Строить нельзя запретить
ВС определит условия выдачи разрешения на строительство дома в центре Сочи
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда (ВС) России рассмотрит спор между застройщиком «Дельта стройсервис» и мэрией Сочи. В 2019 году компания получила землю под застройку, а в 2023 году администрация отказалась выдать застройщику разрешение на строительство объекта, мотивируя свое решение изменением градостроительных норм. Ранее нижестоящие инстанции приняли решение в пользу застройщика.
Фото: Юрий Нестеров, Коммерсантъ
Фото: Юрий Нестеров, Коммерсантъ
Судья ВС Ирина Грачева передала на рассмотрение экономической коллегии жалобу администрации Сочи на существенные нарушения судами трех инстанций норм права, которые повлияли на исход спора с застройщиком «Дельта стройсервис». Коллегия оценит доводы мэрии 3 апреля.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в апреле 2019 года департамент имущества Сочи согласовал «Дельта-стройсервису» аренду земли для строительства многоквартирного жилого дома. Тогда же строительная компания получила градостроительный план, согласно которому застройка была разрешена до 36 метров вверх. В ноябре 2022 года застройщик обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта, однако в июле 2023 года мэрия отказала в выдаче документа, мотивируя решение тем, что в 2021 году на территории Сочи были изменены Правила землепользования и застройки, которые запрещают капитальное строительство на данной территории. Также администрация указала, что участок расположен в границах функциональной зоны малоэтажной жилой застройки (до пяти этажей). «Дельта-стройсервис» обратилось в арбитражный суд.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Дельта-стройсервис» зарегистрировано в 2002 году в Сочи. Основной вид деятельности кампании — строительство жилых и нежилых зданий. Бенефициаром и генеральным директором указан Виктор Овчаренко. Финансовые показатели в системе отсутствуют.
Согласно решению суда первой инстанции, застройщика нельзя обязать соблюдать положения муниципального акта, принятого через два года после согласования плана. Суд также решил, что подготовка проектной документации и выдача разрешения на строительство возникли с момента выдачи градостроительного плана, который не содержит сведений о необходимости принятия решения о комплексном развитии территории при строительстве объектов жилого назначения. Суд признал акт мэрии незаконным, апелляционный и Северо-Кавказский окружной суды подтвердили выводы нижестоящей инстанции.
В кассационной жалобе в Верховный суд администрация ссылается на неправильное толкование и применение судами трех инстанций норм действующего градостроительного законодательства и настаивает, что в ее обязанности входит проверка допустимости строительства, соответствие разрешенному виду использования участка и ограничениям на момент выдачи разрешения. Администрация еще раз указала на нарушение этажности застройки, которая действовала как на момент разработки проектной документации, так и на дату обращения за разрешением.
Судья Верховного суда посчитала, что приведенные в жалобе администрации доводы заслуживают внимания, в связи с чем жалобу следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.
По мнению партнера юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Антона Помазана, суды применили так называемую доктрину «стабильности правового регулирования», согласно которой последующие изменения законодательства не должны ухудшать положение субъектов, уже вступивших в правоотношения. «Поскольку ограничение на строительство многоквартирных домов было введено решением городского собрания Сочи в 2021 году (спустя более двух лет после выдачи ГПЗУ), суды посчитали, что это изменение не должно распространяться на проект застройщика, который уже начал реализовывать свои права на основании ранее полученной градостроительной документации»,— говорит юрист.
При этом он считает, что перспективы по кассационной жалобе в ВС РФ неоднозначны. «Исход дела будет зависеть от того, какой подход к толкованию градостроительного законодательства выберет коллегия: сделает шаг в сторону правовой стабильности и защиты добросовестных застройщиков; либо же поставит в приоритет актуальные градостроительные нормы на момент выдачи разрешения»,— пояснил Антон Помазан.
По его словам, в последнее время в градостроительной практике стала прослеживаться тенденция к более строгому контролю застройки в курортных зонах и городах с особым статусом, поэтому вероятность, что ВС РФ может поддержать позицию администрации Сочи, остается.