Отведенный срок
Сколько в среднем живет строительный бизнес в России
Российский строительный бизнес живет в среднем в два раза меньше, чем компании других отраслей. Крупный девелоперский бизнес, напротив, считается «долгожителем»: срок работы многих холдингов переваливает за 20 лет. Но порой и такие компании прекращают свое существование из-за кризисов, банкротств и поглощений конкурентами.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Цикл строительства
Медианный срок жизни российских строительных компаний составляет 4,62 года, подсчитали по запросу «Ъ-Недвижимости» в «Контур.Фокусе» на основе анализа данных ЕРГЮЛ. Большинство компаний существовало от одного до пяти лет — на их долю пришлось 38,16% юрлиц. Пять-десять лет работали 26,67% организаций, более десяти лет — 23,35% и менее года — 11,92%, уточнили аналитики. В то же время по всем отраслям бизнеса показатель выше почти в два раза — 7,82 года.
Формально срок жизни девелоперской компании действительно выходит меньше, чем в других отраслях — это связано именно со спецификой реализации девелоперских проектов, говорит заместитель гендиректора Российского аукционного дома Григорий Начинкин. Под каждый проект создается отдельное юрлицо, которое после завершения строительства и продаж нередко ликвидируется, поясняет он.
Кроме того, на рынке присутствует немало небольших подрядных компаний, занимающихся в том числе частными заказами на ремонт, строительство и отделочные работы. Таким игрокам порой сложнее удержаться на плаву, чем крупным компаниям, особенно в условиях роста себестоимости строительства, зарплат, налоговой нагрузки и роста стоимости заемного финансирования.
Только в 2024 году стоимость основных стройматериалов в среднем увеличилась на 15–25% год к году, говорит операционный директор девелоперской группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Николай Дорофеев. Минувшей зимой средняя зарплата, например, плиточника по стране выросла на 82% год к году, до 134,4 тыс. руб. в месяц, отделочников и штукатуров — на 59%, до 120,7 тыс. и 112,6 тыс. руб. соответственно, подсчитал сервис «Авито Работа». Ключевая ставка сейчас находится на исторически максимальном уровне в 21%, из-за чего стоимость кредитов значительно выросла. Также с 1 января 2025 года налог на прибыль юрлиц увеличился с 20% до 25%.
Уроки краха крупных девелоперов
Средний срок жизни девелоперских групп составляет 22 года, подсчитали в Ricci. Чемпион среди «долгожителей» — «Эталон», основанный в 1987 году еще в советском Ленинграде и продолжающий успешно работать, говорит гендиректор компании Андрей Постников.
Чтобы закрепиться на рынке и создать положительную репутацию у дольщиков, контрагентов и регуляторов строительного бизнеса, необходимо реализовать не один проект, и это может занимать более десятка лет. Хотя на рынке присутствуют и более молодые компании, которым удалось зарекомендовать себя за период порядка 12 лет, уточняет Андрей Постников. Рынок постоянно пополняется новыми игроками, которые могут завершать свою деятельность по разным причинам, что влияет на общую статистическую картину, отмечает директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев.
Хотя и среди «долгожителей» немало примеров крупных крахов. Например, основанная в 1993 году группа СУ-155 Михаила Балакина в 2018 году была признана банкротом и оставила большое количество обманутых дольщиков. Тогда же начались проблемы у созданной в 2006 году Urban Group Александра Долгина.
Банкротство этих компаний, в частности, стимулировало властей скорректировать законодательство, чтобы предотвратить появление новых обманутых дольщиков. В 2019 году застройщики перешли на систему финансирования долевого участия строительства многоквартирных домов. Игроки больше не имеют доступа к средствам покупателей до завершения строительства, а сама стройка ведется на средства, выделенные в рамках проектного финансирования.
Причины ухода с рынка могут быть различными. Иногда это финансовые сложности, которые приводят к банкротству, или сложные экономические условия, требующие пересмотра стратегии, отмечает Максим Чернядьев. Большинство закрытий компаний связано с недостаточным риск-менеджментом, считает исполнительный директор Glincom Иван Татаринов. В погоне за экспансией владельцы этих компаний сильно рискуют, набирая большое кредитное плечо, и при негативных рыночных изменениях оказываются не в состоянии обслуживать такой долг, поясняет он. Нельзя исключать и влияние макроэкономической обстановки — часть игроков не пережили кризисы 2008 и 2014 годов. «Когда глобально наступает кризис, то никто не застрахован — страдают компании любого масштаба»,— констатирует руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Ксения Александриди.
Уйти или остаться
Были и другие примеры — поглощения одних игроков другими. Например, в 2022 году старейшая московская компания «Интеко», работающая с 1991 года, была выкуплена за 38 млрд руб. конкурентом — Sminex Алексея Тулупова. Для последнего владельца «Интеко» банка непрофильных активов «Траст» актив был непрофильным, в то время как Sminex за счет сделки смог пополнить земельный банк и портфель проектов. Позже, в 2024 году, девелопер поглотил и компанию «Инград» с 12-летней историей. В 2023 году ГК «Самолет» приобрела компанию МИЦ у Андрея Рябинского и Александра Копылкова. Бренд МИЦ перестал существовать после 24 лет работы на рынке девелопмента.
Девелопмент — это сфера, где крупные системные игроки со временем вытесняют менее устойчивые компании, отмечает управляющий партнер Ricci Андрей Постников.
Нередко завершение деятельности одной компании становилось поводом для создания новой. В 2016 году был упразднен холдинг «Мортон» с 26-летним опытом работы. Его приобрела ГК ПИК Сергея Гордеева, а прежний владелец «Мортона» Александр Ручьев создал нового девелопера — группу «Основа». Похожая история у Вадима Мошковича, который после продажи А101 структурам семьи Гуцериевых создал Level Group. Также поступил и Кирилл Писарев, основатель группы ПИК. Бизнесмен продал свою долю в компании и в 2008 году основал девелопера Wainbridge. Впрочем, он вышел из состава учредителей по крайней мере российского бизнеса после 2022 года.
Ключевые игроки — инвесторы и управленцы, как правило, остаются в отрасли надолго, говорит топ-брокер Whitewill Екатерина Левина. Для этой отрасли важно не только знать градостроительные нормативы, понимать специфику строительства, иметь маркетинговую экспертизу, но и обладать эффективными инструментами взаимодействия с органами власти, отмечает Максим Чернядьев. Наличие административного ресурса и опыта согласования разрешительной документации является важными аспектом работы на рынке девелопмента.
Кроме того, доступ к банковскому финансированию и умение привлекать партнеров — это то, без чего новичкам в этой отрасли сложно выжить, отмечает Андрей Постников. В условиях высокой ключевой ставки привлечь финансирование стало сложнее, поэтому работа с кредитными инструментами требует высокой компетентности, соглашается Екатерина Левина.