Экспансия в СНГ

Пока в азиатских странах российские девелоперы делают ставку на жилую недвижимость, сегмент коммерческой недвижимости они все чаще развивают в Казахстане, Узбекистане и Азербайджане. По данным экспертов, в 2024 году объем инвестиций российских компаний в коммерческую недвижимость этих стран превысил $2 млрд (+15%) на фоне роста арендных ставок.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Казахстан: логистические хабы и офисы

Казахстан остается одним из самых привлекательных рынков СНГ для российских девелоперов. В 2024 году доля страны в общем объеме российских инвестиций в Центральную Азию составила около 40%. «Мы фиксируем особенно активный интерес к Казахстану, где рост экономики и урбанизации формирует стабильный спрос на качественные коммерческие объекты»,— рассказывает владелец и управляющий партнер Business Club Мурад Дамиров.

В CMWP Uzbekistan поделились, что в Казахстане благодаря развитию торговых и транзитных коридоров между Китаем, Россией и Европой наибольший рост демонстрирует складская недвижимость. По данным NF Group, общий объем качественных складских площадей в стране по состоянию на третий квартал 2024 года составил 1,55 млн кв. м, из которых 64% расположены в Алматы, 19% — в Астане, 7% — в Актобе.

Согласно исследованию IBC Real Estate, в ноябре 2024 года уровень вакансии составил 1,7% (26 тыс. кв. м). Арендные ставки на склады класса A в тот же период по стране в целом были на уровне 5,6–5,8 тыс. тенге (порядка 1 тыс. руб.) за 1 кв. м в месяц без НДС и коммунальных платежей — с учетом операционных расходов годовой прирост составил 20%. По данным CMWP, в Алматы средняя арендная ставка в сухих складах составляет $11,17 за 1 кв. м в месяц.

В 2025 году в стране ожидается ввод 277 тыс. кв. м новых складских площадей, что на 9% больше по сравнению с предыдущим годом, сообщается в отчете IBC Real Estate. Среди новых проектов: строившая в России компания Griffin Partners реализует складской объект класса А в Алматы, а Focus Logistics (входит в ГК Bazis) возводит склады для Ozon в Алматы и Астане. Также в 2025 году Wildberries планирует ввести в эксплуатацию два крупных хаба в Алматинской области и Астане (269 тыс. кв. м).

Высокая положительная динамика за последние пять лет в стране фиксируется и в офисной недвижимости. В 2024 году общий объем деловых площадей в Алматы составил около 1,4 млн кв. м, а вакантность в премиальных объектах (класс А+) была менее 1%. В Астане общая площадь офисных помещений достигла 966 тыс. кв. м, в премиальных бизнес-центрах доля свободных помещений также не превышала 1%.

Средняя арендная ставка для офисов класса А+ в Алматы в 2024 году достигла 21,5 тыс. тенге (около 4 тыс. руб.) за 1 кв. м в месяц, для класса А — 16,6 тыс. тенге, класса В+ — 12,4 тыс. тенге, класса В — 10 тыс. тенге. С 2019 по 2023 год арендные ставки в городе выросли на 89,6%, при этом самый значительный рост (28,82%) был зафиксирован в 2022 году. В Астане средняя арендная ставка для офисов класса А+ составляла 34,3 тыс. тенге (порядка 6 тыс. руб.) за 1 кв. м в месяц, для класса А — 13 тыс. тенге, класса В+ — 10,6 тыс. тенге, класса В — 7,5 тыс. тенге. С 2019 по 2023 год ставки выросли на 28,5%, наиболее резкий рост (22%) произошел в 2022 году.

Узбекистан: рост гостиничного бизнеса и индустриальных парков

Рынок недвижимости Узбекистана в последние годы также демонстрирует активный рост, особенно заметно развитие индустриальных парков. Так, одним из наиболее крупных проектов является строительство складского комплекса Wildberries в Ташкенте площадью 70 тыс. кв. м с инвестициями в размере $120 млн, сообщает руководитель департамента проектного консалтинга и управления данными CMWP Uzbekistan Алексей Летуновский.

Инвесторы поверили в коммерцию

Арендные ставки на склады класса А в прошлом году варьировались от $9 до $13 за 1 кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), в классе В — снизились до $6,3 за 1 кв. м к концу 2024 года. Общий объем складских помещений в стране оценивается в 479 тыс. кв. м.

В последние годы наблюдается и рост объема ввода офисных помещений класса А, а также спроса на них со стороны международных арендаторов. Например, среди российских компаний представительства в стране есть у «Яндекса», Ozon, ЛУКОЙЛа, «Газпрома», Сбербанка, «Татнефти», «Росатома» и МТС.

По итогам 2024 года объем офисных помещений класса А в Ташкенте достиг 128 тыс. кв. м, а уровень вакантности в сегменте значительно вырос, составив 58,2% (74,7 тыс. кв. м) к концу года. Этот показатель увеличился на 40,6 процентного пункта по сравнению с 2023 годом, что связано преимущественно с вводом новых объектов, часть из которых еще не была полностью сдана в аренду, объясняют аналитики. Средняя арендная ставка на офисные помещения класса А в 2024 году составила $34,3 за 1 кв. м в месяц, что на 3,6% превышает уровень 2023 года.

Азербайджан: гостиничный бизнес

В Азербайджане наиболее активно развивается гостиничная и курортная недвижимость на Каспийском побережье, что связано с ростом туристического потока. В 2024 году Азербайджан посетили около 2,6 млн иностранных граждан, это на 24,6% больше по сравнению с 2023 годом.

Одним из крупных проектов российских инвесторов является Sea Breeze Resort от Agalarov Development — комплекс, включающий коммерческую и жилую недвижимость. Он занимает площадь 500 га и объединяет более 40 строящихся и готовых гостиничных корпусов и таунхаусов. По подсчетам CMWP, в начале 2024 года проект Sea Breeze продемонстрировал годовую доходность на уровне 11–14% против 4–7% в среднем по Баку.

Соинвестором проекта также стал экс-глава девелоперской компании «Самолет» Антон Елистратов. Его интересы к зарубежным активам не ограничиваются Азербайджаном: господин Елистратов запустил девелоперскую компанию Azurro, на сайте которой указаны также проекты в Саудовской Аравии и Узбекистане.

Барьеры для российских инвесторов

Несмотря на высокий потенциал рынков СНГ и Центральной Азии, российские компании сталкиваются с рядом вызовов. Среди них в CMWP выделяют следующие:

• Ограниченный выбор земельных участков. В центральных районах крупных городов найти площадки для застройки непросто, так как значительная часть территории подвержена ограничениям.
• Ужесточение нормативных требований. В последние годы градостроительная политика стран СНГ становится более жесткой. «В качестве примеров можно выделить мастер-плана Баку и генеральный план Ташкента»,— уточняет господин Летуновский. В Баку благодаря мастер-плану усиливается контроль за строительными нормами, развивается благоустройство и внедряются экологические стандарты. Генплан Ташкента до 2045 года предусматривает развитие транспортной инфраструктуры, создание 10 тыс. га зеленых зон и ужесточение ответственности за нарушения в строительной сфере.
• Инфраструктурные ограничения. В Киргизии и Таджикистане проекты сталкиваются с проблемами из-за неразвитой транспортной системы.
• Конкуренция. Помимо местных девелоперов, в регионе активно работают компании из Турции, Китая и ОАЭ.
• Валютные риски. Девальвация местной валюты может влиять на окупаемость инвестиций. Например, согласно исследованию Halyk Finance, с начала 2022 года казахский тенге обесценился на 21% по отношению к доллару США, что приводит к удорожанию импортных товаров и увеличению затрат для бизнеса.

По мнению экспертов, российские инвестиции в коммерческую недвижимость СНГ продолжат расти, несмотря на ограничения. Казахстан останется наиболее привлекательным направлением, прогнозирует господин Дамиров: «Эта страна — лидер в регионе благодаря стабильной экономике, масштабной урбанизации и высокому спросу на логистические и офисные пространства». В Узбекистане ожидается дальнейший рост в сегментах гостиничной и складской недвижимости, что обусловлено туристическим бумом и активным развитием логистической инфраструктуры.

Для успешного выхода на рынок российские компании могут воспользоваться партнерством с местными девелоперами и консультантами, которые обладают пониманием законодательных и рыночных реалий, советует господин Летуновский: «Это позволит оптимизировать процесс подбора земельных участков, упростить взаимодействие с регуляторами и минимизировать бюрократические препятствия».

Наталья Пиунова