Склады отдыхают на юге
В регионах падает спрос на логистическую недвижимость
Ажиотажный спрос на складскую инфраструктуру, в том числе со стороны ритейлеров и маркетплейсов, похоже, уходит в прошлое и по итогам 2025 года может снизиться на 22–30%. В частности, на юге России уже появились первые признаки формирования профицита таких площадей. Отчасти сокращение спроса связано с ростом арендной ставки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В целом по России в 2025 году спрос на складскую недвижимость составит 5,9 млн кв. м, что на 22% меньше год к году, прогнозируют в консалтинговой компании CMWP. По оценке IBC Real Estate, этот показатель по итогам текущего года снизится на 30%, до 4,5 млн кв. м. Это разворот сложившегося в последние годы тренда, когда нехватка складской инфраструктуры особенно беспокоила ритейлеров и логистических операторов. В 2024 году только в Москве при общем объеме складской недвижимости в 31,5 млн кв. м доля свободных площадей не превышала 1,5%, годом ранее — 0,3%, следует из подсчетов IBC Real Estate.
Сокращение спроса в текущем году частично будет обусловлено отсутствием на юге России — в основном в Ростове-на-Дону и Краснодаре — спекулятивного логистического предложения, когда строительство ведется не под конкретного заказчика. По данным CMWP, еще в 2024 году на юге страны на долю проектов built-to-suit (строительство под заказчика) пришлось около 90% всех заключенных сделок. Эти объекты арендовали или выкупили в основном компании из сегмента e-commerce. В Ozon отмечают, что строительство складских объектов по такой схеме помогает маркетплейсу избежать трудностей с поиском подходящих площадей.
Вместе с этим деловая активность представителей онлайн-ритейла в этом году замедлится из-за высокой базы прошлых лет, отмечает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.
На сокращение спроса повлияла высокая стоимость финансирования, оказывающая влияние как на девелоперов такой недвижимости, так и на арендаторов и покупателей подобных объектов, добавляет коммерческий директор ГК «Ориентир» (девелопер логопарков) Петр Зарицкий.
В Wildberries & Russ сообщили “Ъ”, что строительство складских объектов в Южном федеральном округе стратегически важно для компании — это помогает избежать дополнительных расходов на логистику, оптимизировать цепочки поставок и сохранить быструю доставку заказов. Однако сейчас маркетплейсы после значительного наращивания складской недвижимости стараются занимать выжидательную позицию, фокусируя внимание на оптимизации логистических процессов, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Виктор Афанасенко.
Сокращение объема спроса в складских объектах южных регионов страны продиктовано высокой арендной ставкой.
Потенциальные арендаторы не готовы снимать площади по высоким ценам, отмечает Петр Зарицкий. Ставки аренды на складские объекты класса А в ключевых логистических хабах Южного федерального округа сейчас составляют 11,9–12,2 тыс. руб. за кв. м в год, что в среднем в 1,3 раза больше, чем в первом квартале 2024 года, подсчитали в CMWP.
По итогам 2025 года ввод складской недвижимости на юге России составит 800 тыс. кв. м, что является рекордным значением за все время, подсчитал руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Антон Алябьев. За этот же период в целом по России планируется сдать 5,4 млн кв. м, по данным Nikoliers. Однако, по словам господина Алябьева, это лишь следствие высоких показателей спроса прошлых периодов. Так, заключает партнер консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко, на горизонте ближайших лет можно ожидать постепенное снижение объемов нового строительства из-за падения спроса.