с каждым покупателем. В том числе потому, что в платеж могут быть включены выкупные платежи, а могут быть и не включены, и тогда на выкуп нужно копить отдельно. Руслан Сырцов говорит, что арендные ставки программ с выкупом обычно не выше стандартных. «Клиентам приходится откладывать большую сумму на первоначальный взнос. Но переплата будет небольшая, если вообще будет. С этой точки зрения схема довольно выгодна и сравнима с беспроцентными рассрочками»,— резюмирует господин Сырцов.
Юридические тонкости
Существенным условием договора аренды с правом выкупа является выкупная цена. Поэтому в документе обязательно должен быть согласован размер ежемесячной арендной платы и выкупной цены, при выплате которой право собственности на жилье переходит к арендатору. «Выкупная цена может выплачиваться равномерными платежами ежемесячно, может выплачиваться поквартально, а может раз в год или на иных согласованных сторонами условиях. Не менее важно зафиксировать, возможно ли ее изменение. Если возможно, то при каких условиях, как часто, на какую сумму или в каком процентном соотношении»,— поясняет управляющий партнер Maximova & partners Ольга Максимова.
Договор аренды с правом выкупа заключается, как правило, на длительный период (поэтому его нужно будет зарегистрировать в Росреестре). За это время жизненные обстоятельства могут существенно измениться. Поэтому юристы рекомендуют предусмотреть условия досрочного расторжения, причем как по инициативе арендатора, так и по инициативе арендодателя. «Необходимо продумать, в каком размере возвращаются арендные платежи, например, за вычетом стоимости естественного износа или штрафа за досрочное расторжение в согласованном размере, в какой срок и в каком порядке»,— советует госпожа Максимова. Поскольку собственником жилья до момента выплаты выкупной цены является арендодатель, будет полезно прописать запрет на обременение жилья правами третьих лиц без предварительного уведомления арендатора. Либо, что, по словам Ольги Максимовой, еще лучше, запрет на обременение жилья без предварительного согласования с арендатором.
Управляющий партнер Novator Legal Group Вячеслав Косаков рекомендует учесть полную рыночную стоимость сделки. «Стоимость жилья может измениться в период аренды, поэтому важно предусмотреть корректировку цены. Если арендодатель к моменту выкупа будет признан банкротом, сделка по нерыночной цене может быть признана недействительной. Этот риск можно минимизировать проведением оценки стоимости объекта при заключении договора»,— советует эксперт.