Квартира за содержание
Насколько востребован в России договор пожизненной ренты
Распространенный за рубежом механизм пожизненной ренты в России тоже законен и регулируется даже более жестко. Его относят к альтернативным способам покупки жилья, которые могут развиваться в условиях недоступной ипотеки. Несмотря на понятное оформление, рисков при оформлении договора хватает для обеих сторон: и той, что платит ренту, и той, которая ее получает.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Пожизненная рента выплачивается до конца жизни рентополучателя и оформляется договором. По соглашению после смерти рентополучателя его имущество переходит в собственность плательщика. Особенности этого вида договора регулирует Гражданский кодекс. «В России такие отношения получили довольно широкое распространение. На рынке недвижимости нередко появляются лоты, обремененные рентой в пользу предыдущих владельцев»,— утверждает советник юридической фирмы «Косенков и Суворов» Александр Баев. Частный маклер Василий Павлов говорит, что к распространению пожизненной ренты как способа приобретения жилья располагает сложившаяся на рынке недвижимости ситуация.
По данным МИЭЛЬ, средняя стоимость квадратного метра в январе (на основе цен по округам) превысила 360 тыс. кв. м. Показатель несильно изменился за прошлый год, хотя рынок находится под давлением падающего спроса. Ипотеку большинство экспертов уже перестали называть просто дорогой — она скорее недоступна. В условиях текущих ставок ежемесячный платеж становится неподъемным для большинства покупателей даже на максимальном сроке кредита. Поэтому покупают на вторичном рынке в основном те, у кого есть наличные. Однако свободные 15 млн руб.— усредненная цена однокомнатной квартиры в Москве — есть не у всех, и пожизненная рента становится одним из альтернативных способов приобретения жилья.
На перспективы повышения популярности ренты указывает и растущая прозрачность этого механизма. «Юристы и суды нарабатывают практику, процесс становится более понятным»,— считает Василий Павлов. «Несмотря на отсутствие прямо установленного определения, договор пожизненной ренты известен российскому правопорядку и законодательно закреплен в ГК РФ, имеет четкие свойства и характеристики, которые позволяют с достаточной четкостью определить данный инструмент»,— подтверждает старший юрист BIRCH Андрей Шубин.
Кому удобна пожизненная рента
«Этот договор особенно популярен среди пожилых людей, которые стремятся сохранить право проживания в своих родных стенах и обеспечить себе стабильный доход»,— говорит руководитель направления правовой поддержки МИЭЛЬ Ольга Балбек.
Юрисконсульт офиса «Академическое» «Инком-Недвижимости» Наталья Киселева говорит, что есть два основных варианта пожизненной ренты. Один из них — договор пожизненной ренты, по которому рантье передает свою квартиру в собственность плательщику, а тот, в свою очередь, обязуется выплачивать ежемесячно оговоренную денежную сумму. «Этот вариант чаще используют относительно посторонние друг другу люди (есть в том числе фирмы, которые предлагают данные услуги), и он удобен для пожилых граждан с небольшой пенсией, возможно, одиноких или без родственников, способных им помогать. Но при этом человек в силах самостоятельно справляться с бытовыми вопросами, ему достаточно просто финансовой ежемесячной поддержки»,— объясняет госпожа Киселева.
Второй вариант более распространен между родственниками. Это договор пожизненного содержания с иждивением, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты недвижимость, а тот обязуется осуществлять регулярный уход, покупать еду, лекарства, одежду в пределах оговоренной сторонами суммы, а в дальнейшем похоронить получателя ренты и оплатить все связанные с этим расходы. «Договор пожизненной ренты может быть альтернативой завещанию. Он позволяет передать имущество конкретному человеку, минуя наследников»,— добавляет Ольга Балбек.
Закон определяет только нижнюю границу ежемесячного платежа — не менее одного минимального размера оплаты труда.
В Москве МРОТ в 2025 году — 32 916 руб. По словам Василия Павлова, в размер платежа обычно закладывают риски неисполнения договора, поэтому платеж по договору ренты ниже, например, рыночной стоимости аренды жилья и тем более платежа по ипотеке. Кроме этого, при заключении договора неизвестно, сколько он продлится, поэтому определение полной стоимости и графика выплат — предмет обсуждения сторон. «Мне попадался договор пожизненной ренты, в рамках которого сумма ежемесячного платежа была на 50% меньше, чем рыночная стоимость аренды сопоставимой квартиры»,— привел он пример, уточнив, что на сумму также влияет количество услуг, которые включены в платеж. «Это могут быть только деньги, деньги и лекарства, или продукты, или все вместе, или только уход за собственником имущества»,— напоминает он.
Кто и чем рискует
По формальным признакам договор ренты — удобный инструмент для обеих сторон. Тот, кто передает квартиру, может быть уверен, что до момента смерти он сохранит жилье, будет обеспечен деньгами или бытовой и медицинской поддержкой. Плательщик ренты со своей стороны при надлежащем исполнении обязательств сможет в дальнейшем распоряжаться имуществом по своему усмотрению. «Но все же неслучайно для этого документа предусмотрена обязательная нотариальная форма. Это специфический договор, основанный в первую очередь на доверии и личностных отношениях сторон»,— указывает Наталья Киселева.
Косвенно на риски неисполнения указывает сумма рентного платежа, которую соглашаются платить будущие получатели имущества. «В начале 2000-х годов встречались предприимчивые пожилые люди, которые заключали подобные договоры с небольшой оплатой сразу и ежемесячными платежами, а потом расторгали — якобы в связи с ненадлежащим исполнением обязательств плательщиком, отказываясь при этом возвращать полученное. И таких сделок в истории одной квартиры могло быть несколько»,— приводит пример Наталья Киселева, уточняя, что как инвестицию в будущую недвижимость договор пожизненной ренты рассматривать не стоит. Даже с учетом того что сейчас описанных случаев стало меньше.
Кроме неблагонадежных рентополучателей, для плательщика есть и другие риски. «Оспаривание договора наследниками на основании нарушения условий — например, рента не выплачивалась или уход не был надлежащим; признание договора притворной сделкой, потому что рента занижена относительно рыночной стоимости недвижимости; неопределенность для финансового планирования, так как срок действия договора определен событием и ни одной из сторон неизвестно, какую сумму в итоге заплатит плательщик»,— перечисляет Ольга Балбек. Получатель ренты тоже рискует: плательщик может перестать выполнять свои финансовые обязательства и обязательства по уходу или же снизить их качество (покупать более дешевые продукты, реже приходить). Не у всех пожилых людей, особенно одиноких, есть силы и деньги, чтобы доказывать свою правоту в суде.
На что обратить внимание
Юристы говорят, что суды адекватно справляются со спорами по договорам пожизненной ренты, но, естественно, рекомендуют внимательно отнестись к составлению договора. Кроме очевидных условий, в отсутствие которых договор не может быть признан заключенным,— размер ренты и описание имущества, передаваемого под выплату ренты,— Александр Баев рекомендует прописать следующие условия.
Для обеих сторон важно точно и недвусмысленно определить способ и сроки уплаты рентного платежа, а также, если размер платежа определяется по формуле, способ его расчета, исключающий наличие в такой формуле неизвестных. При этом рента по совместному волеизъявлению сторон может уплачиваться как равными, так и неравными платежами и в любые предусмотренные договором сроки, например несколько раз в месяц или один раз в год. Поскольку договор рассчитан на длительное исполнение, в интересах получателя ренты включить условие об индексации размера ренты с учетом инфляции или в ином порядке. Если получателей ренты по договору несколько, то им необходимо определить, в каких долях они будут делить платежи между собой. «По умолчанию их доли признаются равными, а плательщику будет важно, увеличатся ли соразмерно платежи в пользу получателей, когда наступит смерть одного из них»,— отмечает господин Баев.
Какими бы ни были мотивы сторон при заключении договора, в том числе самыми добросовестными, им следует определить последствия расторжения договора ренты. Такие условия могут касаться порядка и условий возврата имущества, переданного под уплату ренты, а также определять цену и порядок выкупа ренты, если плательщик нарушит исполнение договора и получатель об этом заявит.
«Рекомендуется предусмотреть в договоре ответственность сторон за неисполнение обязательств, например штрафные санкции за задержку выплат. Также возможно предусмотреть обеспечение обязательств по выплате ренты, например залог или поручительство третьих лиц. Это поможет избежать риска невыполнения обязательств плательщиком ренты»,— советует Андрей Шубин.
Несмотря на неоднозначность, потенциал у этого инструмента есть, считает заместитель директора юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков. В нем меньше рисков, чем при завещании и дарении. А причина низкой популярности в слабой информированности об этом инструменте и отсутствии масштабной практики в стране. «В пожизненной ренте действует механизм, идентичный передаче объекта недвижимости в банк при покупке в ипотеку: право собственности передается новому владельцу при заключении договора, но возникают ограничения до исполнения обязательств по нему»,— пояснил господин Чужаков.